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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 07 Maggio 2008 |
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MERCATO IMMOBILIARE E CREDITIZIO IN SICILIA: L’INVERSIONE DEL TREND IMMOBILIARE
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Palermo, 7 maggio 2008 - Nel secondo semestre del 2007 assistiamo ad una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili generalizzata a tutte le realtà urbane, con poche eccezioni sul territorio. Si è verificato quindi, secondo Tecnocasa, quello che ormai da tempo ci si attendeva: un’inversione del trend dei prezzi immobiliari che dal 1998 non avevano mai smesso di crescere. La stretta creditizia in atto sul mercato ha decisamente contribuito al verificarsi di questo scenario. A conferma di ciò gli ultimi dati della Banca d’Italia segnalano, nel 2007, una diminuzione delle erogazioni dello 0,23% rispetto al 2006. Gli altri elementi emersi ben chiari in questo arco temporale sono: la diminuzione della domanda di immobili, la maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l’ampliamento della forbice tra prezzo richiesto e prezzo a cui si realizza la compravendita e l’allungamento dei tempi medi di vendita. Infatti nelle grandi città questi ultimi si sono portati mediamente intorno a 135 giorni, in aumento rispetto a 118 giorni registrati a giugno. Quest’ultimo dato in particolare mette in luce un aspetto importante che ha caratterizzato il mercato immobiliare nel secondo semestre del 2007 e che lo sta caratterizzando anche nei primi mesi del 2008: la difficoltà, sempre più forte, di incontro tra domanda ed offerta che vede contrapposti acquirenti con una minore disponibilità di spesa e venditori che pensano di poter realizzare gli stessi valori del passato. I venditori in questa fase di mercato si dividono in due categorie: coloro che non hanno necessità di vendere gli immobili a breve termine e quindi restano fermi nella loro posizione con la conseguenza che l’abitazione resta invenduta sul mercato per lungo tempo (soprattutto se il rapporto prezzo/qualità non è congruo) e coloro che invece, avendo necessità di realizzare la compravendita, dopo lunghe trattative decidono di rivedere le loro richieste iniziali. Gli acquirenti dimostrano molta più difficoltà ad acquistare di quanto non avvenisse in passato. A soffrire in particolare sono coloro che si trovano nella necessità di accendere un mutuo a quasi totale copertura dell’acquisto: le famiglie monoreddito, i single, le giovani coppie (che mai come adesso devono avere una famiglia che possa aiutarli) e gli extracomunitari. L’analisi in base al profilo dimensionale evidenzia che la variazione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città (-1. 5%), a seguire i capoluoghi di provincia (-0. 9%) ed i comuni dell’hinterland (-0. 8%) che ancora una volta hanno avuto un comportamento migliore. Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi negative ad eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (+1. 5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (-3. 4%), Verona (-3. 2%) e Bari (-2. 9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi anche a Milano (-1. 1%) e Roma (-1. 6%), i mercati immobiliari più importanti. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo. Un’analisi a livello di aree nelle grandi città ha evidenziato una migliore tenuta degli immobili posizionati nelle zone più centrali, rispetto a quelle periferiche e semicentrali. In base al profilo geografico si evidenzia che i capoluoghi del Sud Italia hanno registrato una migliore performance, con una crescita delle quotazioni dello 0. 2%, ma riteniamo che siano ormai alla fase finale della loro corsa. Sono invece diminuite dell’1. 4% le quotazioni dei capoluoghi del Centro Italia e dell’1. 5% quelle dei capoluoghi del Nord Italia. Passiamo ora ad analizzare le caratteristiche della domanda immobiliare che, anche in questo semestre, si è rivelata più selettiva rispetto al passato, con standard qualitativi sempre più elevati. Infatti la richiesta abitativa oggi è alimentata prevalentemente da chi ha necessità di acquistare l’immobile, come prima casa o come casa di sostituzione ovvero “migliorativa”, essendo diminuita la domanda per investimento e quella da parte degli extracomunitari, meno “attenta” alla qualità dell’immobile. L’insieme di questi elementi ha comportato una “selezione naturale” da parte del mercato immobiliare che ha così premiato le abitazioni più vicine alle esigenze degli acquirenti. Occorre precisare però che quando si parla di “qualità” non ci si riferisce necessariamente alle tipologie signorili o di pregio. Infatti le caratteristiche che hanno “facilitato” la compravendita in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi (l’esigenza di sfoghi esterni è in crescita) e di riscaldamento autonomo, l’inserimento dell’immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille, la disposizione degli spazi interni. Ma è emerso anche un altro aspetto che teniamo a sottolineare: l’attenzione allo stato di conservazione dell’immobile. Infatti nelle grandi città si è registrata una migliore tenuta delle soluzioni ristrutturate o nuove e in parte anche delle tipologie usate ma in buono stato. Una delle preoccupazioni espresse dai potenziali acquirenti è legata al sostenimento di eventuali spese di ristrutturazione per il timore di non riuscire a quantificarle, in maniera accurata, sia in termini di importo che di durata. Sul fronte della locazione invece la sensazione è che si stia assistendo ad un aumento di domanda di immobili in affitto, alimentata proprio da coloro che non riuscendo ad ottenere un mutuo o trovandosi di fronte ad una rata troppo “pesante” optano per la locazione, magari anche come soluzione temporanea, in attesa poi di poter acquistare in un momento successivo. Questo di fatto non si sta traducendo in una tensione verso l’alto dei canoni di locazione, dal momento che sul mercato c’e’ ancora offerta di immobili in locazione risultato della corsa al mattone avvenuta negli scorsi anni. A questo bisogna aggiungere la volontà dei proprietari di puntare alla continuità del rapporto di locazione andando incontro alle esigenze del conduttore con una riduzione dei canoni richiesti. Il risultato combinato delle dinamiche che si stanno registrando sul mercato della compravendita e su quello della locazione ha comportato un lieve aumento dei rendimenti immobiliari che sui bilocali sono saliti a 3. 8%. Analizzando la domanda immobiliare i dati più aggiornati ci segnalano nelle grandi città una maggiore richiesta per i trilocali che raccolgono il 37. 9% delle preferenze, seguite dai bilocali con il 28. 8 %. Nelle metropoli come Milano, Roma, Napoli e Torino la tipologia più apprezzata è il bilocale. Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 35. 1%, seguito dal bilocale con il 26. 2% e dal quattro locali con il 21. 5%. L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città a gennaio 2008 evidenzia ancora una concentrazione delle richieste nella fascia di spesa oltre i 249 mila €, in aumento rispetto a luglio 2007. Questo segnale, comunque positivo, va incrociato anche con l’informazione che indica una maggiore concentrazione di richieste per i trilocali ed un lieve aumento di quelle relative ai quattro locali e ai cinque locali. Nei prossimi mesi l’andamento di mercato sarà simile a quello appena descritto, con acquirenti sempre più selettivi ed attenti e venditori che devono prendere consapevolezza dell’importanza che avrà il rapporto prezzo/qualità dell’immobile perché la compravendita si realizzi. Sicuramente il compratore si troverà a fare i conti con la sua disponibilità di spesa, che più contenuta rispetto al passato potrebbe impedirgli o rendergli più difficile l’acquisto della casa. . |
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