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Notiziario Marketpress di
Martedì 01 Dicembre 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE DI PRESTIGIO
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Milano, 1 dicembre 2009 - In un mercato residenziale che, nel primo semestre del 2009, ha lanciato segnali di moderata contrazione di prezzi, il segmento del mercato di pregio non registra particolari cedimenti, anche se gli operatori notano una maggiore attenzione ai dettagli, alla qualità dell’abitazione e in generale una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. La tenuta dei valori per questa tipologia di abitazioni è spiegabile anche con una bassa offerta presente sul mercato. Infatti chi possiede un immobile di questo genere difficilmente è disposto a cederlo, e le compravendite riguardano spesso soluzioni ereditate oppure da alienare in seguito al trasferimento dei proprietari in altre città. Chi cerca tipologie di pregio predilige soprattutto quelle posizionate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzo, con ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale il palazzo in cui è inserita l’abitazione, che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se posizionato su strade tranquille e lontane dal traffico. Apprezzata la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche. Quanto allo stato di conservazione si preferiscono le tipologie da ristrutturare perché consentono una maggiore personalizzazione anche se la ristrutturazione eseguita nel rispetto delle caratteristiche originarie dell’abitazione talvolta incontra il favore degli acquirenti. L’acquisto di questo tipo di abitazione quasi sempre è finalizzato all’utilizzo diretto anche se si registrano compravendite ad uso investimento. Chi cerca soluzioni di prestigio a Milano si orienta soprattutto sulle zone centrali tra cui il Quadrilatero, corso Vittorio Emanuele, l’area intorno alla Scala, via Borgonuovo e via de Giardini nel quartiere di Brera dove ci sono le abitazioni più prestigiose, situate in palazzi storici del Xix secolo e in stile liberty, con caratteristiche architettoniche di rilievo. L’offerta è però limitatissima. Si presta sempre più attenzione al palazzo (scalinate importanti, servizio di portineria, stato delle facciate e degli interni) in cui è inserita l’abitazione oltre che alla location. Parliamo comunque di una domanda di nicchia, che diventa sempre più esigente e che cerca grandi tagli, a partire da 150 mq con terrazzo o balconi e che siano posizionati ai piani medio-alti. E’ fondamentale la presenza del box ed è apprezzata l’esistenza di un doppio ingresso, di cui uno da destinare al personale di servizio. Gli acquirenti italiani che cercano questa tipologia immobiliare lo fanno sempre per utilizzo personale. Negli ultimi tempi a Milano si registrano compravendite su questo segmento da parte di russi ed inglesi che desiderano fare un investimento acquistando un’abitazione da utilizzare per brevi soggiorni a Milano. L’offerta su queste tipologie di immobili è decisamente bassa e questo ha consentito la tenuta dei valori che partono da un minimo di 11 mila € al mq fino ad arrivare a 14 mila € al mq. Quanto allo stato di conservazione dell’immobile c’è abbastanza equilibrio tra le richieste per le soluzioni da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Altra zona interessante per chi cerca tipologie di prestigio è quella di piazza Cinque Giornate dove, da dopo l’estate, si segnala un maggiore interesse. A ricercare questa categoria di immobili sono prevalentemente professionisti, ed in particolare avvocati (grazie alla vicinanza del Tribunale) e dirigenti. L’attenzione si concentra su stabili d’epoca (fine ‘800 e primi anni del ‘900) particolarmente prestigiosi dal punto di vista estetico (si apprezzano le facciate e l’ingresso dove ci sono marmi pregiati e colonne). I tagli richiesti sono eterogenei, si acquistano comunque solo quelle soluzioni dal terzo piano in su, con una concentrazione di richieste sugli ultimi piani e sugli attici, la cui offerta però non riesce a soddisfare la forte richiesta. Tipologie di pregio si trovano in particolare nell’area di via Scesa, via Spartaco e viale Montenero dove per l’acquisto degli appartamenti più prestigiosi si spendono circa 6000 € al mq contro una media della zona compresa tra 4700 e 4800 € al mq. Per soluzioni particolarmente prestigiose si possono raggiungere top-price di 2 milioni di €. A Roma, tra le zone dinamiche per gli acquirenti delle tipologie di prestigio si segnalano il Centro e il quartiere Parioli. L’offerta è decisamente inferiore alla richiesta, molto più elevata. Nel quartiere Parioli la domanda è alimentata da imprenditori, attori, professionisti e famiglie di origini nobili che comprano per migliorare l’abitazione di proprietà o per destinarla ai figli, mentre nel Centro si registrano acquisti da parte di persone residenti in altre regioni d´Italia o a volte da parte di stranieri amanti della città eterna che realizzano così un investimento immobiliare. Le tipologie ricercate vanno dal monolocale fino all’attico prestigioso, una rarità sul mercato. Le caratteristiche cui presta maggiormente attenzione chi cerca un’abitazione di prestigio sono le condizioni dello stabile, la presenza dell’ascensore determinante per le abitazioni del Centro storico, la vista sulla città. Nel cuore di Roma le zone più ricercate per le abitazioni di prestigio sono piazza del Popolo, via del Babuino, piazza di Spagna, Campo dei Fiori, piazza Navona, via Veneto e la zona intorno al Pantheon dove per le soluzioni di prestigio esiste un range di prezzo che può oscillare da 14 a 17 mila € al mq. Nel quartiere Parioli invece le soluzioni più prestigiose si trovano nei dintorni di piazza delle Muse, in via Monti Parioli, intorno a Villa Grazioli e viale Liegi dove si concentrano immobili signorili degli anni ‘20. Le quotazioni in questa zona sono più basse rispetto al Centro ed oscillano da 8 mila a 15 mila € al mq. Non lontano da queste zone sono sempre numerose le richieste di immobili di prestigio nei quartieri Salario, Pinciano, Trieste, Nomentano e Castro Pretorio. Si tratta in genere di appartamenti posizionati ai piani alti e situati in palazzi di epoca Umbertina o antecedente. La richiesta ricade in particolare su soluzioni di rappresentanza, con doppio ingresso, spazi esterni, soffitti alti (più di 3 metri e mezzo) ed arricchite spesso da volte, affreschi e decorazioni. Le metrature in genere sono comprese tra 150 e 200 mq. Tra le aree più prestigiose ricordiamo via Savoia, via dei Colli Albani e l’area del Pinciano. In zona Trieste ricordiamo inoltre il quartiere Coppedè, piccola area urbana situata tra piazza Buenos Aires e via Tagliamento, realizzata a partire dai primi anni del 1900 e nel quale si possono trovare palazzine e soluzioni indipendenti realizzate in marmo, travertino e terracotta e caratterizzate da torrette, archi, spazi verdi e fregi con immagini medioevali. Soluzioni di prestigio si possono acquistare anche nell’area di piazza Caprera. Le valutazioni sono mediamente di 7500 € al mq con punte di 8000 € al mq. Appartamenti dai tagli ampi e particolarmente di pregio raggiungono anche quotazioni complessive vicine ai due milioni di euro. Sempre vivace la domanda di immobili di prestigio nell’area di San Pietro e di Gregorio Vii, anche se l’offerta di queste tipologie è molto bassa. In genere la ricerca si focalizza su tagli da 160-170 mq preferibilmente da ristrutturare, con doppio salone, terrazzi o giardini, box auto ed inseriti in comprensori con piscina e portineria. Queste tipologie si concentrano nelle aree di via Piccolomini e di via San Damaso, dove si possono acquistare soluzioni di prestigio, situate in palazzi realizzati negli anni ’60 ed acquistabili ad un prezzo compreso tra 6500 e 7000 € al mq. La spesa media complessiva per l’acquisto di queste soluzioni è compresa in genere tra un milione e due milioni di euro. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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