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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 04 Ottobre 2006 |
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ROBERTO BORIOLI: "COME È CAMBIATO IL MUTUO / MEDIATORI CREDITIZI: IL VALORE AGGIUNTO"
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Milano, 4 ottobre 2006 - Prenderò come riferimento i mutui retail accordati per l´acquisto della prima abitazione nel periodo ante 1994 (entrata in vigore del D1 375/1993 — Nuovo T. U. Del Credito Fondiario) e nel primo semestre 2006. A mio parere i cambiamenti più significativi su cui è importante soffermarsi sono i seguenti: 1. L´importo medio che è passato da 150 milioni delle vecchie lire (circa 75 mila euro) agli attuali 122 mila euro (107. 000 un anno fa´): questo a significare che in poco più di 10 anni è aumentato notevolmente il costo/valore delle abitazioni (anche in conseguenza dell´entrata in vigore dell´euro) e quindi il fabbisogno di finanziamenti da parte delle famiglie con conseguente maggior rischio per gli Istituti che concedono il credito. 2. La durata media che è passata da 15 a 20/25 anni: a significare che. Nonostante la diminuzione del tasso medio rispetto al passato, il reddito delle famiglie non ha viaggiato di pari passo con l´aumento dei costi e quindi per rendere accessibile la rata del mutuo è stato necessario allungarne la durata (in molti casi sino a 30 anni). 3. Le percentuali di concessione che ora arrivano sino al 100% del valore dell´immobile offerto in garanzia (se però ti compri la porta solo il 95%), cosa che qualche anno fa sembrava un´eresia, a dimostrazione di come anche la capacità di risparmio delle famiglie (per l´effetto euro e per la crisi del mercato del lavoro) sia bassissima se non proprio nulla. Questa tipologia, in vigore da soli 2 anni, copre già 1´8% del totale. 4. La categoria di mutuatari: non più solo italiani ma anche immigrati extracomunitari in numero sempre più crescente. Al proposito giova ricordare che questa categoria di persone è quella che dimostra maggiore capacità di risparmio. 5. La tipologia dei finanziamenti offerti dalle banche che non si limita più ai classici tasso fisso e tasso variabile ma pone sul mercato formule più sofisticate (circa 40 prodotti) come i mutui a tasso misto, multi opzione, a rata fissa con tasso e durata variabili, ai lavoratori atipici etc. : a dimostrare come siano cambiate le esigenze dei richiedenti e. Soprattutto, come gli Istituti di credito cerchino di soddisfarle in un regime di concorrenza volto alla fidelizzazione della clientela tramite l´operazione di mutuo, che come ben sappiamo è uno dei prodotti a più alto rendimento (ovviamente se il cliente paga le rate) e soprattutto porta un indotto notevole in termini di conti correnti, carte di credito, polizze, domiciliazione delle utenze etc. 6. La valutazione del rischio da parte degli Istituti di credito che a differenza del periodo ante 1994 è sempre più riferita alla valutazione dell´affidabilità bancaria e della capacità di reddito dei richiedenti e solo in un secondo momento alla considerazione della garanzia ipotecaria. A mio parere tutto questo però non basta più, perchè nell´attuale congiuntura la capacità di risparmio è ridotta quasi a zero ed è quindi sarà sempre più difficile che le làmiglie riescano a mettere da parte anche solo la cifra necessaria a coprire tutti gli oneri accessori all´acquisto dell´abitazione: tasse, spese notarili, compensi di intermediazione etc. Se si vuole che il mercato immobiliare del segmento abitativo non subisca una flessione notevole occorre fare un altro passo in direzione di un diverso modo di finanziare l´acquisto della prima abitazione. Così come qualche anno fa sembrava utopia pensare ai mutui 100% ma poi ci si è arrivati, ritengo che occorra ora pensare ai mutui "chiavi in mano" e cioè mutui di importo superiore al 100% del valore dell´immobile, che coprano non solo il costo dell´abitazione ma l´intero fabbisogno per il perfezionamento del suo acquisto e che abbiano durate superiori ai 30 anni (qui qualche cosa si sta già muovendo). Ovviamente le banche coprirebbero il rischio eccedente 1´80% del valore dell´immobile mediante coperture assicurative a carico dei richiedenti, come peraltro già avviene per alcune categorie di prodotti, spalmandone i relativi costi sulle rate di ammortamento dei mutui, rate rese comunque accessibili ai mutuatari per effetto della maggior durata prevista. Voglio ricordare che una maggiore durata dei mutui e la conseguente riduzione dell´importo delle rate di ammortamento ridurrebbe in futuro anche il rischio sofferenza per le banche nei confronti degli aventi causa degli originari mutuatari (eredi, acquirenti etc. ). Meditori Creditizi — Il valore aggiunto Ora se permettete, considerato che sono il Presidente di Aicomec (Associazione Italiana consulenti e mediatori creditizi), voglio togliermi un sassolino dalla scarpa e, nello stesso tempo, spezzare una lancia in favore della categoria che rappresento. Recentemente un importante Istituto di Credito leader nel campo dei finanziamenti di credito fondiario ha ritenuto di revocare gli accordi con reti esterne di mediatori creditizi motivando tale decisione con il fatto che l´attività di questi ultimi non comporta alcun valore aggiunto rispetto a quella già svolta dalla banca tramite i propri dipendenti preposti al contatto con la clientela. Ora io non intendo e non mi permetto di criticare le politiche aziendali e men che meno di contestare il pieno diritto degli Istituti di credito di sottoscrivere accordi con chi vogliono e di revocarli quando vogliono, quello che a pieno diritto contesto nella fattispecie è la motivazione: "il mediatore creditizio non da´ nessun valore aggiunto all´attività già svolta dalla banca "!!!!!!!! E allora mi domando se non sarebbe forse il caso di chiedere ai clienti dei mediatori creditizi (parlo dei mediatori creditizi seri ed esperti naturalmente) se è vero che andando in banca (ammesso che ne abbiamo il tempo) ne escono poi completamente informati, avendo capito l´offerta della banca, avendo ottenuto una risposta chiara e, soprattutto. Essendo stati messi in grado di poter effettuare confronti con l´offerta degli altri Istituti bancari (sempre ammesso che abbiano il tempo e la possibilità di presentarsi in più banche). Sarebbe forse il caso di chiedere sempre alla clientela se il dipendente della banca ha loro dedicato tutto il tempo necessario e se li ha ricevuti nel momento loro più opportuno, se era un esperto del settore. Fatta questa precisazione e lasciando stare inutili polemiche ritengo opportuno porre l´accento sui vantaggi derivanti al cliente dall´intervento del mediatore creditizio nella trattativa per la concessione del finanziamento, rammentando anche che il mediatore creditizio professionalmente preparato fornisce una serie di servizi di qualità non solo al cliente, ma anche alla banca ed agli altri attori che normalmente siedono al tavolo dell´operazione di mutuo: agente immobiliare, notaio, venditore. Sinteticamente il valore aggiunto creato a ciascuna delle parti in causa dall´intervento del mediatore creditizio è il seguente. 1. Al Cliente · conoscenza dei molteplici prodotti finanziari offerti dalle banche, comparazione, valutazione e scelta assieme al cliente dell´operazione più adatta alle sue esigenze e capacità finanziarie, evitandogli di rivolgersi ai diversi sportelli bancari, cosa tra l´altro non sempre compatibile con la sua disponibilità di tempo e capacità di comprensione; · b) disponibilità all´incontro nell´orario più conveniente al cliente e senza limiti di tempo; · c) coordinamento dell´operazione mediante rapporti diretti con professionisti, agenti immobiliari e banche, ed espletamento dell´attività di reperimento della documentazione necessaria (relazione notarile, perizia, conteggi di anticipata estinzione etc. ): · d) assistenza sino alla stipula dell´atto di finanziamento e della conseguente compravendita; · e) applicazione di condizioni di favore rispetto alla clientela ordinaria. 2. All´agente Immobiliare / Venditore · espletamento di tutta l´attività sopraindicata finalizzata alla conclusione dell´operazione di intermediazione immobiliare con la stipula dell´atto di compravendita. 3. Al Notaio · coordinamento dell´operazione di finanziamento mediante intrattenimento del rapporto: o con la Banca: dall´inizio dell´istruttoria sino al rilascio delle minute dell´atto di mutuo e conseguente stipula, o con l´acquirente e l´agente immobiliare/venditore: reperimento documentazione necessaria alla stipula dell´atto di mutuo e di compravendita e conseguenti stipule. 4. Alla Banca · vendita del prodotto finanziario attraverso le attività indicate al punto 1. ) in orari e con tempistiche non sempre compatibili con l´attività dei dipendenti di front-line; · b) scrematura delle operazioni e presentazione alla banca per l´espletamento dell´istruttoria delle sole operazioni in possesso dei requisiti soggettivi (capacità finanziaria dei richiedenti) ed oggettivi (regolarità urbanistica e valutazione degli immobili offerti in garanzia), con conseguente risparmio di tempo e di risorse dedicate; · c) coordinamenio dell´operazione in tutte le sue fasi come meglio specificato ai punti precedenti, una volta che la banca, a suo insindacabile giudizio, abbia espresso parere favorevole al proseguimento dell´operazione. . |
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