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Milano, 4 aprile 2005 - Quotazioni immobiliari ancora in crescita nel secondo semestre del 2004, ma i comportamenti degli acquirenti sembrano improntati ad un maggiore equilibrio. Si è acuito, anche se di poco, il differenziale fra i valori immobiliari presenti nelle metropoli e quelle dei capoluoghi di provincia. Il gap dall’inizio del ciclo immobiliare è stato, a vantaggio delle prime, nell’ordine del 18.9%. Rispetto ai comuni dell’hinterland lo scostamento è stato invece del 17.8%. La rivalutazione maggiore dei valori nel corso del secondo semestre del 2004 si è registrata infatti nelle grandi città (+6%), seguite dai comuni dell’hinterland (+5.4%) e dai capoluoghi di provincia (+3.9%). Fra le grandi città si distingue Bari, dove gli incrementi hanno toccato l’11.2%. Nei capoluoghi di provincia del Nord la rivalutazione dei valori è stata in media più ridotta (+5.5%) per tutto il 2004 rispetto a quelli del Centro (+10.2%) e del Sud (+10.7%). Per quel che riguarda il mercato locativo, si assiste ad un maggior sfitto, fenomeno che si è accentuato negli ultimi mesi e nelle zone centrali. I canoni si sono incrementati nelle grandi città, nei primi sei mesi dell’anno, in misura inferiore rispetto ai prezzi: in particolare quelli relativi ai bilocali sono cresciuti del 3.4%, quelli dei trilocali del 2.8%. Ci sono però importanti eccezioni come Milano e Bologna che presentano dei valori leggermente negativi. Collegato al tema locativo, vi è quello dei rendimenti per gli investitori. I bilocali, a livello nazionale, garantiscono un risultato lordo del 4.5% e tra le città dove si registrano i valori più alti segnaliamo Palermo (5.2%), Verona (5.2%), Roma (4.6%), Milano e Bologna (4.5%). In relazione allo stato di conservazione degli immobili, il mercato ha accordato in genere una preferenza alle soluzioni usate, che hanno mostrato un aumento dei valori superiore di circa mezzo punto percentuale rispetto alle soluzioni ristrutturate. In assoluto sono le classi estreme che hanno corso di più: le quotazioni degli immobili economici usati (+6.2% a livello italiano) e signorili nuovi (+5.9%). A dicembre la consistenza dello stock dei mutui superiori a 5 anni ha raggiunto i 180 mld di Euro (fonte Bankitalia). L’erogato medio, nel secondo semestre del 2004, ha toccato l’importo di 107.850 €. L’andamento dell’Euribor nella seconda parte dell’anno è stato in frazionale rialzo, attualmente l’indice a sei mesi è del 2.18%. Il settore creditizio continua a giocare quindi un ruolo, che è andato crescendo d’importanza negli anni, per quel che concerne la sostenibilità delle transazioni immobiliari. Per quel che concerne la domanda immobiliare, a livello nazionale, nel periodo gennaio–febbraio 2005, si osserva una diminuzione delle richieste dei bilocali dello 0.1% e un contestuale aumento delle richieste dei trilocali della stessa percentuale. Stabile la domanda per tutti gli altri tagli. La più alta concentrazione di richiesta di piccoli tagli si ha nelle metropoli. In particolare a Milano e Roma la somma della domanda di mono e bilocali raccoglie la maggioranza delle richieste, rispettivamente con il 59.6% ed il 50.1%. Anche l’analisi della disponibilità di spesa fornisce un dato interessante: da gennaio a febbraio 2005 si osserva un incremento dello 0.5% di quanti desiderano investire negli immobili oltre 249 mila € ed una diminuzione dello 0.7% di quanti invece investirebbero meno di 119 mila € nell’abitazione. Alla luce di queste considerazioni, di un contesto in cui si muovono acquirenti più attenti e selettivi nelle loro scelte, ci aspettiamo una sostanziale tenuta in termini “reali” delle quotazioni immobiliari, con ulteriori recuperi frazionali più probabili al centro-sud e in realtà periferiche ben servite. | variazione Percentuale Prezzi Immobiliari Nel Tempo | | | | | | | | | | I Sem 98 | Ii Sem 98 | I Sem 99 | Ii Sem 99 | I Sem 00 | Ii Sem 00 | I Sem 01 | Ii Sem 01 | I Sem 02 | Ii Sem 02 | I Sem 03 | Ii Sem 03 | I Sem 04 | Ii Sem 04 | | Bari | 2,7 | 1,7 | -2,1 | 7,7 | 2,4 | 6,17 | 3 | 5,5 | 3,8 | 10,5 | 6,5 | 5,9 | 5,8 | 11,2 | | Bologna | 2,4 | 5,7 | 1,4 | 3,2 | 3 | 7,3 | 4,6 | 3,5 | 4,5 | 2,4 | 2,5 | 3 | 4,4 | 4,0 | | Firenze | 2,5 | 7,6 | 3,4 | 4,6 | 3,6 | 3,5 | 4,7 | 8,5 | 6,6 | 10,8 | 2,9 | 11 | 2,6 | 2,8 | | Genova | 4 | 2,9 | 2,5 | -0,4 | 1,1 | 9,2 | 3,1 | 1,4 | 6,5 | 4,7 | 10,1 | 4,8 | 4,5 | 6,7 | | Milano | 2,4 | 1,3 | 3,1 | 1,9 | 7,6 | 7,6 | 5 | 5,9 | 8,7 | 4,8 | 5 | 5,8 | 2,8 | 4,1 | | Napoli | 8,8 | 4 | 8,9 | 7,1 | 5,3 | 8,4 | 4,1 | 5,4 | 9,5 | 6,3 | 7,2 | 5,9 | 7,6 | 6,3 | | Palermo | 6,3 | 1,5 | 0,8 | 5,4 | 5,7 | 0,8 | 6,3 | 3,5 | 3 | 2,4 | 3,5 | 6,2 | 3,2 | 7,4 | | Roma | 1,6 | 1,6 | 6,6 | 3,9 | 6,1 | 6,4 | 6,7 | 9,1 | 4,6 | 7 | 4,7 | 8,8 | 6,0 | 6,0 | | Torino | 2,2 | -1,4 | 4,3 | 2,5 | 3 | 3,4 | 3,8 | 5,9 | 3,9 | 4,4 | 2,5 | 5,4 | 8,3 | 6,2 | | Verona | 0,4 | 0,5 | 3,9 | 1,2 | 3,2 | 6,2 | 5,9 | 6,9 | 6,5 | 6 | 5 | 4,4 | 3,5 | 4,8 | | Media | 3,33 | 2,54 | 3,28 | 3,71 | 4,10 | 5,90 | 4,72 | 5,56 | 5,76 | 5,93 | 4,99 | 6,12 | 4,87 | 5,95 |
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
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