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Notiziario Marketpress di
Giovedì 07 Luglio 2005
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UFFICIO STUDI GABETTI: DOPO UN 2004 VISSUTO ALL'INSEGNA DI ULTERIORI RECORD DI CRESCITA, IL I° SEMESTRE 2005 MOSTRA UN MERCATO CHE PRENDE FIATO |
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Milano, 6 luglio 2005 - Il quadro dei valori, contrassegnato da una generale stabilità delle quotazioni, evidenzia che la corsa dei prezzi nelle grandi città si va esaurendo. Diversamente nelle città medie la tendenza rimane positiva. Generalmente calanti i canoni di locazione. A meno di improbabili inversioni di tendenza nei prossimi mesi, il 2005 dovrebbe dunque aver avviato una fase riflessiva del mercato. Ancora in grande evidenza il mercato dei box e dei posti auto che continua a far registrare incrementi nei valori spesso superiori al 10%. Sul versante degli immobili d'impresa il I° semestre 2005 conferma la fase di difficoltà che il mercato attraversa. In ulteriore raffreddamento i prezzi e ancor più i canoni. Anche il mercato degli investimenti resta sotto tono: tanti gli operatori, pochi i prodotti adeguati e disponibili. Sono queste, in sintesi, le principali indicazioni che emergono dal Report semestrale sul mercato immobiliare italiano elaborato dall'Ufficio Studi Gabetti. Il Report presentato ieri alla stampa ha analizzato il mercato immobiliare residenziale e d'impresa fornendo anche un focus di approfondimento sul segmento dei box e dei posti auto. Mercato immobiliare residenziale Dopo le 804.000 compravendite dell'anno scorso il mercato dovrebbe stabilizzarsi nel 2005. Anche sul quadro dei valori è in atto una fase di raffreddamento. Gli incrementi di prezzo registrati, limitatamente ai quartieri di pregio e del centro, risultano inferiori al tasso di inflazione. Per le abitazioni di minore qualità localizzate nei quartieri periferici e semicentrali i prezzi registrano un -0,5%. E' soprattutto nelle grandi città del Nord che i valori si stabilizzano mentre nelle città di media dimensione il trend resta positivo con quotazioni in lieve avanzata (dal 2,4 al 3,4% in media). Cresce la forbice tra prezzo iniziale e finale (dall'8,8% di inizio anno al 10,8%) e si allungano anche i tempi necessari per la vendita (mediamente 3,5 mesi). La domanda nelle grandi città risulta generalmente stabile nelle aree centrali e di maggiore pregio mentre nelle grandi periferie l'indebolimento delle richieste è di una certa consistenza. Non perdono peso gli acquisti per investimento (20% circa). In contrazione i canoni di locazione che, con l'eccezione delle zone di pregio in alcune grandi città, arretrano mediamente dell'1,4% in centro e del 4,0% in tutti gli altri contesti urbani, al Nord come al Sud, dalle periferie verso i quartieri del centro. Il mercato dei box e dei posti auto Spinto da una domanda alimentata dal crescente numero di autovetture circolanti questo segmento di mercato ha raggiunto considerevoli proporzioni: si stima che le compravendite siano state 563.000 nel 2004. Nelle grandi città la media dei prezzi si è incrementata di circa 1'8% con punte fino al 15%. A Milano e a Roma il costo varia da 80.000 a 110.000 euro nelle zone top. I rendimenti dei box nelle grandi città possono raggiungere anche il 7,0% mentre ancor più elevati risultano quelli per i posti auto (mediamente l'8,5% con punte superiori al 10%). Il mercato degli immobili per l'impresa Il I° sem. 2005 conferma le difficoltà evidenziate già nel corso dell'anno passato. Si rileva un raffreddamento ulteriore dei prezzi ed ancor più dei canoni. In particolare nel segmento terziario uffici, per il quale i tempi per le trattative si sono sensibilmente allungati ed il vacancy tende ad espandersi dal centro verso le periferie, il decremento dei canoni è mediamente pari al 5% nelle prime location e al 10% in semicentro e in periferia. Rendimenti generalmente calanti per tutte le tipologie di prodotto. Più dinamico il mercato degli immobili per la logistica e per la distribuzione commerciale, su cui tuttavia pesa l'ombra dei consumi calanti. Per quanto riguarda il mercato degli investitori la domanda continua ad essere molto dinamica. Tuttavia diversi immobili sono già stati oggetto di ripetuti e profittevoli scambi e le opportunità di trading si vanno sensibilmente assottigliando. Pur a fronte di un'ampia disponibilità di capitali si fatica non solo a reperire immobili di adeguata qualità ma anche, e in questa fase soprattutto, a precostituire adeguate condizioni di redditività. Prezzi medi di compravendita di abitazioni libere, nuove o ristrutturate nelle grandi città italiane (Euro/mq - I° sem. 2005) | | Pregio | Centro | Semicentro | Periferia | | Min | Max | Min | Max | Min | Max | Min | Max | | Torino | 3.200 | 4.700 | 3.000 | 4.200 | 2.300 | 3.000 | 2.000 | 2.400 | | Milano | 8.000 | 10.000 | 6.000 | 7.000 | 4.200 | 5.000 | 3.000 | 3.500 | | Genova | 3.500 | 4.000 | 3.000 | 4.000 | 2.600 | 3.500 | 1.500 | 2.000 | | Venezia | 10.000 | 12.000 | 8.000 | 9.000 | 6.500 | 7.600 | 5.000 | 5.500 | | Bologna | 3.700 | 4.000 | 3.700 | 4.000 | 3.200 | 3.600 | 2.800 | 3.200 | | Firenze | 4.500 | 8.000 | 3.700 | 5.000 | 3.200 | 4.000 | 2.900 | 3.700 | | Roma | 12.000 | 15.000 | 10.000 | 12.000 | 4.000 | 7.000 | 2.000 | 3.000 | | Napoli | 5.500 | 10.000 | 2.000 | 5.000 | 2.100 | 3.000 | 1.000 | 2.000 | | Bari | 2.500 | 6.000 | 2.500 | 5.000 | 1.500 | 3.500 | 1.500 | 2.000 | | Cagliari | 2.100 | 2.800 | 2.000 | 2.500 | 1.900 | 2.300 | 1.500 | 1.800 |
Fonte: Ufficio Studi Gabetti Var. % I° sem. 2005 dei prezzi medi di vendita per abitazioni libere, nuove o ristrutturate | Pregio | Centro | Semicentro | Periferia | | Torino | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Milano | 0,0 | 0,0 | -5,0 | 0,0 | | Genova | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Venezia | 12,0 | 10,0 | 0,0 | 0,0 | | Bologna | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Firenze | -5,0 | -5,0 | -5,0 | -5,0 | | Roma | 0,0 | 5,0 | 0,0 | 0,0 | | Napoli | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Bari | 0,0 | 5,0 | 5,0 | 0,0 | | Cagliari | 3,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Media delle variazioni | 1,0 | 1,5 | -0,5 | -0,5 |
Fonte: Ufficio Studi Gambetti Variazione % del I° sem. 2005 dei canoni medi mensili di locazione per un'abitazione di 90 Mq in buono stato nelle grandi città italiane (fine 2004) | Pregio | Centro | Semicentro | Periferia | | Torino | 2,8 | 2,5 | -4,5 | -5,5 | | Milano | 5,5 | -5,0 | -4,5 | 2,5 | | Genova | -5,5 | -5,0 | -7,5 | -4,5 | | Venezia | 2,2 | 3,2 | -5,0 | -6,5 | | Bologna | -6,5 | -5,5 | -4,5 | -5,5 | | Firenze | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | Roma | 4,5 | 5,5 | -5,4 | -6,5 | | Napoli | -3,5 | -5,5 | -2,5 | -6,5 | | Bari | 2,5 | 2,5 | -4,5 | -5,5 | | Cagliari | 4,5 | -2,5 | -1,5 | -2,2 | | Media delle variazioni | 0,7 | -1,4 | -4,0 | -4,0 |
Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue di box nelle grandi città (1° sem. 2005) | Pregio | Centro | Semicentro | Periferia | | Euro | Var. % annua | Euro | Var. % annua | Euro | Var. % annua | Euro | Var. % annua | | Torino | 44.000 | 10,0 | 44.000 | 10,0 | 25.000 | 0,0 | 20.000 | 11,0 | | Milano | 100.000 | 11,0 | 60.000 | 0,0 | 40.000 | -9,0 | 30.000 | 7,0 | | Genova | 60.000 | 0,0 | 50.000 | 0,0 | 40.000 | 0,0 | 30.000 | 0,0 | | Venezia-mestre | - | - | 38.000 | 8,5 | 28.000 | 3,7 | 19.000 | 0,0 | | Bologna | 70.000 | 0,0 | 70.000 | 15,0 | 40.000 | 0,0 | 25.000 | 0,0 | | Firenze | 70.000 | 0,0 | 60.000 | 0,0 | 40.000 | 0,0 | 30.000 | 0,0 | | Roma | 110.000 | -10,0 | 80.000 | 0,0 | 60.000 | 15,0 | 30.000 | 2,0 | | Napoli | 90.000 | 15,0 | 50.000 | 10,0 | 35.000 | 0,0 | 30.000 | 5,0 | | Bari | 55.000 | 11,0 | 45.000 | 15,0 | 25.000 | 0,0 | 15.000 | 0,0 | | Cagliari | 28.000 | 0,0 | 25.000 | 8,6 | 22.000 | 2,5 | 17.000 | 3,3 | | Media delle variazioni | | 3,2 | | 6,7 | | 1,2 | | 2,8 |
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