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Notiziario Marketpress di
Venerdì 08 Settembre 2006 |
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RAPPORTO NOMISMA-F.LM,A,A, SU/ MERCATO DELLE SECONDE CASE PER VACANZA MERCATO SOLARE CON SEGNALI DI RAFFREDDAMENTO CORTINA DOMINA LA TOP PRICE, RIMONTA PORTO CERVO DOMANDA ESTERA PARTICOLARMENTE VIVACE BOOM DEI PREZZI A MARINA DI RAVENNA (+15,8%), DAVANTI A CAPRI (+15%)
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Ii mercato delle seconde case per vacanza, anche negli ultimi dodici mesi, ha evidenziato segnali di crescita, seppure di intensità più contenuta rispetto al passato, seguendo così il trend di generale raffreddamento che si sta palesando anche nei mercati immobiliari maggiori. L´offerta viene segnalata in crescita, ma incapace di soddisfare in modo esauriente la domanda, anch´essa in piena evoluzione e sempre più spesso proveniente dall´estero, in particolare Germania, Inghilterra e Svizzera. Pressoché stabili i contratti di compravendita stipulati, giudicati dagli operatori invariati rispetto ai livelli record dell´anno precedente, nonostante la qualità di quanto presente sul mercato non paia sempre in grado di assecondare i desiderata della domanda. Oltre alla qualità intrinseca dell´immobile ricercato, sia esso di nuova costruzione che già realizzato, la domanda sembra valutare sempre più altri fattori quali i servizi presenti nella località turistica, I infrastrutturazione del territorio (viabilità, parcheggi, . ), la cura degli elementi di carattere ambientale e le attrazioni in grado di rispondere alle esigenze di fasce di età differenti (adulti, bambini, anziani, . ). Ii mercato della locazione sembra presentare i problemi maggiori, con lievi flessioni della domanda e del numero di contratti a fronte di un´offerta percepita in leggero rafforzamento. In generale, comunque, l´immobile tipo" ad uso vacanza preferito dalla domanda d´acquisto dovrebbe avere le seguenti caratteristiche: essere un bilocale dotato di cucina o angolo cottura, bagno, camera da letto, terrazzo, posto auto, camino (solo per le località montane) e giardino. Molto apprezzata poi l´ubicazione in zone facilmente raggiungibili con mezzi pubblici o privati e prossime a spiagge (per le località marine) o impianti sciistici (in montagna). Per quanto riguarda i prezzi di compravendita, il 2006 si caratterizza per un ridimensionamento della crescita sia nelle località marine che in quelle montane. Le variazioni percentuali osservate l´anno scorso erano pari rispettivamente a 6,7 e 6,8 punti percentuali, mentre quelle registrate attualmente si collocano al 5,3% e 4,2%. Dopo un biennio in cui l´accelerazione nei prezzi era più consistente in corrispondenza delle località di montagna, oggi tale relazione si inverte a vantaggio delle città di mare. Passando all´analisi delle prime dieci posizioni per quanto riguarda i top prices delle seconde case per vacanza in ottimo stato, posizionate nelle zone più pregiate delle principali località turistiche, emerge, anche nel corso di questi ultimi mesi, come Cortina d´Ampezzo si confermi la località più costosa, con valori che superano i 15. 000€ al mq. Risulta, inoltre, particolarmente interessante verificare i principali movimenti nelle posizioni delle località rilevate. Rispetto al 2005, non si osservano sensibili spostamenti; si confermano stabili ai primi posti la già citata Cortina d´Ampezzo e Santa Margherita Ligure, mentre Porto Cervo guadagna il terzo gradino del podio a scapito di Forte dei Marmi. Invariate anche le posizioni di Capri e Alassio, mentre Sestri Levante "Vuw´ il settimo posto a Madonna di Campiglio, raggiunta anche da Porto Rotondo. Si sottolinea come le località marine occupino la maggior parte delle posizioni della classifica in esame e solo le località di montagna più esclusive, come Cortina d´Ampezzo e Madonna di Campiglio, riescano ad attestarsi sui livelli di prezzo raggiunti dalle città di mare.
| La Top Ten dei prezzi nelle località turistiche italiane (va/ori medi-massimi in zone centrali o di pregio) |
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Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€ Mo |
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1. Cortina d´Ampezzo |
15. 500 |
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2. S. Margherita Ligure |
12. 570 |
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3. Porto Cervo |
12. 200 |
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4. Forte dei Marmi |
12. 100 |
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5. Capri |
11. 443 |
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6. Alassio |
9. 950 |
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7. Sestri Levante |
9. 510 |
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8. Madonna di Campiglio |
9. 500 |
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9. Porto Rotondo |
9. 500 |
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10. Fregene |
9. 330 | Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F. I. M. A. A. Focalizzando l´attenzione sulle singole località montane si osserva come, alle spalle delle località montane già inserite nella classifica generale, si collochi Courmayeur, per la prima volta nella nostra indagine, che sottrae la terza posizione a Corvara. Perdono posizioni anche Bardonecchia, che passa dal quarto al settimo posto, e Breuil - Cervinia, dal settimo al decimo; tali movimenti favoriscono la nuova entrata di Gressoney La Trinitè e la scalata di
| La Top Ten dei prezzi nelle località montane (va/ori medi-massimi in zone centrali o di pregio) |
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Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€ Mo |
|
1. Cortina d´Ampezzo |
15. 500 |
|
2. Madonna di Campiglio |
9. 500 |
|
3. Courmayeur |
8. 000 |
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4. Corvara |
7. 040 |
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5. Sestriere |
6. 901 |
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6. Madesimo |
6. 410 |
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7. Bardonecchia |
6. 220 |
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8. Gressoney L. T. |
6. 080 |
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9. Ortisei |
6. 050 |
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10. Breuil - Cervinia |
6. 030 | Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F. I. M. A. A. Per quanto riguarda poi le variazioni annue subite dai prezzi, si nota che la miglior performance è ad appannaggio di Pinzolo, in crescita del 10,9%; seguono a breve distanza Ovindoli e Roccaraso, entrambe con variazioni pari al 10%, e ancora qedesimo e Cesana Torinese (+9,3%). Quest´ultima risulta la località della zona montana piemontese che ha maggiormente goduto dell´effetto Olimpiadi invernali 2006. Importante osservare come, rispetto all´anno precedente, vi sia stata una forte riduzione dell´intensità di crescita nelle top fi"ve: nel 2005 queste vedevano aumentare i propri valori in media di quasi il 20%, mentre oggi evidenziano un incremento medio lievemente inferiore al 10%.
| I maggiori incrementi registrati nell´ultimo anno per le località montane |
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Località turistica |
Variazioni % medie Giugno 2006 - Giugno 2005 |
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Pinzolo |
10,9 |
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Ovindoli |
10,0 |
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Roccaraso |
10,0 |
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Cesana Torinese |
9,3 |
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Medesimo |
9,3 | Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F. I. M. A. A. Per quanto riguarda le località marine si nota come non emergano sostanziali differenze tra la graduatoria generale dei top pnces e quella riferita esclusivamente alle località marine, se non per l´inserimento di due ulteriori località, ossia Positano, invariata rispetto alla posizione che occupava nel 2005, e Viareggio che passa dall´ottavo al decimo posto. La Top Ten dei prezzi nelle località marine (va/ori medi-massimi in zone centrali o di pregio)
| Località Turistica |
Alloggi in ottimo stato (€ Mo |
| 1. Santa Margherita Ligure |
12. 570 |
| 2. Porto Cervo |
12. 200 |
| 3. Forte dei Marmi |
12. 100 |
| 4. Capri |
11. 443 |
| 5. Alassio |
9. 950 |
| 6. Sestri Levante |
9. 510 |
| 7. Porto Rotondo |
9. 500 |
| 8. Fregene |
9. 330 |
| 9. Positano |
9. 263 |
| 10. Viareggio |
9. 100 | Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F. I. M. A. A. Considerando, invece, la classifica riferita alle prime cinque località in termini di crescita dei valori, emerge che Marina di Ravenna si conferma ancora una volta leader, evidenziando una variazione del 15,8% che, se sommata a quanto rilevato l´anno precedente, determina un incremento delle quotazioni del +35,3%, rivelandosi la realtà turistica in più forte espansione di questi ultimi anni. Al secondo posto nella corsa dei prezzi si colloca Capri, riscontrando un aumento annuo pari al 15%, con una dinamica perciò simile a quella di Marina di Ravenna, sebbene si tratti di mercati rivolti a target sensibilmente diversi. A seguire, troviamo località come Marina di Ragusa (+14,5%), Portovenere (+13,1%), favorite da una forte attività di riqualificazione in atto, ed infine Pineto (+12,5%). I maggiori incrementi registrati nell´ultimo anno per le località marine
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Variazioni % medie |
| Località turistica |
Giugno 2006 - Giugno 2005 |
| Marina di Ravenna |
15,8 |
| Capri |
15,0 |
| Marina di Ragusa |
14,5 |
| Portovenere |
13,1 |
| Pineto |
12,5 | Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e F. I. M. A. A. Dall´analisi congiunta dei mercati montani e marini che nel 2006 sono risultati più dinamici, spicca l´Abruzzo che piazza ben tre località, a conferma delle potenzialità della regione sotto il profilo dell´attrattività turistica. Se la dinamica recente pare, dunque, fornire indicazioni incoraggianti circa le prospettive immediate del settore, non si può non riconoscere come sul settore immobiliare si stiano pericolosamente nubi minacciose, il cui impatto sarà tanto più dirompente quanto più la loro azione risulterà concomitante. Senza voler individuare gerarchie di pericolosità, gli ambiti d´attenzione possono essere così sommariamente sintetizzati, tenendo presente che essi sono fra loro profondamente interconnessi: sostenibilità dei prezzi; offerta residenziale in tendenziale aumento; tassi di interesse; fiscalità. Le incognite evocate penalizzano le prospettive generali del settore e avvicinano, di fatto, l´epilogo della fase espansiva. Per i prossimi dodici mesi è, dunque, possibile prevedere, al netto di ulteriori interventi fiscali con effetto depressivo, la continuazione del progressivo rallentamento nella crescita dei prezzi. L´incremento non dovrebbe eccedere i 4 punti percentuali, con possibilità di un significativo livellamento ulteriore nel biennio successivo.
| Media 13 grandi aree urbane - Previsioni variazioni percentuali prezzi correnti di immobili (valori percentuali) |
| Anni |
Abitazioni |
Uffici |
Negozi |
| 2007 |
4,4 |
3,9 |
3,7 |
| 2008 |
0,2 |
-0,2 |
-0,8 |
| 2009 |
-0,1 |
-0,4 |
-0,7 | Fonte: Nomisma. . |
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