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Notiziario Marketpress di
Martedì 24 Novembre 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI NEL CORSO DEL PRIMO SEMESTRE DEL 2009 LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI DI NAPOLI SONO DIMINUITE DEL 3.8%.
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| 2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
I sem 09 |
| +9. 5% |
+15. 8% |
+13. 1% |
+13. 9% |
+12. 4% |
+7. 4% |
-1. 6% |
-6. 8% |
-3. 8% | Milano, 24 novembre 2009 - Nelle zone centrali del capoluogo partenopeo si registra una contrazione delle quotazioni del 3. 9 % che ha interessato in particolar modo le zone di Centro-duomo e di Monteoliveto. Nel Centro storico di Napoli, intorno al Duomo, le quotazioni delle abitazioni sono in ulteriore ribasso. La zona offre immobili dai tagli grandi, 150-160 mq che, da ristrutturare, costano intorno a 1500 € al mq per arrivare a 2000 € al mq se già ristrutturati. Si conta una buona presenza di investitori, quasi sempre napoletani, dal momento che ci sono numerose facoltà universitarie che insistono in zona. Con questa finalità si cercano soprattutto monolocali acquistabili a prezzi medi di 80-90 mila €. Su corso Umberto I, via Benedetto Croce e via San Gergorio Armeno si registra la presenza di soluzioni signorili, palazzi nobiliari con ingressi decorati, appartamenti da 200-400 mq con travi a vista di cui alcuni soggetti anche al vincolo delle Belle Arti. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare anche quotazioni di 4000 € al mq. Nella restante parte del quartiere ci sono immobili privi di ascensore, poco luminosi perché inseriti all’interno di vicoli, il cui stato di conservazione spesso è da migliorare. Ad acquistare in zona sono quasi sempre acquirenti alla ricerca di immobili da ristrutturare (quotati intorno a 1500 € al mq) e investitori che affittano a studenti. Per un posto letto si spendono intorno a 150-200 € al mese. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori. Nel quartiere di Monteoliveto si registra una contrazione delle quotazioni in particolare a Monteoliveto, mentre sono stabili nel quartiere Orefici. I prezzi di Monteoliveto infatti aveva raggiunto nel corso degli ultimi anni dei livelli elevati ragion per cui erano destinati a ridimensionarsi in seguito anche alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. La zona si presenta comunque signorile, con tagli oltre i 100 mq, costruiti a partire dal 1600. Infatti essa sorge a cavallo tra il Centro storico e via Toledo. Ad acquistare in zona sono soprattutto professionisti che ne apprezzano la centralità ed il fatto che sia servita dalla metropolitana. Su via Monteoliveto e via Medina si possono toccare punte di 6000 € al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto per le soluzioni da affittare come ufficio. Un mercato completamente diverso interessa invece la zona di Monteoliveto-orefici che si presta di più per acquisti ad uso investimento dal momento che le quotazioni sono più contenute e si trovano facilmente tagli più piccoli come bilocali che hanno un buon ritorno in termini di investimento. Infatti nella zona è presente una buona domanda di abitazioni in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto oscilla intorno a 160-180 € al mese. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate su corso Umberto dove ci sono soprattutto palazzi d’epoca. Nel quartiere Orefici sono in corso degli interventi di riqualificazione del quartiere per renderla più appetibile soprattutto per chi volesse intraprendere un’attività commerciale nella zona. La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte è stata quella di Flegrea-fuorigrotta che ha visto una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Pianura, in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso famiglie che acquistano la prima casa oppure la sostituiscono. L’importo medio di mutuo richiesto è intorno a 130-150 mila €. Infatti le tipologie più ricercate sono stati i bilocali, acquistati da ragazzi più giovani, e i trilocali. Il quartiere è sorto a cavallo della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80, in parte con costruzioni abusive che sono state poi successivamente condonate. Nelle zone più centrali (via Botticelli, via Empedocle) le quotazioni di soluzioni ristrutturate possono costare intorno a 2000-2100 € al mq, mentre quelle da ristrutturare costano 1800 € al mq. Mercato immobiliare e quotazioni simili anche per le abitazioni che si sviluppano nella parte del quartiere che confina con quello di Soccavo e che si sviluppa intorno a via Montagna Spaccata. In aumento la domanda di coloro che cercano appartamenti in affitto perché non riescono ad acquistare e l’offerta di box da vendere sul mercato perché oltre ad averne costruiti negli ultimi anni, alcuni sono stati messi in vendita da chi aveva acquistato per investimento. La macroarea di Vomero-arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4. 4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui. La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila € a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 € al mese. Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110-120 mila € e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo/qualità dell’immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli. Il quartiere Sanità, è un quartiere storico sorto nel Xvi secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 € al mq. Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’Ospedale di “S. Gennaro” dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800-1900 € al mq contro una media di 1500 € al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 € al mq. Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate. Le compravendite in questa prima parte dell’anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita. Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 € al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno). La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3. 8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’”Ospedale del Mare” che sarà pronto nei prossimi anni. Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa-direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona. Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 € al mq per le tipologie usate e 1500 € al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200-2500 € al mq. Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 € al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 € al mq che abitazioni in edilizia popolare. La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2. 5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo. Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila € e si possono dare in affitto a 300 € al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 € al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 € al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 € al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’immobile da destinare a studio professionale. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Luglio ‘09 |
11. 8% |
40. 3% |
30. 5% |
12. 3% |
5. 1% |
| Luglio ‘08 |
13. 2% |
39. 6% |
30. 0% |
12. 0% |
5. 2% | Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra un aumento della concentrazione della domanda sui bilocali che si è portata a 40. 3%, sui trilocali e sui quattro locali. In diminuzione la concentrazione della domanda su monolocali, cinque locali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Luglio ‘09 |
12. 2% |
27. 9% |
30. 7% |
17. 7% |
11. 5% |
| Luglio ‘08 |
11. 2% |
26. 8% |
31. 7% |
19. 6% |
10. 8% | Dal lato dell’offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12. 2%), due locali (da 26. 8% a 27. 9%) e sui cinque locali ( da 10. 8% a 11. 5%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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