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Notiziario Marketpress di Giovedì 12 Novembre 2009
 
   
  MERCATO IMMOBILIARE ROMA IN DIMINUZIONE DEL 2.8% LE QUOTAZIONI DEGLI IMMOBILI A ROMA NEL PRIMO SEMESTRE DEL 2009.

 
   
 
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I sem 2009
+12. 5% +15. 8% +11. 6% +13. 5% +12% +9% +6. 5% -0. 9% -5. 8% -2,8%
Roma, 12 novembre 2009 - Stabili (-0. 1%) le zone centrali di Roma dove la domanda è sempre molto vivace e coinvolge famiglie alla ricerca di una casa migliore ed investitori per tipologie da mettere a reddito. Chi ha acquistato nella prima parte dell’anno aveva a disposizione il capitale da investire ed il ricorso al mutuo è stato decisamente basso. Tra gli acquirenti anche professionisti che necessitano di un punto di appoggio nella città. Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si è registrata equità tra le abitazioni ristrutturate e quelle da ristrutturare. Resiste, anche se in lieve diminuzione rispetto al passato, la domanda per immobili da destinare a Bed&breakfast. In quest’ultimo caso si cercano prevalentemente abitazioni che abbiano gli spazi necessari per ricavare un bagno per stanza e le dimensioni partono da 150 mq. Tra le zone più apprezzate dove si realizzano più compravendite, anche perché c’è maggiore offerta rispetto alle prestigiose piazza Navona e piazza di Spagna, ci sono piazza Farnese, Campo dei Fiori e le traverse intorno a piazza Navona. Le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 9000 € al mq, anche perché i potenziali acquirenti sono molto più parsimoniosi rispetto agli anni scorsi e in fase di trattativa chiedono sconti sempre più importanti. Prezzi più elevati si registrano per le abitazioni in Piazza di Spagna e piazza Navona dove si possono toccare picchi rispettivamente di 15 mila € al mq e di 20 mila € al mq. Le famiglie prediligono le abitazioni situate in via Nazionale, Porta Pia e via Xx Settembre dove si chiedono tagli più grandi, da 150 mq in su e che si vendono a prezzi di 6000-6500 € al mq. Suscita interesse anche l’area intorno a piazza Cavour dove si sono ricercati dal monolocale fino ai grandi tagli oltre i 200 mq. I tagli piccoli si comprano per uso investimento: per un monolocale da 30-40 mq si possono ottenere affitti di 900 € al mese. Le abitazioni più ricercate sono quelle situate sul lungotevere Castel S. Angelo e lungotevere Prati che permettono in alcuni casi di avere anche l’affaccio sul Tevere. Le quotazioni medie salgono notevolmente e possono toccare punte di 10. 000 € al mq contro una media della zona che oscilla da 7000 a 8500 € al mq. In queste zone il mercato delle locazioni sta lanciando segnali di contrazione: i canoni si stanno abbassando e per un bilocale non si superano i 1100-1200 € al mese. Rialzo invece per le quotazioni in zona Testaccio ed Aventino-san Saba dove la discesa dei prezzi del 2008 ha stimolato la domanda da parte di investitori. Si registra infatti un forte incremento delle richieste per investimento da parte di privati provenienti dall’Italia Meridionale e dalla stessa capitale che acquistano soluzioni comprese tra 35 e 40 mq oppure soluzioni più grandi da suddividere in monolocali utilizzati per realizzare Bed&breakfast. La cifra mediamente investita oscilla tra 250 e 350 mila € ed il costo giornaliero di un appartamento è compreso tra 80 e 120 €. Differente è la situazione per quanto riguarda il mercato delle prime case che ha risentito maggiormente della crisi dei mesi passati. Ad acquistare in genere sono coppie e famiglie già residenti in zona che realizzano acquisti migliorativi con una spesa media compresa tra 500 e 600 mila €. Il quartiere Testaccio è caratterizzato da soluzioni sorte tra i primi anni del ‘900 e la fine degli anni ’60. Si tratta in gran parte di soluzioni ex Iacp poi diventate Ater, in buona parte ormai riscattate dai proprietari. Negli ultimi 10 anni quasi tutti i palazzi sono stati restaurati. I prezzi immobiliari oscillano tra 5000 e 6500 € al mq per soluzioni medio usate, con punte di 6800-7000 € al mq per tagli compresi tra 35 e 40 mq. Tra le zone più richieste si segnala piazza Santa Maria Liberatrice dove si possono acquistare soluzioni luminose con affaccio sul verde e sulla piazza, ad un prezzo di 5700 € al mq se in buone condizioni. Sono sempre numerose le richieste su piazzale Dell’emporio dove si trovano appartamenti in palazzi storici con finiture di pregio, ristrutturati ed acquistabili a 7000 € al mq. Nella parte di San Saba che si sviluppa all’interno delle mura si trovano soluzioni costruite nei primi anni del ‘900 e soluzioni degli anni ’60. Le valutazioni sono comprese tra 6700 e 7200 € al mq in base al grado di ristrutturazione. Fuori dalle mura prevalgono invece le tipologie degli anni ’50 e ’60. Da segnalare in zona Testaccio i lavori per la riqualificazione del manto stradale. Inoltre da circa un anno l’intera area è a traffico limitato nei giorni di venerdì e di sabato. Il mercato di piazza Testaccio sarà trasferito in via Nicola Zabaglia angolo via Galvani, dove sono in costruzione il nuovo mercato ed alcuni nuovi box auto. Sempre in via Galvani sono in fase di realizzazione alcuni alloggi universitari. Per l’acquisto di un box auto singolo si spendono circa 95mila €. La macroarea della capitale che ha messo a segno la riduzione dei prezzi più forte è stata quella di Cassia-torrevecchia (-5. 3%) in seguito alla performance dei quartieri di Podere S. Giusto e Selva Candida. La causa è da ricercarsi nell’immissione di numerose nuove abitazioni (appartamenti e villette singole) sul mercato che hanno contribuito a contrarre i prezzi delle tipologie usate di cui si registra molta offerta ma poca domanda. Infatti gli acquirenti preferiscono acquistare le nuove costruzioni valutate da 2500 a 3500 € al mq. Le tipologie usate sono state acquistate da chi era limitato nelle scelte in seguito all’ottenimento di mutui più contenuti. In questa prima parte dell’anno si è assistito ad una ripresa della domanda da parte delle famiglie spinte dal ribasso dei tassi di interesse e da mutui più convenienti. Selva Candida è un quartiere situato al di fuori del G. R. A. , sviluppatosi negli anni ’70 e che, negli ultimi tempi, ha vissuto uno sviluppo edilizio molto importante che in futuro porterà all’aumento della popolazione sul territorio. Ancora basso il livello infrastrutturale, soprattutto in termini di viabilità della zona. Podere S. Giusto e Podere Zara offrono in particolare ville singole o porzioni di ville costruite abusivamente tra gli anni ’70 e gli anni ’80, successivamente condonate. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei valori dei canoni ma anche della domanda dal momento che sia coloro che erano già in affitto che coloro i quali avevano l’idea di comprare hanno optato per la scelta dell’acquisto. A seguire la macroarea di San Giovanni-roma Est che ha messo a segno una riduzione dei prezzi del 3. 6% percepita soprattutto nella zona dell’Arco di Travertino e del Quadraro dove, nella prima parte dell’anno, si è registrata una contrazione delle richieste di abitazioni da parte di immigrati che acquistavano soprattutto nella zona del Quadraro e che ora hanno difficoltà di accesso al mutuo. In alcuni casi poi hanno venduto perché non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo. A questo si aggiunge anche una difficoltà di accesso al credito per persone che sono state messe in cassa integrazione o assunte con contratti part-time. La disponibilità di spesa media della zona si aggira intorno a 160-200 mila € per un bilocale. La zona e’ molto eterogenea. Le abitazioni situate in vicolo Porta Furba costruite in edilizia più popolare sono poco richieste. La zona del Quadraro presenta un’edilizia mista di condomini e villini egli anni ’30-’50 dove negli anni scorsi hanno acquistato numerosi immigrati e che al momento in buone condizioni si vendono a prezzi medi di 2400 € al mq. Nella maggioranza dei casi le abitazioni versano in cattive condizioni di manutenzione e di conseguenza sono acquistate con sensibili ribassi dei prezzi. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente giovani coppie con budget contenuti. Infine c’è la zona di Arco di Travertino dove la richiesta è molto bassa e chi vende lo fa per trasferirsi in altri quartieri di Roma o nell’hinterland. Al momento non c’è molta domanda per gli immobili situati in questa zona. Da segnalare una serie di interventi a Tor Fiscale dove stanno costruendo appartamenti in piccoli complessi condominiali. Positivo il mercato dell’affitto che ha visto un incremento della domanda soprattutto di immigrati. I canoni di locazione sono comunque in diminuzione per facilitare il collocamento degli immobili sul mercato. In diminuzione anche i prezzi delle abitazioni nel quartiere di Centocelle-castani dove, nella prima parte dell’anno, si è registrato un calo della domanda con un allungamento delle tempistiche di vendita. Sono sempre molto richiesti in zona i monolocali e i bilocali, acquistati da single e giovani coppie che hanno movimentato il mercato in questa parte dell’anno. Meno dinamiche le compravendite per sostituzione soprattutto se occorre fare un mutuo ad integrazione del valore dell’immobile da acquistare. La riduzione delle quotazioni ha riguardato tutte le tipologie immobiliari, in particolare i tagli più grandi, la cui offerta sul mercato è in aumento. La zona è abbastanza omogenea dal punto di vista immobiliare anche se si registrano preferenze per le abitazioni situate a ridosso della Prenestina che sono state costruite nella prima parte degli anni ’60, in cemento armato e in cortina esterna e valutate intorno a 4000 € al mq se in buone condizioni e di piccolo taglio. Quasi sempre queste tipologie sono dotate di ascensore, ragion per cui si preferiscono alle soluzioni della fine degli anni ’50 situate in via Castani e prive di ascensore. Chi cerca in zona spesso esprime l’esigenza di avere un terrazzo, un giardino o un balcone. Stabili i canoni di locazione anche se si registra una certa difficoltà a reperire affittuari secondo le esigenze dei locatori che spesso chiedono la fideiussione come garanzia. Da segnalare che sono partiti a metà 2008 i lavori per la linea “C” della metropolitana. Si contraggono le quotazioni delle abitazioni nella zona di Piazza Epiro-san Giovanni Metronio, in particolare per i tagli più grandi, a partire da 100 mq. Le abitazioni di dimensione inferiore hanno conservato il loro valore. Gli acquirenti della zona sono costituiti da famiglie e da investitori che ne apprezzano l’ottimo collegamento con i mezzi pubblici e la vicinanza ad altre aree di interesse storico. Chi ha acquistato in questo periodo dell’anno aveva del capitale proprio e ha fatto poco ricorso al mutuo. La zona più ambita è quella di Villa Celimontana che passa dal Celio e che offre tipologie di pregio degli anni ’40 valutate a prezzi medi di 6000 € al mq. Quotazioni simili si raggiungono anche per le abitazioni in buono stato che affacciano sulle mura latine. La maggioranza delle compravendite però interessa una zona più popolare di appartamenti di edilizia più economica dove c’è un discreto turn over ed acquistano coloro che non hanno un budget elevato sebbene in zona per un bilocale si spendono mediamente intorno a 300 mila € e per un trilocale 400 mila euro. Performance positiva invece per la zona della Collatina, in ripresa nella prima parte del 2009, dopo una seconda parte del 2008 decisamente poco dinamica. Il ribasso dei prezzi e il contestuale ribasso dei tassi ha determinato infatti una ripresa della richiesta degli immobili. In questa prima parte dell’anno si sono compravenduti soprattutto monolocali e bilocali e, a seguire, trilocali non superiori a 85 mq e situati nelle vie meno costose. I bilocali sono la tipologia più richiesta da coppie e da famiglie mentre i monolocali sono acquistati prevalentemente da single. L’offerta abitativa in zona è molto eterogenea e spazia da abitazioni in cortina situate in via Collatina, che si trattano a 4100 € al mq e nelle traverse alle soluzioni di media qualità situate in via Prenestina e via Pisino. In quest’ultima zona le abitazioni sono state costruite nella seconda parte degli anni ’70 e le quotazioni di un usato vanno da 3500 a 3750 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione delle richieste dal momento che la disponibilità di spesa dei conduttori si sta riducendo sensibilmente. Tra coloro che cercano ci sono stranieri, pensionati e famiglie. Alla periferia di Roma, a Torre Gaia si registra una riduzione delle quotazioni in particolare sulle tipologie usate dove si registrano anche proposte a 20-25 mila € in meno rispetto alla richiesta iniziale. Gli acquisti realizzati nella zona vedono protagoniste famiglie che si spostano da quartieri non lontani, come Centocelle o Villa Gordiani dove vendono il loro appartamento per acquistare una soluzione indipendente, meglio se di nuova costruzione. Infatti non lontano da Torre Gaia sorge Villa Verde un piccolo quartiere che è stato interessato da una serie di nuove costruzioni nel corso del 2007-2009 che hanno portato alla nascita di porzioni di quadrifamiliari e di appartamenti in piccoli contesti condominiali strutturati al massimo su due livelli. Torre Gaia è un consorzio con complessi condominiali signorili, spesso con piscina e servizio di sorveglianza, dove si compravendono attici o piani terra con giardino. Più difficili da vendere i piani intermedi. Per un buon usato si spendono da 3600 a 3700 € al mq. Intorno si sviluppano Papillo e Fontana Candida piccoli quartieri con un’offerta residenziale di qualità (palazzine o soluzioni a schiera a volte con campi da tennis e piscina). La diminuzione dei prezzi ha interessato il quartiere di Torre Gaia e in modo particolare gli attici che negli anni scorsi avevano avuto una crescita molto elevata. Il mercato delle locazioni è abbastanza fervido e vede sia l’esistenza di contratti a canale libero che di tipo transitorio. Tra i lavori che interessano il territorio ci sono quelli della linea C della metropolitana che prevedono una fermata nel quartiere tra i capolinea di Pantano e Grottarossa. Diminuiscono le quotazioni delle abitazioni anche nel quartiere di Appio Alberone dove si sono realizzate comunque compravendite con persone che avevano necessità di acquistare la prima casa e infatti molte transazioni hanno visto protagonisti single che hanno chiesto piccoli tagli, bilocali e trilocali entro 70 mq. La zona è apprezzata da un target giovane anche per la presenza di servizi e di locali. Quasi sempre si è trattato di persone residenti nel quartiere o provenienti da quartieri limitrofi come San Giovanni in Laterano dove le quotazioni sono decisamente più elevate. Le preferenze sono state rivolte in particolare alle abitazioni situate in contesti in buone condizioni interne ed esterne per evitare i costi della ristrutturazione. La minore disponibilità di spesa espressa dagli acquirenti che, spesso hanno fatto ricorso ad un mutuo integrativo del valore dell’immobile, ha comportato una riduzione delle quotazioni. Il quartiere offre soprattutto soluzioni in condomini degli anni ’50-’60, in cortina. Le macroaree Monteverde-aurelio e Roma sud hanno registrato riduzioni simili: rispettivamente - 3,2% e -3% nei primi mesi del 2009. Nella prima macroarea segnaliamo il quartiere di Magliana Nuova dove le quotazioni delle case sono al ribasso. Da ottobre infatti il mercato appariva rallentato; a partire da marzo si assiste ad una ripresa delle compravendite. Si registra comunque una diminuzione della disponibilità media di spesa determinata dalla restrizione nella concessione del credito. Essa si aggira attualmente intorno a 200 mila € al mese per un bilocale. Il quartiere ha visto il suo sviluppo più importante alla fine degli anni ’60 ed inizi degli anni ’70; le quotazioni oscillano da un minimo di 2500 € al mq per le tipologie più popolari situate in via Armellini a quelle più quotate che si trovano su via della Magliana e via di Villa Bonelli dove ci sono palazzine con affaccio su aree verdi e che in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq. La zona è ben servita e gode del passaggio del treno che collega Roma con Fiumicino. Nella seconda macroarea invece segnaliamo la performance positiva di Ostia nel quartiere intorno a piazza Vega dove il mercato è stato vivace e le soluzioni immesse sul mercato al giusto prezzo si vendono in tempi brevi. Ad acquistare in questa zona della città sono prevalentemente investitori che arrivano da Roma e che comprano seconde case da utilizzare come casa vacanza e, a volte, da mettere a reddito durante l’anno. La richiesta tipica si focalizza su tagli che non superino i 70 mq ed una spesa di 300 mila €. Non mancano comunque gli acquisti da parte di famiglie già residenti ad Ostia che in genere vendono per poi acquistare soluzioni migliorative. Chi cerca la prima casa preferisce tagli ampi. Piace molto la vista e la vicinanza al mare e la presenza di spazi esterni come terrazzi e giardini. Tra le zone apprezzate quella di Stella Polare che si sviluppa dal mare verso l’interno. Le prime due file fronte mare sono caratterizzate da palazzine d’epoca realizzate tra i primi anni del 1900 e gli anni ’40. Si tratta di soluzioni molto ricercate ma l’offerta sul mercato è scarsa. La parte più interna è invece costituita da palazzine sorte tra gli anni ‘50 ed i primi anni ’70. Questa area è sempre molto apprezzata per la sua tranquillità, per il verde e per la vicinanza ai servizi ed alla stazione ferroviaria. Per un buon usato il prezzo è di 2700-2800 € al mq. Da segnalare il completamento del Nuovo Polo Nuotatorio, realizzato nell’area di Stella Polare. In via Oletta sono stati completati alcuni box sotterranei ed attualmente è in progetto la realizzazione di un nuovo parco e di una palestra nell’area soprastante. Segue poi la macroarea di Villa Ada-montesacro che ha messo a segno una contrazione del 2. 2% delle quotazioni. Tra i quartieri che hanno segnalato ribassi ci sono Bufalotta e Trieste-africano. Alla Bufalotta si sono contratti i prezzi sia per le abitazioni usate che per le abitazioni nuove; la conseguenza è che nella prima parte dell’anno le compravendite si sono riprese e si è registrato anche un rientro da parte di coloro che, negli anni scorsi, a causa dei prezzi elevati, avevano deciso di acquistare nei comuni dell’hinterland. La domanda si orienta soprattutto su tagli grandi, con tre camere da letto, di cui però c’è poca offerta sul mercato e su tipologie dotate di terrazzo, quasi sempre presente nelle nuove costruzioni. Il quartiere inoltre negli ultimi anni è stato interessato da importanti interventi di nuova costruzione; ricordiamo Porta di Roma dove è sorto il centro commerciale più importante d’Italia e dove hanno costruito sia abitazioni signorili che popolari. Nel primo caso parliamo di soluzioni inserite in parchi con piscina e portineria. Un bilocale di 50 mq si può acquistare a prezzi di 280-285 mila €; le quotazioni hanno tenuto anche perché acquistate da un target con disponibilità di spesa medio-alta. Sono invece diminuiti i prezzi per le soluzioni costruite nella zona più popolare dove in un anno i costruttori hanno realizzato anche ribassi intorno al 10 %. Nei primi mesi del 2009 molte compravendite sono state realizzate a Cinquina, una parte della Bufalotta dove si registrano quotazioni più contenute, intorno a 3000 € al mq, che hanno attirato sia acquirenti da fuori Roma che giovani coppie e famiglie con disponibilità di spesa più contenuta. Sempre all’interno del quartiere, sorge la Bufalotta Nuova dove sono disponibili delle abitazioni costruite alcuni anni fa e altre ancora in fase di costruzione. Si tratta di appartamenti, dalle finiture signorili, inseriti in piccoli complessi residenziali e valutati intorno a 5000-6000 € al mq e soluzioni indipendenti, ville unifamiliari e bifamiliari con prezzi che possono superare il milione di euro. A ridosso di Talenti invece sorge un’area con condomini in cortina costruiti alla fine degli anni ’80, inizi degli anni ’90 e che hanno quotazioni di 3500-4000 € al mq. Il mercato delle locazioni è positivo e registra una domanda alimentata soprattutto da lavoratori impiegati presso il centro commerciale “Porta di Roma”. La diminuzione delle quotazioni nella zona di Trieste- Africano è stata avvertita soprattutto sulle tipologie oltre 90-100 mq, mentre hanno resistito i prezzi dei bilocali di 60-70 mq che sono acquistati soprattutto per investimento. Infatti non lontano sorge la L. U. I. S. S. E molti genitori di studenti, provenienti dal Sud Italia, hanno comprato monolocali e bilocali. Rispetto al passato, su questo segmento di mercato, si è registrato un cambiamento delle richieste che prima vertevano anche su trilocali. Oggi gli investitori hanno ridotto il budget e non superano i 300 mila €. La zona presenta un’offerta immobiliare di condomini degli anni ’50-’60 a parte alcune abitazioni signorili che si concentrano a ridosso di piazza Annibaliano e del quartiere Trieste: si tratta di appartamenti che partono da 120-150 mq, all’interno di condomini con piscina e campi da tennis e che, ristrutturati, possono partire da 7000-8000 € al mq. Le quotazioni medie di una soluzione usata oscillano da 3200 a 3700 € al mq, di una ristrutturata da 3700 a 4200 € al mq. Anche il mercato degli affitti risente positivamente della domanda da parte di studenti fuori sede che rappresentano la maggioranza delle richieste. A seguire le giovani coppie. Per un posto letto si spendono da 400 a 500 € al mese. A seguire con la diminuzione dei prezzi la macroarea di Policlinico-pietralata con -2. 2% con una lieve riduzione dei prezzi nel quartiere di Tiburtina-casal Bruciato dove, nella prima parte dell’anno, si è registrata una buona domanda abitativa sui bilocali e sui trilocali. Risulta invece più difficile collocare sul mercato i quattro locali per il costo elevato. La propensione da parte dei potenziali acquirenti è verso le tipologie già ristrutturate o comunque che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Buona parte degli acquirenti della zona sono genitori di studenti universitari che arrivano dal Sud Italia e che spesso hanno già il capitale da investire. Si orientano verso bilocali o trilocali di cui poi affittano anche il posto letto ad amici del figlio. Un posto letto costa intorno a 280 € al mese, mentre il budget da destinare all’investimento immobiliare oscilla da 260 a 280 mila €. Una delle zone più ambite si trova a Casalbruciato (via Crispolti) dove sono disponibili abitazioni signorili degli anni ’70 con terrazzo e servizio di portineria. Le abitazioni costano intorno a 4200-4300 € al mq. La maggioranza delle abitazioni della zona è stata costruita tra gli anni ’50 e gli anni ’60, alcune sono ex Ina Casa, con giardino e senza ascensore e che si scambiano a 3000 € al mq. Interessano un mercato ristretto di acquirenti, persone che hanno sempre abitato nella zona o amanti del genere. Esistono poi delle abitazioni popolari di proprietà dell’Enasarco. Per finire la macroarea di Prati-francia che ha registrato una contrazione dell’1. 3% e che ha visto contrapposte performance diverse. Infatti nei quartieri di Prati-balduina e Balduina-belsito si sono avute performance positive. A Prati-balduina si è registrata una buona domanda di immobili ad uso investimento con acquirenti del Sud Italia che si sono orientati su tagli piccoli, come bilocali e trilocali, da mettere a reddito e da affittare a turisti o studenti dal momento che la zona è vicina al Vaticano ed è ben collegata con il centro della città. Per un bilocale in zona si possono spuntare anche 1100 € al mese. Anche l’acquisto per uso diretto è in ripresa soprattutto quelli di sostituzione anche se le tempistiche sono in aumento. Infatti l’aumento del valore dei piccoli tagli e, contestualmente, la maggiore convenienza a stipulare mutuo hanno stimolato gli acquirenti. Si registrano invece più difficoltà per i tagli con valori superiori a 600 mila €. La zona più richiesta, più quotata e anche più signorile è quella di Prati-mazzini dove si possono trovare appartamenti signorili inseriti in palazzi in stile umbertino, soffitti alti e destinati ad un target medio-alto. Nella zona di Prati-trionfale invece sono disponibili palazzine degli anni ’30-’40, alcune costruite in edilizia popolare; la zona della Balduina che affaccia sul Parco del Pineto invece ha avuto il suo boom negli anni ’50 con costruzioni in edilizia cooperativa e privata che si trattano a prezzi medi di 5500 € al mq. Soluzioni più residenziali, inseriti a volte in parchi con piscina che possono arrivare a costare anche intorno a 6000-7000 € al mq. Uno degli aspetti più apprezzati da parte di chi acquista in questa zona di Roma è la presenza della vista, che soprattutto ai piani alti nella zona della Balduina Alta può essere suggestiva. E in questo caso le quotazioni possono arrivare anche a livelli molto elevati. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione della domanda dal momento che i livelli dei canoni elevati e il contemporaneo ribasso dei tassi stanno spingendo i potenziali acquirenti verso l’acquisto dell’abitazione. In lieve aumento anche le quotazioni delle abitazioni di Balduina-belsito in particolare sui piccoli tagli, due locali e trilocali che sono stati acquistati soprattutto dagli investitori. Un bilocale si affitta a 1050 € al mese. Le quotazioni della zona sono molto diverse a seconda della posizione in cui si trovano gli immobili lungo la Balduina. Nella parte più collinare sono disponibili delle abitazioni costruite in edilizia cooperativa costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che offrono tagli piuttosto grandi, oltre 120 mq. Dopo gli anni ’60 sono sorte abitazioni in edilizia privata. Le quotazioni nel tratto che va da piazza della Balduina fino alla Madonna del Cenacolo registra quotazioni di 4200-4500 € al mq e sale fino a 5000 € al mq per le abitazioni che vanno da Madonna del Cenacolo alla zona di via Massimi che è quella più quotata perché offre soluzioni medio-signorili degli anni ’60 dotate di terrazzo e box e cantina. Nei primi mesi del 2009 si è registrata una ripresa del mercato che ha visto proprietari più propensi a ribassare le quotazioni ma anche tempistiche di vendita più lunghe. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Farnesina-ponte Milvio dove, nella prima parte dell’anno, si è registrata una riduzione delle compravendite. Le motivazioni sono diverse per le due zone. Nel caso di Ponte Milvio si è registrata, ormai da alcuni semestri, una diminuzione della domanda acuita negli ultimi mesi dalla trasformazione del quartiere in zona a traffico limitato che ha rallentato le richieste dei potenziali acquirenti. Il quartiere, che è uno dei punti di riferimento per la movida romana con i locali notturni, negli ultimi anni aveva conosciuto una crescita sostenuta. Nel quartiere della Farnesina invece si è registrato un calo maggiore nella parte bassa dove si concentrano le richieste delle giovani coppie e dei single. E’ invece stabile la situazione nella parte alta della Farnesina dove c’ è prevalentemente un mercato di immobili di prestigio a cui si rivolgono potenziali acquirenti dal budget medio alto. Anche in questa zona si registrano comunque dei rallentamenti del mercato a causa della distanza tra le richieste dei venditori e le esigenze degli acquirenti. Gli appartamenti presenti hanno metrature elevate e per questo sono oggetto di richieste da parte di famiglie che vogliono migliorare la loro condizione abitativa. Infatti in questa zona si possono trovare parchi di abitazioni degli anni ’70-‘80 con campi da tennis e piscina e talvolta le quotazioni possono anche arrivare a 7000 € al mq per tipologie signorili e ristrutturate. Prezzi che scendono per le abitazioni che si trovano nella parte bassa della Farnesina dove prevalgono le soluzioni più popolari degli anni ’30-’40, che si vendono in buone condizioni intorno a 5000-5500 € al mq. Anche a Ponte Milvio le abitazioni risalgono agli anni ’30-’40 e si trattano a pezzi medi di 6000-6500 € al mq se con l’affaccio sulla piazza di Ponte Milvio. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei valori dei canoni nonostante una buona domanda da parte di studenti della facoltà di architettura, dipendenti della Farnesina. Per un bilocale difficilmente si possono superare i 1100 € al mese. Tra i progetti in corso più importanti citiamo quello relativo all’area occupata dalla ex Fiera di Roma, ormai a buon punto dove si prevede la nascita di aree verdi (50% dell’area), un parco urbano pedonale con la Città dei Bambini. Il progetto inoltre prevede la realizzazione di complessi residenziali. Sempre all’Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l’area delle Torri che una volta ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio. Un altro progetto interesserà la zona della Romanina ed ospiterà uno spazio da destinare ad aree verdi, a residenziale, servizi ed altre attività terziarie. Avrà anche il prolungamento della metropolitana. Importanti interventi saranno messi in atto per la creazioni di residenze universitarie a Tor Vegata, Pietralata e San Paolo. I primi lavori partiranno proprio da Tor Vergata a gennaio con 1500 posti letto. Per i prossimi quattro anni in totale la capitale si vorrà dotare di 12 mila posti letto. Vanno avanti i lavori per la Nuova Stazione Tiburtina. Importanti interventi riguarderanno le linee metropolitane in particolare la Metropolitana C, i cui capolinea saranno Pantano e Grottarossa. La prima tratta, San Giovanni-alessandrino, dovrebbe essere attivata a Marzo 2011. La linea prevede 30 stazioni. Allo studio anche la linea D che si svilupperà da nord, in zona Ojetti, a sud, all’Eur. In mezzo, Prati Fiscali, i quartieri Nomentano e Salario (fermate Verbano, Buoenos Aires e Fiume), il centro storico con le fermate Spagna, San Silvestro e Venezia e Trastevere prima di arrivare in zona Marconi. Continuano ad Ostiense i lavori per il Campidoglio 2 che ospiterà la sede del Comune di Roma e i lavori per il recupero dell’area degli ex” Mercati Generali” dove sorgerà anche la “Città dei Giovani” con 40% degli spazi destinato alla cultura e al tempo libero, il 19% alla ristorazione, il 35% al commercio ed il restante 6% al terziario.
Domanda      Monolocali       2 locali          3 locali             4 locali          5 locali
Luglio 2009 10. 3% 36. 4% 35. 7% 13. 5% 4. 1%
Luglio 2008 10. 9% 34. 8% 35. 6% 14. 1% 4. 6%
Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra un aumento della concentrazione di richieste di bilocali a Roma (da 34. 8% a 36. 4%) . A seguire nelle richieste ci sono i trilocali (35. 7%). In diminuzione la concentrazione per le altre tipologie abitative.
Offerta             Monolocali    2 locali           3 locali             4 locali        5 locali
Luglio 2009 6. 3% 27. 2% 39% 17. 9% 9. 6%
Luglio 2008 5. 9% 26. 1% 39. 6% 18. 8% 9. 6%
Per quanto riguarda l’offerta rispetto al 2008 si registra una maggiore concentrazione sul mercato di monolocali (6. 3%) e bilocali (27. 2%). Stabile l’offerta dei cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . 		 
   
 

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