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Notiziario Marketpress di
Martedì 11 Settembre 2007 |
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TECNOCASA: I NUOVI EQUILIBRI DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
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Milano, 11 settembre 2007 - I prezzi degli immobili, nel primo semestre del 2007, hanno registrato l’incremento più basso dall’inizio del boom immobiliare. Per la prima volta dal 1998, nelle grandi città, si segnalano più realtà con variazioni nominali negative delle quotazioni, ormai a livelli troppo elevati. Da non dimenticare infatti che la crescita dei prezzi delle abitazioni in Italia in questi anni è stata la più lunga mai registrata nella storia del mercato immobiliare e che un suo ridimensionamento era atteso. Questo trend è stato accelerato dall’aumento dei tassi di interesse attuato della Bce negli ultimi mesi. Infatti nel primo trimestre del 2007 si è registrata anche la prima battuta d’arresto del mercato dei mutui dopo sei anni di crescita delle erogazioni. Gli altri elementi emersi in questo arco temporale sono la diminuzione della domanda di immobili, in particolare della componente di acquisto per investimento, una maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l’allungamento dei tempi medi di vendita e la poca dinamicità del mercato locativo con conseguente contrazione dei rendimenti immobiliari. L’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia una performance lievemente migliore per i comuni dell’hinterland delle metropoli che hanno messo a segno una crescita delle quotazioni dell’1. 4%, seguiti dai capoluoghi di provincia con un aumento medio dell’1% ed infine le grandi città con un rialzo dei prezzi dello 0. 6%. Per la prima volta, da quando è iniziato il trend al rialzo delle quotazioni si registra una performance dei capoluoghi di provincia migliore di quella avutasi nelle grandi città. Su queste ultime è opportuno soffermarsi a riflettere. Nella metà del campione considerato, che include dieci grandi città, si sono registrate variazioni negative delle quotazioni. Le realtà meno dinamiche sono state Genova (-2. 1%), Bologna (-1%), Napoli (-0. 9%), Firenze (-0. 6%) e infine Bari (-0. 4%). Dinamiche positive si sono riscontrate invece a Palermo (+3. 1%), Milano (+2. 9%), Torino (+2. 7%), Verona (+1. 1%) e Roma (+0. 7%). Spostando l’analisi all’hinterland i segnali più confortanti si sono registrati in quello milanese e barese (+2. 5%) e, a seguire, in quello veronese (+2. 3%). L’analisi in base alle aree geografiche rileva che le variazioni più interessanti sono emerse nel Sud Italia con una crescita dell’1. 6%, seguite da quelle dell’Italia centrale con l’1. 3% e dell’Italia del Nord con una crescita media dei prezzi dello 0. 3%. Tra le realtà più dinamiche dell’Italia meridionale si segnalano Caltanissetta (+12. 9%), Isernia e Oristano (+7. 1%), Agrigento (+5. 1%) ed infine Taranto (+4. 6%). Nell’italia Centrale si distinguono Viterbo (+9. 5%), Frosinone (7. 7%) e Terni (+7. 3%). Al Nord si vedono performance positive a Lecco (+7. 1%), Treviso (+6. 3%) ed Alessandria (+3. 7%). Un elemento emerso nitido in questo semestre è una domanda immobiliare più selettiva del passato, con standard qualitativi sempre più elevati. Questo avviene perché oggi la richiesta abitativa è alimentata prevalentemente da chi ha necessità di acquistare l’immobile come prima casa o come casa di sostituzione ovvero “migliorativa”. Una delle componenti che aveva reso dinamico il mercato immobiliare negli anni passati era la richiesta di abitazioni per investimento, tipologia di acquisto in cui la qualità dell’immobile è in secondo piano. In questo semestre questa componente è decisamente diminuita. L’insieme di questi elementi ha comportato una “selezione naturale” da parte del mercato immobiliare che ha così premiato le abitazioni più vicine alle esigenze degli acquirenti. Occorre precisare però che quando si parla di “qualità” non ci si riferisce necessariamente alle tipologie signorili o di pregio. Infatti le caratteristiche che hanno “facilitato” la compravendita in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai trasporti, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi e di riscaldamento autonomo, l’inserimento dell’immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille. Analizzando la domanda immobiliare i dati più aggiornati ci segnalano nelle grandi città una maggiore richiesta per i trilocali che raccolgono il 38. 5% delle preferenze, seguite dai bilocali con il 29. 2 %. Nelle metropoli come Milano, Roma e Napoli la tipologia più apprezzata è il bilocale. A Milano la somma delle richieste di monolocali e bilocali raccoglie il 55. 1% delle preferenze confermando quindi una maggiore domanda sui piccoli tagli. Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33. 4%, seguito dal bilocale con il 25. 3% e dal quattro locali con il 21. 3%. L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città evidenzia a luglio una concentrazione delle richieste nella fascia di spesa superiore a 249 mila € con una tendenza in aumento nel primo semestre dell’anno. Questo segnale comunque positivo va incrociato con il dato che vede nei primi sei mesi dell’anno un aumento della domanda sulle tipologie più grandi. Segnali deboli continuano ad arrivare dal mercato delle locazioni. Nel primo semestre del 2007 nelle grandi città si registra una crescita dello 0,2% per i bilocali e stabilità per i trilocali. Segnali negativi arrivano dai mercati di Bologna, Napoli, Roma, Genova e Milano. Tengono i mercati di Bari, Palermo, Torino, Firenze e Verona. Il risultato della dinamica del mercato delle locazioni è stata anche per questo semestre una contrazione dei rendimenti medi lordi, ora al 3. 7%. Nei prossimi mesi il mercato sarà caratterizzato da acquirenti sempre più selettivi ed attenti nelle loro scelte di acquisto, pronti a valutare diverse opportunità e consapevoli di avere un più ampio margine di trattativa con i venditori. Sarà sempre più importante il prezzo a cui proporre l’immobile sul mercato, che dovrà essere congruo alla qualità offerta. Tutto questo dovrà essere valutato con uno sguardo alle decisioni che saranno messe in atto dalla Bce. . |
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