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Notiziario Marketpress di
Martedì 05 Settembre 2006 |
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II RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE 2006 I PREZZI DEGLI IMMOBILI SU BASE SEMESTRALE AUMENTANO ANCORA (+ 3,7% LE CASE, +3,2% I NEGOZI E +3,1% GLI UFFICI), ANCHE SE SI PROFILANO ALCUNE INCOGNITE CHE POTREBBERO ANTICIPARE LA FINE DELLA CORSA
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Milano, 5 settembre 2006 - Il quadro congiunturale del mercato immobiliare italiano presenta dinamiche che, sebbene in un trend pluriennale di rallentamento, non si sono affatto fermate, evidenziando pertanto indicazioni di sostanziale tenuta. I dati emersi in questo semestre dalla consueta indagine Nomisma sui 13 maggiori mercati immobiliari italiani smentiscono quanti avevano gridato al pericolo di un imminente scoppio della tanto evocata bolla immobiliare. Ne sono testimonianza la ripresa della domanda abitativa (più cauta che in passato rispetto alle scelte d’acquisto e di investimento, ma comunque presente e selettiva), il sostanziale mantenimento delle tempistiche di vendita in tutti i comparti analizzati, la tenuta degli sconti applicati sui prezzi e la diffusa crescita delle quotazioni di compravendita (in alcuni casi superiore a quella evidenziata lo scorso semestre). Nel corso dei primi sei mesi del 2006, infatti, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti mediamente del 3,7%, mentre per uffici e negozi gli incrementi sono stati leggermente più contenuti (rispettivamente 3,1% e 3,2%). Se è vero che, osservando gli incrementi annuali, quello appena registrato risulta essere il più contenuto dal 2000, è vero anche, però, che l’ultimo semestre ha fatto segnare una crescita inattesa, in parziale controtendenza rispetto a quanto osservato a fine 2005.
| Media 13 aree – Variazioni % annuali dei prezzi Correnti di immobili |
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Giugno 2002 |
Giugno 2003 |
Giugno 2004 |
Giugno 2005 |
Giugno 2006 |
| Abitazioni |
9,5 |
9,8 |
10,8 |
8,4 |
6,8 |
| Uffici |
7,8 |
8,4 |
9,3 |
7,2 |
5,9 |
| Negozi |
7,5 |
8,4 |
9,2 |
7,4 |
5,9 |
| Box o garage |
5,7 |
8,0 |
8,0 |
6,5 |
6,2 |
| Fonte: Nomisma. |
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| Rispetto all’andamento medio, vi sono comunque città che presentano performance più negative. Ad esempio a Milano, così come a Torino, appaiono per la prima volta indicazioni di calo dei valori, sebbene di bassa entità e limitate ad alcune tipologie e localizzazioni urbane, ma che comunque potrebbero essere un timido presagio di quanto potrà avvenire anche nelle altre grandi “piazze” italiane. Su tale quadro in chiaro-scuro si individuano inoltre alcuni fattori esogeni (sostenibilità dei prezzi rispetto alla redditività degli immobili, crescita dell’offerta di immobili, aumento dei tassi di interesse e, come le recenti vicende sembrano presagire, inasprimento della fiscalità), che a seconda della tempistica e dell’intensità con cui si manifesteranno, potrebbero avere impatti rilevanti sul mercato.
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Valori assoluti e variazioni % semestrali di prezzi di abitazioni |
| Città |
Valori medi Minimi di abitazioni usate in periferia (€) |
Valori medi Massimi di abitazioni nuove in centro (€) |
Variazione % Media di abitazioni nuove |
| Bari |
1. 167 |
3. 212 |
4,0 |
| Bologna |
1. 985 |
4. 906 |
3,2 |
| Cagliari |
1. 080 |
2. 708 |
2,8 |
| Catania |
867 |
2. 808 |
3,8 |
| Firenze |
2. 029 |
5. 702 |
3,5 |
| Genova |
867 |
3. 680 |
5,4 |
| Milano |
2. 033 |
7. 958 |
1,5 |
| Napoli |
1. 108 |
4. 667 |
3,6 |
| Padova |
1. 150 |
4. 057 |
5,0 |
| Palermo |
893 |
2. 450 |
4,0 |
| Roma |
1. 740 |
7. 144 |
6,4 |
| Torino |
1. 231 |
3. 813 |
-0,5 |
| Venezia c |
2. 600 |
7. 833 |
4,5 |
| Venezia t |
1. 300 |
3. 511 |
3,7 |
| Media 13 aree |
1. 432 |
4. 604 |
3,6 |
| Fonte: Nomisma. |
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| Per quanto riguarda il primo aspetto citato, il rapporto fra prezzi e canoni, indice della sostenibilità dei primi in relazione alla redditività potenziale ottenibile dagli investimenti immobiliari, si nota il raggiungimento dei livelli più elevati degli ultimi 20 anni. Infatti, la recente differenza nelle velocità di crescita di prezzi (più rapidi) e canoni (pressoché stabili) è all’origine dell’incremento del rapporto fra le due grandezze e potrebbe lasciare presagire, entro breve, una loro riarmonizzazione, così da riportare il loro rapporto su livelli più vicini alla media storica.
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Stima impatto rettifiche IVA sul settore immobiliare " allargato " - Terziario (dati in Euro/mld)
valore medio annuo transazioni immobiliari ultimi 8 anni 20,0 valore complessivo transazioni immobili ari (Euro/ml d 20 x 8 anni) 160,0 |
( * ) |
| (rettifiche IVA (aliquota 7%) acquisti/apporti settore immobiliare 11,2 |
| costi di manutenzione medio - annui (0. 5% dello stock di 900 miliardi) 4 , 5 costi complessivi di manutenzione (Euro/ml d 4. 5 x 8 anni ) 36,0 |
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(rettifiche IVA (aliquota 10%) sulle manutenzioni 3,6 I |
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| (rettifiche IVA su acquisti e manutenzioni settore immobiliare |
151 |
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rettifiche IVA società di leasing |
15 |
| Irettifiche IVA settore immobiliare " allargato " - terziario |
301 |
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| ( * ) |
aliquota media 7% inferiore a quella considerata per società quotat e fondi (8-10%) |
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| già ricomprese nei numeri complessivi, in quanto questi ult mi di più recente costituzione. |
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| Fonte Nomisma A proposito delle tematiche di natura fiscale che andranno ad incidere significativamente sul sistema immobiliare nazionale, occupa un posto di primaria importanza l’effetto che la recente normativa, peraltro ancora in divenire, potrebbe avere nei confronti del mercato dei fondi immobiliari. Per questi ultimi si è recentemente assistito ad uno sviluppo ulteriore sia in termini quantitativi che sul fronte dell’offerta qualitativa e ad oggi il patrimonio complessivo netto ammonta a 12 miliardi di Euro con investimenti immobiliari per oltre 16, con prodotti sempre più rivolti ad investitori qualificati piuttosto che non a clientela retail. La ventilata applicazione del citato decreto legge 223/06 produrrebbe un aggravio per il solo settore dei fondi immobiliari prudenzialmente quantificabile in circa mezzo miliardo di Euro. Previsioni Per i prossimi dodici mesi si prevede, al netto di interventi fiscali con effetto depressivo, la continuazione del progressivo rallentamento nella crescita dei prezzi. Questi dovrebbero infatti aumentare in media circa di 4 punti percentuali con possibilità di un livellamento ulteriore nel biennio successivo.
| Media 13 grandi aree urbane - Previsioni variazioni percentuali prezzi correnti di immobili (valori percentuali) |
| Anni |
Abitazioni |
Uffici |
Negozi |
| 2007 |
4,4 |
3,9 |
3,7 |
| 2008 |
0,2 |
-0,2 |
-0,8 |
| 2009 |
-0,1 |
-0,4 |
-0,7 |
| Fonte: Nomisma. |
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