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Notiziario Marketpress di
Martedì 18 Settembre 2007 |
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INDAGINE TECNOBORSA 2007: LE FAMIGLIE ITALIANE E IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE SEI GRANDI CITTÀ TRANSAZIONI EFFETTUATE E MUTUI
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Roma, 18 settembre 2007 - A distanza di due anni il Centro Studi – Csei di Tecnoborsa analizza nuovamente il mercato - nel biennio 2005-2006 - nei sei grandi Comuni italiani con oltre 500. 000 persone residenti: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova. Il dato più rilevante, a fronte di un 7,2% nazionale, è una crescita delle transazioni nel mercato residenziale, del 2,4% nelle sei grandi città del biennio in esame, rispetto a quello precedente 2003-2004. Questo ha fatto si che anche se le transazioni medie annue sono passate da 104. 142 a 106. 620, i maggiori Comuni italiani rappresentano, nel biennio 2005-2006, il 12,7% del numero delle transazioni, contro il 13,3% registrato nel biennio precedente; quindi, la crescita delle compravendite in Italia è dipesa essenzialmente dalle città di medie dimensioni e dalle località a vocazione turistica. Per quanto riguarda la sua composizione lo stock abitativo nelle grandi città è caratterizzato da prezzi più elevati rispetto alla media nazionale e da una cospicua componente di immobili di pregio; proprio questi ultimi hanno registrano nel confronto tra il biennio 2003-2004 e quello successivo una notevole crescita del 33,5%, rispetto al 12,8% rilevato nel totale Italia. Invece, per l’edilizia ordinaria la crescita c’è stata ma è inferiore a quella nazionale: 1,5% contro il 6,9% 1. Il fenomeno è da mettere in stretta relazione con l’elevato livello dei prezzi raggiunti nelle grandi città e il raddoppio dei tassi di interesse verificatosi in tutta Europa da dicembre 2005 a giugno 2007 che hanno riportato i tassi ai valori di sei anni fa. Tuttavia, la Banca d’Italia denuncia che “a marzo 2007 il tasso d’interesse sui nuovi prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni in Italia è risultato pari al 5,2%, a fronte del 4,7% registrato in media nell’area euro”, malgrado ciò, nel nostro Paese i mutui non accennano a fermarsi anche se con crescita in rallentamento. Infine, nel mercato delle locazioni, sia a livello nazionale che nelle grandi città, i canoni sono cresciuti meno dei prezzi, il che ha portato ad un calo dei rendimenti locativi, anche se nelle grandi città l’acquisto di immobili per investimento non accenna a diminuire, come evidenzia la presente Indagine. Dal confronto dell’Indagine 2007 di Tecnoborsa con quella 2005 emerge chiaramente che l’andamento del mercato immobiliare nelle grandi città sta iniziando a rallentare. Questo risultato era emerso anche dal confronto delle ultime due Indagini 2006 e 2004 effettuate su tutto il territorio nazionale, quindi, il fenomeno non è legato alla dimensione del Comune, ma è trasversale su tutto il territorio nazionale. Tuttavia, per quanto riguarda il totale Italia, il calo è dipeso essenzialmente da una diminuzione negli acquisti effettuati e nell’offerta di locazioni; viceversa, per quanto concerne le grandi città, il calo si è registrato in tutte e quattro le tipologie di transazioni, anche se è più forte nella domanda che nell’offerta. Quest’ultimo fenomeno ha fatto si che vi sia stata un riduzione del gap tra domanda e offerta sia nelle compravendite (è di 1,8 punti nel 2007, era di 3 punti nel 2005), sia nelle locazioni (attualmente è di 1 punto, mentre nel 2005 era di 3,2). Questo avvicinamento ad un punto di equilibrio è stata una delle cause, anche se non l’unica, che ha determinato il rallentamento della crescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione. Dall’indagine 2007 è emerso che Roma è stata la città più attiva sotto il profilo degli acquisti immobiliari, mentre Milano lo è stata per gli immobili venduti. Per quanto riguarda la domanda e l’offerta di locazioni le città più vivaci sono state Torino e Palermo. Dal confronto delle Indagini 2005 e 2007 rispetto al totale delle transazioni, troviamo che il calo a Torino, Milano e Napoli è stato più sensibile specialmente per gli immobili acquistati, mentre a Palermo il trend appare sostanzialmente invariato. In particolare, per quanto riguarda il venduto sono Palermo e Torino le città che registrano la flessione maggiore. Sul fronte della domanda delle locazioni Roma registra il picco più elevato nel calo, invece Palermo è rimasta sostanzialmente stabile anche dal lato dell’offerta, versante nel quale Milano, Genova e Napoli indicano flessioni maggiori del doppio o del triplo rispetto alla media delle sei grandi città La causa principale del mancato acquisto di un bene rimane, come nelle Indagini precedenti, il prezzo; infatti, gli intervistati ritengono che i prezzi degli immobili siano troppo alti rispetto alla qualità dei beni offerti e anche rispetto alle proprie disponibilità. La domanda è sostenuta principalmente dalla richiesta di abitazioni principali, anche se, rispetto al 2005, vi è stato un calo considerevole di oltre il 25%. Viceversa, le altre motivazioni come l’acquisto di seconde case e di case per investimento, sono salite. Per quanto concerne le caratteristiche che hanno pesato maggiormente nella scelta di un immobile, ai primi due posti troviamo la dimensione e il prezzo. E’ interessante evidenziare il fatto che nel 2005 al primo posto vi era il prezzo, mentre nell’Indagine attuale vi è la dimensione e che la dimensione media dei beni acquistati è passata da 83,5 mq a 91,34 mq. C’è da notare inoltre che, rispetto al 2005, si è quasi invertita la tendenza tra la richiesta delle case in periferia che è aumentata del 5,4%, rispetto a quella in centro, diminuita del 6,8%: il fenomeno è stato dettato inizialmente dalla maggior offerta abitativa dei quartieri periferici, per giunta a prezzi più contenuti ma, ormai, i prezzi - per la legge della domanda e dell’offerta - si sono avvicinati sensibilmente. Spostandoci sulle motivazioni che hanno spinto una famiglia a vendere un’abitazione troviamo che è scesa la quota di chi ha venduto per acquistare un’abitazione principale, per liquidità e per fare altri investimenti finanziari; al contrario, è salita la quota di coloro che hanno venduto per acquistare una seconda casa per parenti prossimi e per le vacanze. Per quanto riguarda i mutui continua a salire la quota di chi accende un mutuo per acquistare un’abitazione, in particolare la percentuale sale di circa 2 punti se si confronta al dato rilevato nel 2005. Tra coloro che hanno acquistato una casa nel biennio in esame, più del 60% ha dichiarato di aver fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo. Salgono specialmente quelli compresi tra il 41% e il 60% del prezzo pagato per l’immobile, mentre stanno sparendo i piccoli prestiti. In primo luogo, ricorre ad un prestito chi acquista la casa principale, preferendo pagare un mutuo piuttosto che un canone di locazione quasi insostenibile; infatti, questi ultimi sono in sensibile calo. . |
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