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Notiziario Marketpress di
Lunedì 04 Aprile 2005
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OSSERVATORIO SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI DI PRESTIGIO STUDIO ATTICI – NOMISMA
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Milano, 4 aprile 2005 - L'osservatorio sul Mercato delle Abitazioni di Prestigio nasce dalla collaborazione fra il Gruppo Studio Attici e Nomisma. Il primo, specializzato nell'intermediazione e nella consulenza immobiliare nel segmento residenziale più pregiato del mercato, la seconda, società di studi, ricerche e consulenza con un'esperienza quindicennale nel campo del real estate e delle trasformazioni urbane. Dall'attività congiunta di questi due protagonisti del sistema immobiliare italiano è nato l’ Osservatorio semestrale che ha per oggetto il monitoraggio dell'andamento del mercato degli immobili di prestigio nelle realtà urbane di Bologna, Milano e Roma. Qui il Gruppo Studio Attici possiede i propri uffici operativi (cui si aggiunge anche Napoli che però, al momento, non è oggetto di analisi) e raccoglie i dati direttamente sulla base delle transazioni effettuate. Dati che vengono elaborati statisticamente ed organizzati da Nomisma la quale fornisce anche un'interpretazione analitica dei fenomeni osservati contestualizzandoli all'interno dei trend generali di mercato rilevati con la propria sistematica attività di indagini periodiche. Il rapporto presenta considerazioni sintetiche, tendenze emergenti e caratteristiche proprie del mercato delle abitazioni di prestigio, risultanti dall'analisi dei dati e delle indicazioni qualitative fornite dai professionisti del Gruppo Studio Attici nelle città di Milano, Roma e Bologna. Si apre, infine, la parte più analitica e ricca di informazioni dettagliate e dati puntuali riferiti ai singoli mercati locali. L'intento ultimo dell'Osservatorio sul mercato delle abitazioni di prestigio è quello di fornire ogni sei mesi un quadro congiunturale e prospettico su quantità, valori, andamenti e giudizi espressi dal Gruppo Studio Attici relativamente al segmento più esclusivo del mercato delle abitazioni che, solitamente, presenta caratteristiche e modalità ben diverse dal mercato residenziale in generale. Per individuare l'ambito di osservazione ci si è dati alcuni criteri (differenti per ciascuna città) che concorrono a definire la qualità pregiata di un'abitazione: 1. Prezzo al mq o prezzo complessivo superiore a una data soglia1; 2. Canone annuo al mq o canone annuo complessivo superiore a una data soglia 1; 3. Localizzazione. Tra le diverse zone urbane classificate come di pregio è stata inserita anche la denominazione Zona residuale, per indicare quelle situazioni di mercato che, pur non essendo situate nelle zone individuate, possiedono comunque i requisiti di valore 1 e 2. Le zone oggetto di studio risultano essere le seguenti: | Bologna | Milano | Roma | | 1. Quadrilatero | 1. Quadrilatero | 1. Centro storico | | 2. Centro storico | 2. Centro storico | 2. Pinciano Veneto | | 3. Murri alta | 3. Brera–garibaldi | 3. Parioli-salaria | | 4. Giardini Margherita | 4. Magenta | 4. Prati | | 5. Saragozza alta | 5. Venezia-duse | 5. Aventino-gianicolo | | 6. Zona residuale | 6. Zona residuale | 6. Vignaclara 7. Zona residuale |
Fonte Gruppo Studi Attici. E' opportuno chiarire immediatamente che sotto l'univoca denominazione "immobili di prestigio" si devono identificare almeno due differenti categorie con mercati e tendenze potenzialmente differenti tra di loro. Da un lato esistono le unità immobiliari con profilo altissimo, residenze di grandi e grandissime dimensioni (da 200/250 mq ed oltre), ricercate da una ristrettissima fascia di utilizzatori; dall'altra le unità immobiliari che, pur rientrando nella denominazione "di prestigio", per dimensioni e costo sono accessibili ad una fascia di utenti più ampia. Per comodità espositiva in seguito ci si riferirà al primo segmento con l'aggettivo "top", mentre al secondo con quello "medio". Nel prosieguo questa suddivisione verrà richiamata esplicitamente qualora la corretta analisi e spiegazione di un fenomeno osservato Io richieda. Se non richiamata esplicitamente, ogni considerazione deve intendersi valevole per il segmento nel suo complesso. E' ovvio che però sotto il profilo statistico il peso del secondo segmento è assai più rilevante di quello del primo. Rendimenti e liquidità - La congiuntura attuale del mercato immobiliare italiano continua ad essere sostenuta dalla positiva relazione fra il costo del denaro, che si mantiene contenuto, ed i rendimenti. Tale condizione deve essere rapportata alla dinamica del reddito disponi-bile che, pur se con dinamiche di crescita moderate, continua ad essere positiva e con la di, sponibilità di liquidità che risulta abbondante. L'aumento dei prezzi degli immobili è stato in-fatti compensato dalla buona tenuta del loro rendimento (ancorché tendenzialmente calato negli ultimi anni) e dall'aumentato potere di acquisto di famiglie ed investitori. Prezzi ancora in crescita - Nel Ii semestre dell'anno i prezzi degli immobili hanno ancora segnato rialzi generalizzati. Si va da una crescita del 4,1% per le abitazioni, al 3,3% per gli uffici e al 3,6% per i negozi. Così, rispetto alla fine del 2003, gli aumenti sono risultati comnraci fra i 7 od i 1n ni inti narranti iati in Carmini nnminali (tav 1.1) Variazioni dei prezzi medi di immobili nelle 13 aree urbane, novembre 2004 Variazione % semestrale Variazione % annuale | Variazione % semestrale | Variazione % annuale | | Abitazioni | 4,1 | 9,7 | | Uffici | 3,3 | 7,9 | | Negozi | 3,6 | 8,6 | | Capannoni | - | 6,7 |
Fonte : Nnmisma Variazioni dei prezzi medi di immobili nelle 13 aree urbane nella fase espansiva del ciclo immobiliare (Ii-97/ii-04) | Variazioni % nominali | Variazioni % reali | | Abitazioni | 70,4 | 46,1 | | Uffici(*) | 60,7 | 39,2 | | Negozi | 66,2 | 42,5 |
Fonte: Nomisma Si tratta del quattordicesimo semestre consecutivo di rialzi dei valori nominali che hanno per-tanto comportato una crescita complessiva, dal 1997/1998 ad oggi, nell'ordine del 60-70% a seconda dei comparti considerati, che si riduce a circa il 40% in termini reali (tav. 1.2). Abitazioni più dinamiche rispetto agli altri segmenti - Solamente i prezzi delle abitazioni, però, hanno recuperato, in termini reali, i livelli massimi raggiunti all'inizio degli anni '90 (fatto 100 il prezzo medio del 1992, ora siamo su 109), al contrario degli uffici e dei negozi che non hanno ancora colmato le perdite registrate fra il 1990/1992 ed il 1997/1998. I mercati di migliore qualità (abitazioni nuove o ristrutturate in zone di pregio) si mantengo-no dinamici con un elevato numero di scambi, condizionato però da un'offerta piuttosto scarsa a fronte di una sempre vivace domanda. Allungamenti tempi e aumento sconti - Nel Ii semestre del 2004 comunque, a fiancoy della crescita nei valori, non mancano segnali di rallentamento con rialzi nei prezzi meno consistenti di quelli rilevati nei semestri precedenti. Si riscontrano, infatti, allungamenti nei tempi di vendita e di locazione a fronte di una sostanziale stabilità sul versante degli sconti praticati, ad indicare che l'offerta preferisce attendere qualche settimana in più per perfezionare la transazione piuttosto che abbassare il livello del prezzo richiesto. Leggero calo nel numero di compravendite, comunque su livelli elevati – Il forte incremento nominale e reale dei prezzi degli immobili degli ultimi anni si è accompagnato sin qui ad un altrettanto consistente aumento dei volumi compravenduti che nel 2004 dovrebbero calare solo leggermente, mantenendosi vicino ad un milione di unità, fra abitazioni e immobili di diverso tipo destinati alle attività economiche. Secondo le ultime stime ed in attesa di avere il dato a consuntivo per l'anno 2004, le compravendite dovrebbero essere rimaste sui livelli del 2003, owero sui 760.000 contratti per il segmento abitativo, quasi 200.000 per gli immobili commerciali e d'impresa, per sfiorare così la soglia di un milione di contratti. Previsioni - Per i prossimi mesi non si prevede Io scoppio della tanto temuta "bolla" immobiliare (se ne parla da diversi anni ed in Italia non si è ancora verificato), ma si ipotizza un ulteriore aumento dei valori immobiliari anche se a tassi di crescita inferiori a quelli del passato, intorno al 5%, con compravendite che si dovrebbero mantenere sui livelli attuali. Per gli immobili di impresa il quadro dovrebbe essere più problematico in relazione alla debole con-giuntura economica.
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