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Notiziario Marketpress di
Martedì 15 Dicembre 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE PALERMO IN DIMINUZIONE DEL 3.0% LE QUOTAZIONI DELLE ABITAZIONI A PALERMO NELLA PRIMA PARTE DEL 2009.
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2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
I sem 09 |
| +6. 5% |
+9. 8% |
+5. 4% |
+9. 7% |
+10. 6% |
+16. 4% |
+8. 4% |
+4. 6% |
-7. 1% |
-3. 0% | Milano, 15 dicembre 2009 - La macroarea del centro di Palermo è quella che ha subito il calo dei prezzi più sensibili nella prima parte del 2009 (-6. 5%), soprattutto in seguito alla performance del quartiere Olivuzza e della zona intorno a via Dante. La motivazione, comune per entrambe le zone, è da ricercarsi nella minore domanda che si è venuta a determinare in seguito alla restrizioni di accesso al credito e nella maggiore offerta presente sul mercato. Chi ha il capitale a disposizione per acquistare riesce a spuntare prezzi interessanti soprattutto verso coloro che hanno necessità di vendere. Il quartiere Olivuzza presenta due zone, una più signorile che sorge nei pressi del Palazzo di Giustizia, alle spalle del Teatro Massimo e che presenta abitazioni signorili dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare e che sono acquistate prevalentemente da famiglie del posto. In zona sono in fase finale i lavori per la realizzazione del parcheggio sotterraneo da 711 posti al palazzo di Giustizia con relativa piazza Pedonale. Per un buon usato si spendono valori medi di 1300 € al mq. Esiste poi un’area di abitazioni popolari, costruite nei primi anni del 1900, che sono state oggetto di acquisto da parte di investitori che in questi primi sei mesi dell’anno hanno acquistato in questa zona piccoli tagli da mettere a reddito: si è registrata nell’ultimo anno un aumento della domanda di immobili in affitto da parte di monoreddito, coppie giovani e stranieri. Infatti le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 1000 € al mq. Leggermente più quotate le abitazioni situate intorno a viale Dante fino al Teatro Politeama. Anche in questa zona ci sono abitazioni signorili dei primi anni del 1900, alcuni ristrutturati nelle facciate nel corso degli ultimi anni e di conseguenza più quotati. Infatti per un buon usato si spendono mediamente da 1300 a 1600 € al mq. Da segnalare in zona la presenza di condomini costruiti negli anni ’70-’80 (via Parlatore) dove gli immobili acquistati prevalentemente da famiglie hanno u costo medio di 1700 € al mq. Anche qui esiste una zona popolare (via Villa Florio, via Re Federico) di abitazioni risalenti ai primi anni ’50 che si valutano a prezzi medi di 1000 € al mq. Da segnalare che in entrambe le zone negli ultimi mesi si è registrato un aumento di domanda da parte di single che, negli anni scorsi, acquistavano in centro storico, ora riqualificatosi in seguito a degli interventi di riqualificazione e di conseguenza più costoso. Le quotazioni delle abitazioni nel Centro storico della città sono rimaste stabili. Si sono realizzate soprattutto compravendite sui piccoli tagli, monolocali, bilocali e trilocali acquistati soprattutto investitori; le famiglie sono poco numerose dal momento che il quartiere presenta problemi di traffico e di posteggio. Tra gli investitori ci sono persone della zona che acquistano per mettere a reddito dal momento che nella zona esiste una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari, coppie giovani e stranieri. Una delle zone che registra le quotazioni più basse è quella di Ballarò, più popolare e con problematiche di traffico legato allo svolgimento del famoso mercato giornaliero. Per una soluzione usata si spendono mediamente 600-700 € al mq. A seguire la zona che si sviluppa intorno a via delle Pergole dove gli immobili versano in cattivo stato di conservazione e che, nel passato, sono stati oggetto di acquisti da parte di immigrati. Al momento in questa zona non si realizzano molte compravendite perché acquisterebbero solo immigrati che non riescono però ad accedere al mercato del credito. Le soluzioni più signorili si concentrano nella zona del Foro Italico a ridosso del mare mentre la maggioranza delle compravendite si realizzano nella zona che si sviluppa intorno a piazza Indipendenza dove pur essendoci palazzi dei primi anni del 1900, senza particolari pregi architettonici, si riscontra un buon rapporto prezzo /qualità e per un buon usato si possono spendere da 1200 a 1500 € al mq. Da segnalare che in questa zona del centro storico esistono una serie di incentivi per valorizzare le facciate degli immobili e per poterli riqualificare nelle parti comuni. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di studenti, coppie giovani ed immigrati. A seguire con una contrazione del 3. 3% la macroarea della Fiera in seguito alla diminuzione dei prezzi del quartiere popolare di Montepellegrino le cui quotazioni sono ancora in calo. La motivazione principale è la difficoltà di accesso al credito per i potenziali acquirenti della zona, quasi sempre famiglie monoreddito con stipendi medio-bassi. Negli anni scorsi infatti la totalità degli acquisti erano stati finanziati per l’intero valore dell’immobile. Questo ha comportato una ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e una contrazione dei prezzi, oltre che un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti in questa prima parte dell’anno si sono realizzati acquisti di prima casa con importi contenuti oppure acquisti migliorativi con vendita di un altro immobile. Questi elementi hanno comportato la realizzazione di un maggior numero di compravendite nella zona popolare che si sviluppa intorno a via Montalbo, dove si realizza il mercato rionale. Si tratta di abitazioni degli anni ’50-’60 che si vendono a prezzi medi di 900-1000 € al mq. Nelle parallele di via Montalo ci sono immobili più signorili degli anni ’60-’70 che in buone condizioni si trattano anche a 1700-2000 € al mq. In questa zona il mercato immobiliare ha subito un rallentamento perché in passato si acquistavano soprattutto trilocali che ora sono meno accessibili. Coloro che non riescono ad acquistare si riversano sul mercato delle locazioni e di conseguenza la domanda di immobili in affitto è aumentata anche se i canoni sono rimasti relativamente stabili. La macroarea di Università-brancaccio segnala nella prima parte dell’anno una diminuzione del 3. 8% delle quotazioni a cui ha contribuito il mercato immobiliare di Messina Marine-corso dei Mille. Infatti in questo quartiere si è registrata una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che si è scontrata con le tipologie abitative presenti in zona, mediamente più costose. Considerando che il target della zona vede la prevalenza di operai con redditi medio-bassi e che quasi sempre fanno ricorso a mutuo per finanziare l’acquisto. Una buona parte del quartiere infatti presenta delle soluzioni degli anni ’80, dal taglio compreso tra 100 e 120 mq, in genere due camere da letto e salone, che hanno valutazioni comprese tra 180 e 240 mila €. Al momento la disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti della zona difficilmente supera 180 mila €. Poiché l’offerta immobiliare del quartiere è molto eterogenea con abitazioni costruite tra gli anni ’40 e gli anni ’70, mediamente più economici la maggioranza degli acquirenti nella prima parte dell’anno ha preferito orientarsi verso queste tipologie che hanno consentito un risparmio dell’investimento. Ad acquistare in questa zona sono state quasi sempre persone residenti nel quartiere, chi si è trasferito per motivi di lavoro o chi cercando casa nei quartieri limitrofi ha trovato abitazioni più costose. Le zone più richieste sono quelle situate tra via Diaz, via Portella della Ginestra e via Ferrari Orsi dove ci sono abitazioni costruite tra la fine degli anni ’70 e la prima parte degli anni ’80 e si concentrano i servizi principali della zona. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2200-2500 € al mq. Non mancano le soluzioni indipendenti, a due livelli con ingresso su strada, che si concentrano soprattutto lungo via Messina Marine e che si trattano da 180 a 240 mila €. Nei primi sei mesi dell’anno le compravendite si sono concentrate soprattutto su corso dei Mille, nel tratto vicino a piazza Torrelunga. Meno quotate le abitazioni situate nella zona dello Sperone, costruito negli anni ’40, che sorge a ridosso della periferia e di alcuni complessi di case popolari. Acquistano soprattutto persone del posto. Il quartiere è stato interessato da una serie di lavori di miglioramento che hanno creato aree verdi su via Messina Marine e la Stazione Brancaccio dove arriveranno i treni provenienti dalla parte orientale della regione. Infine sono iniziati i lavori per la nascita di un nuovo centro commerciale, tra i più grandi della Sicilia. Nella macroarea di Parco della Favorita si registra una diminuzione delle quotazioni dello 0. 9% con un andamento positivo per i quartieri di Lazio-campania-sperlinga e Cruillas. Quest’ultimo è un quartiere medio-popolare di Palermo dove, in questa prima parte del 2009, hanno acquistato coloro che, in seguito alla ridotta disponibilità di spesa dovuta alla stretta creditizia, non hanno potuto accedere al mercato della confinante zona De Gasperi o comunque hanno dovuto adattarsi a prezzi più bassi. Si sono così riversati sulle tipologie medio-usate che hanno registrato un aumento della domanda e, di conseguenza, dei prezzi. Ad acquistare a Cruillas sono state soprattutto giovani coppie e famiglie alla ricerca della prima abitazione. Il trilocale è stata la tipologia più richiesta. La zona offre palazzine indipendenti o residence con poche unità abitative ma anche delle villette singole. Lo sviluppo si è avuto nei primi anni del 1900 e tra gli anni ’80 e gli anni ’90. Mercato completamente diverso quello di De Gasperi che si sviluppa intorno all’omonima strada e che negli ultimi anni è considerata una delle migliori di Palermo anche per i servizi presenti. Le abitazioni sono condomini degli anni ’70 e dei primi anni 80 e dai tagli molto grandi a partire da 130 mq. Per questo acquistare in zona, dove per un medio usato si spendono intorno a 2200 € al mq, comporta un investimento importante e per questo si realizzano solo acquisti di sostituzione con contestuale vendita di altre abitazioni in altri quartieri. Tra gli acquirenti famiglie di professionisti che a volte acquistano anche l’ufficio in zona. In lieve aumento le quotazioni degli immobili nella zona di viale Lazio, viale Campania e nel quartiere Sperlinga e Matteotti. La causa è da ricercarsi nel fatto che la maggioranza delle compravendite del periodo sono state realizzate nelle zone più prestigiose tra cui il quartiere Matteotti e il quartiere Sperlinga. Nel primo ci sono infatti soluzioni indipendenti costruite in epoca fascista, con giardino e vicino al parco dei viale Libertà. Pur essendo di tipologia popolare e dai tagli piccoli sono molto richieste da chi cerca del verde e un po’ di indipendenza. Per una soluzione in discreto stato di conservazione si chiedono intorno a 3500-3700 € al mq per arrivare a 4000 € al mq per le tipologie ristrutturate. Nel quartiere Sperlinga invece il prestigio è dovuto anche alla vicinanza al quartiere Libertà oltre che alla presenza di palazzi degli anni ’60, più moderni rispetto a tutto il resto della zona. Una soluzione ristrutturata si paga intorno a 3400-3500 € al mq. Meno richiesti gli immobili situati in viale Lazio dove ci sono comunque abitazioni degli anni ’70, ma penalizzate dalla presenza di traffico intenso sul viale. Le quotazioni vanno da 2500 a 3000 € al mq al massimo sulle nuove costruzioni. In questa prima parte dell’anno nella zona hanno acquistato soprattutto professionisti e hanno preferito le tipologie da personalizzare con un occhio particolare alla luminosità dell’immobile, all’esposizione e al taglio dell’appartamento.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘09 |
1. 7% |
21. 9% |
43. 6% |
22. 9% |
9. 9% |
| Luglio ‘08 |
1. 7% |
19. 0% |
46. 2% |
23. 3% |
9. 8% | A Luglio 2009 si registra una maggiore concentrazione della domanda sui trilocali (43. 6%) che risultano la tipologia più ricercata a Palermo. A seguire i quattro locali che raccolgono il 222. 9% delle preferenze. Si registra comunque un aumento della concentrazione della domanda sui bilocali.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘09 |
4. 0% |
20. 0% |
31. 1% |
26. 6% |
18. 3% |
| Luglio ‘08 |
4. 4% |
16. 4% |
29. 7% |
28. 0% |
21. 0% | Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra una maggiore presenza sul mercato di trilocali (31. 1%), a seguire i quattro locali (26. 6%) ed infine i bilocali (20. 0%). In aumento la concentrazione di bilocali e di trilocali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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