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Notiziario Marketpress di
Lunedì 15 Giugno 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE VERONA IN DIMINUZIONE DEL 6.4% LE QUOTAZIONI DI VERONA NEL CORSO DEL 2008. NELLA SECONDA PARTE DELL’ANNO C’È STATO UN CALO DEL 3.6%.
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Andamento dei prezzi nel tempo
| 2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
| +9. 8% |
+12. 8% |
+12. 5% |
+9. 4% |
+8. 3% |
+9. 8% |
+5. 5% |
-2. 1% |
-6. 4% | Milano, 15 giugno 2009 - Nel Centro della città si registra una diminuzione delle quotazioni del 3. 9%. Questo andamento ha interessato tutti i quartieri della macroarea: Veronetta, San Zeno, Val Verde e Cittadella. A Veronetta, la maggiore riflessione verso l’acquisto ha determinato un aumento dei tempi di vendita. A questo si aggiunge una minore presenza degli investitori che sono comunque presenti sul mercato per la presenza di diverse facoltà universitarie che attirano studenti del Veneto e del Trentino Alto Adige. Si orientano per lo più sui bilocali per cui spendere da 100 a 150 mila € e meno sui monolocali. Il costo mensile di un posto letto oscilla tra i 230 ed i 280 €. Veronetta, nella parte del quartiere a ridosso del Centro Storico, è una tra le zone più ambite. Nei pressi del fiume Adige si concentrano le soluzioni più prestigiose che possono raggiungere anche 4000-4500 € al mq. Da segnalare il progetto che prevede la riqualificazione di due caserme dismesse a ridosso dell’attuale Facoltà di Economia ed acquisite dal Comune di Verona. Si prevede la creazione di un Campus Universitario, di appartamenti per studenti, in edilizia convenzionata e di un ampio parco pubblico, oltre che vari servizi per il quartiere. In fase di riqualificazione anche l’area di Alto San Nazaro, piccolo borgo del quartiere Veronetta con lavori per la ristrutturazione di alcune case rurali e di un giardino privato che diventerà pubblico. Più basse le quotazioni nella parte di Veronetta in direzione Porta Vescovo, più lontana dal Centro Storico e costruita soprattutto negli anni ’60. Per un appartamento ristrutturato si spendono fino a 2850 € al mq. In questa area si registrano richieste da parte di stranieri provenienti all’Europa dell’Est, dall’Africa e dall’Asia, che richiedono in locazione negozi ed appartamenti di medie dimensioni. Nel secondo semestre del 2008 si registra una flessione delle quotazioni immobiliari nelle aree centrali di San Zeno e Val Verde. Stabili le quotazioni di Cittadella. Il calo è stato determinato dalle difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ad acquistare in zona sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa, che si orientano su tagli più grandi (quattro e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare al fine sia di contenere i costi che di personalizzarli. In crescita la domanda di immobili in locazione da parte di lavoratori trasfertisti, giovani coppie e famiglie. Per l’affitto di un bilocale si spendono 500 € al mese e per quello di un trilocale 600 € al mese. Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d’epoca e da tipologie degli anni ’60. Per l’acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 € al mq. Sempre molto richiesta l’area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Atec ed Ina Casa, oppure soluzioni d’epoca. Il prezzo dell’usato oscilla tra 1500 e 2000 € al mq. Tra le macroaree che hanno segnalato il ribasso più sensibile c’è quella di Borgo Roma – Golosine (-6. 7%). Ad essere interessati dalla contrazione soprattutto i quartieri di S. Lucia e Ca’ di David. Nel primo quartiere la maggioranza delle compravendite ha per oggetto tipologie usate sulle quali si sono spuntati ribassi di prezzo più sensibili. Da segnalare che dopo l’estate si è avuta una ripresa della domanda per investimento, indirizzata soprattutto verso i piccoli tagli. Il quartiere sorge in posizione semicentrale, non lontano dallo Stadio e dalla Stazione Ferroviaria e presenta un’edilizia che si è sviluppata dagli anni ’60 fino alla prima metà degli anni ’70. Si tratta prevalentemente di condomini che, in buone condizioni, si vendono a 1800 € al mq. Esistono poi delle tipologie più residenziali, inserite in piccoli contesti condominiali che difficilmente sono posti in vendita e quando questo succede si toccano punte di prezzo più elevate rispetto alla media di mercato, raggiungendo anche 2400 € al mq. Ci sono poi delle soluzioni indipendenti a ridosso dell’area industriale e commerciale conosciuta come “Quadrante Europa”. In diminuzione i prezzi degli immobili a Ca’ di David orami a livelli troppo elevati per la capacità di spesa dei potenziali acquirenti della zona. In diminuzione gli investitori, più numerosi in passato. Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato soprattutto coloro che avevano necessità dell’abitazione. Il quartiere sorge alla periferia di Verona, presenta prezzi decisamente più concorrenziali rispetto ai quartieri limitrofi e, di conseguenza, attira le richieste di coloro che vivono in altre zone. La vicinanza poi all’Ospedale di Borgo Trento fa si che tra gli acquirenti ci siano anche persone che lavorano presso questa struttura. L’offerta abitativa della zona è molto eterogenea e spazia dalle nuove costruzioni attualmente ancora in corso (grandi complessi condominiali con almeno una cinquantina di appartamenti) alle soluzioni indipendenti e a schiera degli anni ’70-’80. A titolo di esempio una villetta a schiera in buone condizioni può oscillare da 260 a 300 mila €. Sulle tipologie indipendenti le quotazioni hanno tenuto, mentre il calo si è sentito maggiormente sugli appartamenti tendenzialmente destinati ad un target che ricorre più facilmente alla stipula di un mutuo. I venditori che alienano l’immobile per ricomprare sono più propensi a ribassare i prezzi, mentre ci sono più resistenze da parte di chi si trova ad alienare l’immobile perché non riesce a pagare le rate del mutuo e che spera di rientrare del capitale investito. Tra questi anche dipendenti che lavorano presso alcune industrie della zona, ora in difficoltà economiche. In diminuzione del 3. 5% le quotazioni della macroarea di Borgo Milano – Stadio – Navigatori di cui segnaliamo la performance al ribasso di Navigatori, Ponte Catena , Saval e Chievo soprattutto in seguito alle maggiori difficoltà di accesso al credito. La richiesta di immobili vede protagoniste soprattutto famiglie ed investitori. Non si registrano più, come in passato, acquisti da parte di stranieri. La tipologia più richiesta è il trilocale, mentre gli investitori preferiscono acquistare appartamenti con una spesa non superiore ai 150-160 mila €. Il quartiere Chievo, degli anni ’50, è stato interessato negli ultimi tempi da nuove lottizzazioni, in particolare nell’area di via Puglie, dove sono state costruite palazzine vendute tra 2200 e 2400 € al mq. Le soluzioni degli anni ’50, ristrutturate, costano 1900 € al mq. Il quartiere Navigatori, costruito negli anni ’60, è apprezzato per la sua vicinanza a Borgo Trento ed alle aree centrali della città. La zona di Ponte Catena è la più richiesta del quartiere Navigatori e per l’acquisto di un appartamento ben ristrutturato si spendono 2100–2300 € al mq. Il quartiere Saval, più recente, è sorto negli anni ’80 in edilizia Peep. La zona offre anche un centro commerciale con tutti i principali servizi. Attualmente molti appartamenti sono in fase di riscatto a 1500 € al mq. In via Franchetti si possono acquistare, nelle Torri costruite nel ’96, appartamenti con quotazione tra i 2100 ed i 2300 € al mq. Il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da single, coppie giovani e raramente da famiglie, il canone di locazione di un bilocale arredato è di 500 € mensili, quello di un trilocale è di 550-600 € mensili. Calo delle quotazioni più contenuto (-2. 6%) per la macroarea di Borgo Trento dove si registra una performance al ribasso soprattutto nel quartiere di Quinzano a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Stabili i prezzi nelle aree di Parona e Ponte Crencano. Ad acquistare in queste zone sono famiglie, giovani coppie ed investitori. I numerosi acquisti per investimento degli scorsi anni hanno determinato un surplus di offerta di immobili in locazione. Il canone di locazione di bilocali e trilocali, richiesti prevalentemente da single e giovani coppie, è rispettivamente di 500 e 600 € mensili. Interventi di nuova costruzione sono in corso in via S. Cristina e via Dei Rieti nel quartiere di Parona. Altre soluzioni di nuova costruzione sono acquistabili anche in Via Valpolicella, Viale del Brennero e via Dilani. Le quotazioni del nuovo oscillano tra 2500 e 3000 € al mq, mentre un buon usato costa 1300-1500 € al mq. Anche a Ponte Crescano sono in corso interventi di nuova costruzione che porteranno alla nascita di nuove costruzioni, abitazioni e box, nel 2010. Le quotazioni oscillano da 3500 a 3800 € al mq. Il Centro storico di Quinzano si caratterizza per la presenza abitazioni “terracielo”, mentre nelle zone più collinari si possono acquistare anche ville singole. Il prezzo di un appartamento ristrutturato in centro storico è di 3000-3300 € al mq. L’intera area di Quinzano è sottoposta a vincoli paesaggistici e, nell’ultimo anno sono, state sbloccate alcune zone edificabili come ad esempio l’area di via Rezovo dove sono in costruzione appartamenti. Da segnalare il progetto per la nascita di un nuovo traforo che collegherà la zona di Poiano a quella di Ponte Crencano passando da Avesa e Quinzano e che migliorerà la viabilità dell’intera area. Segnaliamo infine la contrazione delle quotazioni a Borgo Venezia (-2. 5%) che ha visto un sensibile ribasso nel quartiere di Montorio – Borgo Santa Croce – Borgo Venezia, in particolare sulle tipologie che rientrano nella fascia di spesa compresa tra 150 e 200 mila € perché interessa un target di acquirenti che quasi sempre ricorre a mutui importanti. La domanda di abitazioni a Montorio è sempre molto sostenuta mentre sul mercato c’è poca offerta. Infatti parliamo di una frazione di Verona, comoda per raggiungere il Centro della città, per accedere all’autostrada e alla tangenziale e dotata di aree verdi. La zona offre abitazioni che non superano i due piani e ville singole. Una soluzione usata ed in buone condizioni si vende a prezzi medi di 1800-2000 € al mq. Non lontano sorgono delle aree di edilizia popolare, tra cui delle abitazioni dell’Ina Casa degli anni ’80, destinate prevalentemente a stranieri e a seguire delle abitazioni popolari valutate mediamente intorno a 1800-2000 € al mq, acquistate quasi sempre da persone che hanno sempre vissuto nella zona.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘09 |
1. 0% |
17. 3% |
34. 8% |
31. 3% |
15. 6% |
| Luglio’08 |
1. 7% |
15. 3% |
35. 4% |
31. 3% |
16. 3% | A Gennaio la tipologia più richiesta a Verona è il trilocale che raccoglie il 34. 8% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 31. 3% ed il bilocale con il 17. 3%. Da Luglio si registra anche un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali con il 17. 3% delle preferenze.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘09 |
1. 9% |
19. 7% |
34. 1% |
27. 4% |
16. 9% |
| Luglio ‘08 |
2. 1% |
21. 3% |
31. 5% |
28. 7% |
16. 4% | Sul mercato veronese si registra una maggiore presenza di trilocali che raccolgono il 34. 1% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 27. 4% e il bilocale con il 19. 7%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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