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Notiziario Marketpress di
Lunedì 14 Marzo 2005
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A SALVADANAIO 2005 CLARA GARIBELLO DI SCENARI IMMOBILIARI RELAZIONA SU: “INVESTIRE NEL MATTONE: QUALI OPPORTUNITÀ DOPO GLI ANNI DEL BOOM IMMOBILIARE” |
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Milano, 14 marzo 2005 - Il boom del mercato immobiliare, che ha caratterizzato l'economia dell'ultimo quinquennio, è stato contraddistinto non tanto da incrementi dei prezzi e aumento delle transazioni ma soprattutto dalla nascita di un nuovo sistema economico: l'industria immobiliare. Questo non è altro che il naturale affermarsi di un sistema complesso di attività che ha come materia prima terreni e città. Il territorio è una risorsa scarsa e strategica per l'umanità, quindi assume un valore crescente. Nel ventunesimo secolo si sta determinando lo sviluppo e l'affermarsi proprio dell'industria immobiliare. In essa si uniscono coloro che sviluppano aree nuove o già utilizzate (dai porti alle industrie), chi costruisce, chi vende, chi finanzia e chi assiste professionalmente l'intero sistema. Ma ci sono anche i gestori e chi migliora il rendimento degli immobili. C'è un enorme patrimonio pubblico che deve diventare utile alla società. La città stessa si trasforma creando aree verdi e limitando il potere delle automobili. Grandi motori spingono questa crescita: gli spostamenti demografici, l'allargamento dell'Europa a 25, la moneta unica, il crescente numero di famiglie europee proprietarie di case spinte da un'inflazione contenuta. Nell'insieme, si tratta di mutamenti epocali che pongono grandi responsabilità ai diversi attori del mercato. Quindi, quando si parla di industria immobiliare nella sua totalità ci si riferisce sia alle tradizionali attività di sviluppo e vendita che a numerose altre attività collaterali, quali, finanziamento, costruzione, manutenzione, ristrutturazione, gestione e sviluppo, consulenza. Il fatturato complessivo dell'industria immobiliare nei principali Paesi europei, vale a dire Germania, Regno Unito, Francia Italia e Spagna, nel 2004, è stato di 953 miliardi di euro. Questo fatturato si ripartisce in circa 765 milioni di euro di sevizi (sviluppo, gestione, intermediazione, consulenza) e 430 miliardi di euro di edilizia (ad uso privato residenziale e commerciale, escluse le opere pubbliche). All'interno di questo sistema, il mercato degli investimenti immobiliari è in forte crescita pressoché ovunque da alcuni anni. Tra gli investitori si trovano assicurazioni, fondi pensioni, fondi immobiliari, società quotate e non. Si stima che nel 2004 il totale del valore di mercato del patrimonio immobiliare non residenziale detenuto dagli investitori in tutta Europa abbia raggiunto i 1.706 miliardi di euro. I cinque principali Paesi europei rappresentano il 72%, pari a 1.234 miliardi di euro. Il patrimonio di maggiori dimensioni è il Regno Unito (437 miliardi di euro), seguito dalla Germania (395 miliardi di euro) e dalla Francia (203 miliardi di euro). In Italia il valore del patrimonio detenuto dagli investitori è di 128 miliardi di euro, in Spagna la quota è di 70 miliardi di euro. Negli ultimi cinque anni questo patrimonio si è incrementato del 55% passando da 1.096 miliardi agli attuali 1.706 miliardi di euro. La categoria di investitori che ha visto la crescita maggiore è quella dei fondi immobiliari non quotati, che hanno incrementato il patrimonio del 74% contro una media del 55% del totale degli investitori. Per gli investitori privati, invece, la quota non ha subito variazioni significative. Tra i nuovi veri protagonisti dell'economia immobiliare europea ci sono i fondi immobiliari. Infatti, essi non hanno un patrimonio statico ma ogni fondo ricambia mediamente ogni anno dal 10 al 20 % del proprio portafoglio. La loro diffusione è un fenomeno recente, soprattutto in Italia e Spagna, dove essi non esistevano prima del 1998. L'interesse degli investitori per il real estate è aumentato negli ultimi anni. L'investimento diretto ha garantito ritorni superiori ai titoli di Stato nel periodo 2000-2004, seppur con alcune eccezioni. La caduta dei tassi d'interesse ha abbassato i rendimenti dei titoli di Stato e ridotto il costo del capitale per gli investitori immobiliari. Gli investimenti in immobili e in società immobiliari quotate hanno battuto gli investimenti in azioni. In generale, i rendimenti delle azioni in Europa (calcolati su base annua al dicembre di ogni anno) sono stati negativi per tre anni di seguito, 2000-2002. Durante lo stesso periodo il real estate ha garantito rendimenti superiori alle azioni. Il 2004 è stato un anno eccezionale per gli investimenti immobiliari. Il volume degli investimenti diretti nei settori non-residenziali è stato di 114 miliardi di euro, che rappresentano un aumento del 35% rispetto all'anno precedente e la quota più elevata negli ultimi cinque anni. Si tratta di una cifra record perché comprende alcune transazioni di dimensioni eccezionali. Nonostante la disponibilità di ingenti capitali da investire nel settore immobiliare, i fattori più importanti per gli investitori sono le prospettive economiche e la stabilità politica. Secondo la maggior parte degli operatori europei, il 2005 sarà caratterizzato da un atteggiamento di prudenza, che comporterà la posticipazione di alcune decisioni di investimento. Gli investimenti trans-nazionali, nel periodo 2000-2004, sono cresciuti del 64%. Per molti investitori europei, soprattutto per quelli che operano in mercati domestici di piccole dimensioni, l'accesso ai mercati esteri rappresenta spesso un passo naturale nel processo di espansione del portafoglio. Per tutti gli investitori in ogni caso le acquisizioni oltre frontiera sono un canale per accrescere la diversificazione del portafoglio. Nel 2005 gli investimenti cross-border in Europa dovrebbero rimanere consistenti dal momento che un numero sempre maggiore di investitori intende valutare opportunità di investimento al di fuori dei mercati domestici. La Francia è il Paese di maggior interesse per gli investitori, seguita dalla Germania, l'Italia e Regno Unito. Gli investitori intendono ridurre il proprio impegno nel comparto uffici a favore degli immobili commerciali e industriali. La crescente competizione comporterà un abbassamento dei rendimenti nella maggior parte dei mercati. Nell'ambito del comparto uffici, l'attenzione degli investitori si rivolgerà prevalentemente verso le localizzazione periferiche, a causa della carenza di offerta di spazi centrali. Nel settore industriale, gli immobili di maggiore interesse saranno quelli destinati alla logistica e all'industria leggera. Infine, è possibile che queste stesse linee di comportamento degli investitori a livello europeo verranno applicati sul territorio italiano.
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