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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 11 Febbraio 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE - INDUSTRIALE E COMMERCIALE
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Milano, 11 febbraio 2009 - Capannoni - Nella prima parte del 2008 sul mercato dei capannoni si registra a livello nazionale una lieve crescita per le tipologie usate (+0. 4%) e per quelle nuove (+1%). Tra le regioni più dinamiche si segnalano il Veneto (le quotazioni hanno registrato +1. 8% per l’usato e +2. 6% per il nuovo) e il Lazio (+1. 7% per l’usato e +1. 6% per il nuovo). A seguire la Lombardia (+0. 6% e +0. 9%) ed il Piemonte (-0. 3% e +1. 1%). Sul versante delle locazioni si segnala una riduzione contenuta dello 0. 1% per le tipologie usate e dello 0. 2% per le tipologie di nuova costruzione. In controtendenza il Veneto che mette a segno una crescita del 3. 7% delle locazioni dei capannoni usati e dell’1. 9 % per i capannoni nuovi. In Veneto il mercato è particolarmente dinamico, soprattutto nell’hinterland di Verona, a Bussolengo, Castelnuovo, Pescantina, Peschiera e Villafranca. La domanda è alimentata prevalentemente da artigiani (idraulici, elettricisti). La richiesta cade su tagli intorno a 300 mq, possibilmente con spazi esterni e recintati. Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione ma l’offerta resta comunque bassa rispetto alla domanda. Infatti si prediligono le tipologie usate che permettono un notevole risparmio sull’acquisto. Anche sulle locazioni c’è stato un aumento dei canoni. Infatti c’è una maggiore propensione all’affitto che non all’acquisto, soprattutto nella fase di avviamento dell’attività. Nel Lazio i segnali positivi arrivano dal mercato di Ostia dove si ricercano soprattutto tipologie da destinare ad attività produttive oppure artigianali. Nel primo caso si opta per le soluzioni di grande dimensione, a partire da 1000 mq, nel secondo caso si prediligono i tagli più piccoli intorno a 400-500 mq. A Ostia sono in costruzione nuove tipologie destinate soprattutto ad uso logistico. In lieve aumento le quotazioni dei capannoni nella zona di Trigoria, della Laurentina e della Pontina dove, negli ultimi quattro anni, si è avuto un boom immobiliare residenziale e commerciale che ha rivalutato la zona, comportandone anche un incremento di richiesta sui capannoni da utilizzare per attività artigianali (attività metalmeccaniche, carrozzerie). Il taglio più richiesto è in media di 300 mq dotato di spazi esterni. In Lombardia e, in particolare a Milano, si registra un aumento dei prezzi dei capannoni nella zona intorno a Dergano e Maciachini dove è in aumento la domanda di queste tipologie, in affitto e in compravendita, da destinare a show room, palestre o uffici di architettura. In genere si prediligono tagli superiori a 200 mq. Le soluzioni situate in zone più centrali, come la Fiera, in realtà sono laboratori artigianali sempre meno richiesti e trasformati in loft oppure in uffici. In lieve diminuzione le quotazioni delle tipologie in zona Ripamonti e lungo i Navigli dove la maggiore incertezza a livello economico spinge più verso la locazione che non verso l’acquisto di queste tipologie produttive. Soprattutto nella zona dei Navigli gli acquisti dei capannoni in passato erano finalizzati soprattutto a cambiamenti di destinazione d’uso in loft. Ora questa tendenza è in calo. Segnaliamo che sulle direttrici verso la Fiera di Rho (zona del Sempione) è in aumento la richiesta di magazzini e di spazi da destinare al terziario per poter costruire alberghi in vista dell’Expo 2015. Nell’hinterland di Milano si registra un aumento delle quotazioni dei capannoni nelle zone di Bollate, Cusano, Novate e Senago, dove nella prima parte del 2008, si è registrato un aumento delle richieste da parte di artigiani e di piccole medie imprese. Si ricercano tipologie inferiori a 1000 mq ed infatti i tagli più ambiti sono quelli compresi tra 250 e 300 mq di cui c’è poca offerta sul mercato. Infatti si trovano più facilmente soluzioni più ampie, di 600-700 mq. Il mercato degli immobili industriali negli ultimi anni ha visto una notevole produzione di tipologie destinate alla logistica. Questo mercato è infatti in notevole espansione e sono numerosi gli interventi previsti sul territorio, concentrati soprattutto nel Nord e nel Centro, anche se si prevedono sviluppi di nuovi hub logistici anche a Sud (Campania, Puglia, Sicilia). Nel Nord Italia uno dei poli più importanti è quello di Piacenza ed in sviluppo anche l’area del lodigiano e del pavese dove molte aziende si stanno indirizzando soprattutto per ridurre i costi legati al terreno e agli oneri di urbanizzazione. In fermento anche l’hinterland di Milano (Lacchiarella, Siziano, Rho, Pero). La richiesta arriva da imprese di grandi dimensioni italiane ed estere. Si ricercano tagli di almeno 20-25 mila mq, con un’altezza minima di 12 metri, spazi per la ribalta, aree di carico e scarico che siano pari almeno ad una volta e mezza la superficie dei capannoni. Il posizionamento deve essere a ridosso di importanti arterie o autostrade o presso i raccordi ferroviari. La richiesta è per tipologie di nuova costruzione, con impianti a norma (ad esempio impianti finger e muri divisori resistenti al fuoco). La presenza di uffici è minima e si limita al 2-3% della superficie totale. In Piemonte, in particolare a Torino, si registra un aumento delle quotazioni dei capannoni nella zona di Fiat Mirafiori, posizionati in strade ad alto transito e destinati ad attività di vendita di materiale edilizio ed idraulico, di automobili oppure allo svolgimento di attività di magazzinaggio o per la grande distribuzione. Le metrature più richieste sono comprese tra 400 e 1000 mq. Da segnalare che nell’area della ex fabbrica “Carrello” sono state riqualificate delle strutture dismesse per la creazione di nuovi spazi industriali e direzionali. Questo segmento di mercato è particolarmente dinamico nell’hinterland di Torino. A Giaveno la scarsa offerta di capannoni nuovi, a fronte di una maggiore domanda, ha determinato un lieve aumento dei prezzi nel primo semestre del 2008; al contrario sull’usato si registra una diminuzione delle quotazioni a causa della scarsa richiesta. I capannoni sono ricercati prevalentemente da artigiani del luogo (fabbri, vetrai, meccanici, carrozzieri) mentre le aziende e le industrie richiedono tipologie situate nelle aree industriali come quelle di Orbassano, Bruino, Pinerolo e Rivalta, meglio posizionate dal punto di vista dei collegamenti stradali e dove si possono trovare più facilmente capannoni di nuova costruzione. La buona domanda su Pinerolo e Rivalta ha comportato, nei primi sei mesi del 2008, un aumento dei prezzi delle strutture utilizzate sia per attività artigianali che per attività industriali. Anche a Sangano si registra una decrescita delle quotazioni. Infatti gli acquirenti preferiscono acquistare a Bruino, meglio collegata e dove, entro un anno, è in previsione l’ampliamento dell’area industriale su una superficie di 18 mila mq, con la costruzione di nuovi capannoni. Anche a Pinerolo è in previsione l’ampliamento dell’area industriale. Si registra un maggior numero di richieste in affitto rispetto alla compravendita per la quale si ricorre spesso al leasing. Le metrature richieste sono generalmente comprese tra 300 e 600 mq, con un’altezza media di 7,5 metri, spazi esterni e facilità di ingresso per i bilici. Si preferisce l’acquisto di capannoni nuovi. Da segnalare un mercato leggermente positivo a Terni, in Umbria, per i capannoni soprattutto nella zona di Maratta e Sabbione, poco servite fino a qualche anno fa, ma poi riqualificate con centri commerciali e direzionali. I capannoni della zona sono destinati soprattutto ad attività di vendita all’ingrosso (abbigliamento, arredamento per la casa). Ci sono poi capannoni dove si svolgono attività legate all’indotto dell’acciaio. In linea di massima si prediligono le tipologie di nuova costruzione e si opta per le soluzioni in affitto. Ad acquistare sono soprattutto i titolari di attività artigianali ed industriali già insediati sul territorio. In Sicilia, a Catania, si segnala la concentrazione di capannoni nell’area industriale di Misterbianco dove si sono insediati numerosi centri commerciali. Si stanno spostando in zona numerosi autosaloni e punti vendita di arredamenti. In sviluppo la zona Bicocca dove sorge un’area commerciale per la vendita dei prodotti all’ingrosso con circa 70 capannoni con metrature comprese tra 3 mila e 19 mila mq. Sempre in questa zona dovrebbe insediarsi il mercato ittico e ortofrutticolo. In Campania, e in particolare ad Avellino e nei comuni della provincia, lo sblocco del Piano Regolatore ha determinato la disponibilità di numerosi terreni per la costruzione di nuovi capannoni industriali, artigianali e commerciali, in particolare nella zona di Monforte, Prato La Serra e Manocalzati. Le zone di maggiore sviluppo sono quelle adiacenti ai caselli di Avellino Est e di Avellino Ovest. Questo ha determinato un calo delle quotazioni perché la tendenza degli imprenditori è quella di acquistare il terreno e costruire il capannone. La domanda di capannoni industriali è finalizzata soprattutto alla vendita all’ingrosso, all’attività di stoccaggio e alla logistica. Ad acquistare capannoni sono investitori, tra cui società immobiliari, che arrivano da Napoli e Caserta e dai rispettivi hinterland. Negozi - Sul mercato dei negozi si registra un calo dei prezzi dello 0. 3% per le tipologie in “via di passaggio” e dell’1% per le tipologie in “via non di passaggio”. I cali più sensibili si registrano in Lazio (-2. 8% e -2. 1%), mentre in Lombardia il ribasso è ancora contenuto (-0. 4% e -0. 8%). Segnali positivi arrivano dal Veneto (+0. 7% e +2. 2%). In Piemonte si registra una diminuzione delle quotazioni delle tipologie posizionate nelle vie a basso transito (-2. 6%). Sul versante delle locazioni a livello nazionale si registra stabilità sui negozi posizionati in “via di passaggio” e una lieve diminuzione su quelle posizionate in “vie non di passaggio”. Nel Lazio, in particolare a Roma, si registrano ribassi nelle zone centrali modo nelle vie a minor transito e per tagli superiori a 40 mq. Entro questa dimensione il mercato registra una tenuta dei valori. Nei negozi posizionati nelle strade più importanti come via Veneto, via del Corso e le sue traverse, spesso i titolari delle attività commerciali sono anche proprietari delle mura e difficilmente vendono l’immobile. Nel I semestre 2008 è stato positivo il riscontro sul mercato per le attività legate ai servizi (corrieri, agenzie interinali, punti di scommesse). Si avvertono difficoltà per il settore dell’abbigliamento e, per la prima volta, anche nel settore della ristorazione. Da segnalare che non c’è più la propensione ad acquistare negozi su strada da trasformare in uffici, soprattutto nelle strade a basso transito, essendo presente sul mercato molta offerta di uffici. Stabili le quotazioni dei locali commerciali in viale Marconi e nel quartiere Portuense dove i negozi su strade di passaggio hanno conservato il loro valore. Sulle strade a basso passaggio i locali commerciali sono richiesti da società di servizi, aziende pubblicitarie o studi medici. I tagli che si trovano più facilmente sul mercato non superano i 60 mq, mentre quelli compresi tra 30 e 40 mq sono ambiti da acquirenti stranieri che li destinano alla vendita di prodotti alimentari. Sia in questi quartieri che nel Centro della città resiste la domanda per investimento qualora il rendimento minimo garantito sia del 6% annuo lordo. In diminuzione i prezzi dei negozi nei quartieri di Ostia, Infernetto e Casalpalocco dove, nei primi sei mesi del 2008, si è registrata una maggiore propensione dei proprietari a rivedere i prezzi verso il basso. Tra le attività che trovano ancora riscontro sul mercato si segnalano quelle legate alla cura del corpo. In Lombardia, a Milano, negli ultimi mesi si registra una ripresa dell’investimento in negozi. Infatti molte transazioni, soprattutto nelle zone più centrali dove si possono spuntare rendimenti medi intorno al 7% annuo lordo, sono state realizzate con questa finalità. La metratura più richiesta è compresa tra 50 e 75 mq ed il target medio di investimento è compreso tra 250 e 350 mila €. Si scelgono le zone centrali perché è più difficile che gli immobili perdano valore nel tempo. Per i negozi posizionati in “via non di passaggio” non c’è più la tendenza a trasformarli in abitazioni, come succedeva fino a qualche anno fa, complice anche il nuovo andamento del mercato immobiliare. Le richieste di negozi da parte di coloro che intendono svolgere un’attività commerciale in centro si orientano su tipologie posizionate nelle zone di passaggio, con una metratura compresa tra 50 e 75 mq, con almeno due luci di vetrina. In rialzo le quotazioni delle zone commerciali storiche, come corso Vercelli, via Washington, via Marghera dove la richiesta è sempre molto positiva. Nelle “vie non di passaggio” i negozi sono utilizzati come uffici dalle società di servizi, mentre in quelle ad alto scorrimento sono ricercate soprattutto da franchising importanti. Da segnalare un incremento della domanda di negozi da parte di cinesi per l’apertura di centri estetici e sartorie. In diminuzione i negozi di telefonia. Un calo dei prezzi ha interessato l’area della Bovisa sia nelle vie di passaggio che in quelle non di passaggio. Le attività che resistono sono quelle legate alla ristorazione e alla somministrazione. In Piemonte, soprattutto a Torino, si registra un incremento delle quotazioni in Centro (via Cernaia, via Garibaldi, via Roma e via Po) dove numerosi investitori (spesso società) sono interessati all’acquisto dei negozi già locati. Prediligono le attività organizzate in franchising oppure gli istituti di credito e chiedono un rendimento medio annuo lordo dell’8%. Si investono cifre intorno a 300 mila euro. Coloro che decidono di avviare un’attività commerciale cercano tagli medi di 50 mq con una vetrina. Tengono bene le attività legate alla ristorazione. Su corso Orbassano, corso Cosenza, corso Unione Sovietica e via Tripoli il mercato è ancora positivo e tra gli acquirenti anche cinesi che intraprendono attività legate alla ristorazione e all’abbigliamento. Si prediligono le tipologie comprese tra 50 e 100 mq, posizionate in via di alto transito e possibilmente con due vetrine. Chi svolge l’attività commerciale in genere opta per la locazione. Chi cerca le soluzioni posizionate in “via di passaggio” in genere svolge attività legate alla somministrazione oppure di abbigliamento in franchising. Nelle “vie non di passaggio” i negozi sono ricercati per essere riconvertiti in uffici. Nelle zone di Regio Parco e Aurora si registra una buona domanda di negozi in affitto da parte di stranieri che avviano attività di Phone Center o di ristorazione. Resiste la domanda per investimento nelle vie di passaggio. In Umbria a Terni si segnala un incremento delle quotazioni e delle locazioni dei negozi anche se si cercano solo le tipologie fino a 100 mq situate su strade ad alto transito come via Battisti, corso Tacito, viale della Stazione. A ricercarli soprattutto società di Franchising e Istituti di Credito. In Sicilia, nella parte meridionale di Palermo, corso Calatafimi e corso Aprile sono molto richiesti da coloro che decidono di operare in franchising e che cercano metrature comprese tra 60 e 120 mq con due vetrine. Via Pacinotti è molto richiesta da banche e società di assicurazioni che scelgono soluzioni superiori a 250 mq con buona esposizione esterna. Positivo l’acquisto per investimento. A Catania le strade più commerciali sono corso Italia, via Etnea, dove aprono soprattutto attività legate all’abbigliamento, alle calzature e alla telefonia. Si segnala la nascita di numerosi centri commerciali nell’area di Gravina, San Giovanni La Punta, Mascalucia e San Gregorio di Catania. Uffici - Sul mercato degli uffici a livello nazionale si riscontra un aumento delle quotazioni dello 0. 1% per le tipologie usate e dello 0. 4% per quelle di nuova costruzione In Lazio si registra una diminuzione dell’1. 1% per le tipologie usate e dell’1% per le tipologie di nuova costruzione mentre in Lombardia si ha un lieve incremento dello 0. 4% e dello 0. 8%. In Veneto c’è stato un aumento delle quotazioni (+2. 1% e +2%). In lieve calo le locazioni (-0. 9% per le tipologie usate e -0. 3% per le tipologie di nuova costruzione) Nel Lazio si registra un calo dei prezzi, soprattutto nelle zone centrali della capitale dove, al momento, c’è una maggiore offerta sul mercato, sia in affitto che in vendita, rispetto alla domanda. Questo perché ormai i professionisti preferisono spostarsi verso le zone più periferiche (in testa l’Eur e la zona di Roma Sud) perché più facili da raggiungere e perché offrono strutture direzionali. In Centro restano i professionisti alla ricerca di uffici di rappresentanza. I tagli medi sono di 60-80 mq. Nuove strutture direzionali sono in previsione non lontano dall’aeroporto di Fiumicino dove cercano soprattutto aziende che svolgono attività legate al trasposto aereo. Tra gli aspetti fondamentali degli uffici la cablatura. In Lombardia si registra un mercato abbastanza stabile con un lieve incremento delle quotazioni a Milano nelle zone di Dergano, Affori dove si è registrata una maggiore domanda nei primi sei mesi del 2008. Si tratta di strutture direzionali posizionate in zone periferiche comode per entrare ed uscire dalla città ma soprattutto con prezzi mediamente più contenuti rispetto alle zone più centrali. Si registra un aumento di società straniere che decidono di acquistare l’immobile, dopo un certo periodo in cui hanno optato per l’affitto. In aumento la domanda di uffici nelle zone intorno a corso Vercelli, dove sono in crescita le richieste da parte di professionisti, società di servizi e multinazionali. Cercano le tipologie in buone condizioni o già ristrutturate con un buon impatto estetico. Nelle zone centrali l’attuale incertezza economica sta dirottando le richieste verso la locazione degli uffici piuttosto che verso la compravendita. Tra le zone di Milano di futuro sviluppo direzionale citiamo quella posizionata sulla Milano-genova, adiacente a Milanofiori, che sarà favorita anche dal prolungamento della metropolitana fino ad Assago. In Piemonte a Torino si registra un aumento dei prezzi per gli uffici posizionati soprattutto nella zona di San Donato dove si cercano tipologie di prestigio, destinate a professionisti che ricercano tagli medi di 50-80 mq all’interno di palazzi con buone rifiniture e possibilmente dotati di portineria. Il quartiere ha registrato un miglioramento, a livelli di trasporto, in seguito all’arrivo della metropolitana della stazione di Porta Susa. Nella zona di Fiat Mirafiori si registra una minore domanda di uffici rispetto all’offerta, dal momento che sono sorte delle strutture direzionali in particolare nell’area dell’ex “Carrello”. La diminuzione delle richieste è legato alla preferenza da parte delle aziende ad utilizzare negozi invece di uffici perché con metrature più adeguate e posizionate su strada. I tagli più richiesti in zona oscillano da 80 a 200 mq. In Veneto si registra un lieve aumento delle quotazioni soprattutto nei comuni dell’hinterland. In città infatti si predilige l’affitto alla vendita. Si tratta soprattutto di studi professionali che cercano metrature comprese tra 100 e 150 mq. Nella provincia invece la richiesta è in aumento perché si prediligono le soluzioni poste in periferia che spesso sono di nuova costruzione e all’interno di strutture direzionali. L’orientamento è verso soluzioni open space. In città la domanda di uffici è finalizzata alla nascita di studi professionali (studi di progettazione, commercialisti) e si cerca prevalentemente in affitto. Si ricorda, inoltre, che a Verona nello Z. A. I. È stata approvata la variante del Piano Regolatore che provvederà alla trasformazione dei laboratori e dei capannoni dell’area in immobili ad uso direzionale. A Palermo in Sicilia si registra una buona richiesta di uffici nella zona intorno al Tribunale dove cercano soprattutto professionisti (notai, avvocati, commercialisti, architetti) che cercano soluzioni di rappresentanza, in contesti a norma e dotati di portineria. Laboratori - Sul mercato dei laboratori si registra a livello nazionale un calo delle quotazioni dello 0. 9%. Nel Lazio la diminuzione è stata dello 0. 4%, in Piemonte del 4. 3%. In lieve aumento le quotazioni in Lombardia (+0. 1%) e Veneto (+0. 6%). Sul versante delle locazioni si registra un calo dello 0,7%. La richiesta su queste tipologie non è molto elevata (spesso si prediligono i capannoni di piccola dimensione) ed è indirizzata soprattutto allo svolgimento di attività artigianali (pasticcerie, elettrauti, meccanici) oppure per lo svolgimento di attività di assemblaggio, confezionamento e riparazione. Si effettuano anche attività informatiche e in città, come Milano, sono ricercati anche da agenzie pubblicitarie e piccole case di moda. Tra le caratteristiche apprezzate la presenza al piano terra, di un’area di carico e scarico e la luminosità. In Veneto, le richieste di laboratori vede tra i protagonisti cinesi per lo svolgimento di attività di confezionamento di abbigliamento. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . . |
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