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Notiziario Marketpress di
Martedì 14 Luglio 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO
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Milano, 14 luglio 2009 - Il mercato immobiliare turistico italiano ha segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3,9%, nella seconda parte del 2008. L’analisi per macroarea delinea uno scenario che vede la contrazione più sensibile nelle località turistiche del Centro (-5,1%). Le regioni che hanno segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi sono state l’Abruzzo e la Toscana con -6%, seguite subito dopo dalla Campania (-5,9%). Stabili le quotazioni della Basilicata (dove però si registrano soltanto le variazioni di Policoro) e della Calabria. Chi cerca la seconda casa si orienta soprattutto sui bilocali e sui piccoli trilocali dotati di vista mare, giardino o terrazzo e possibilmente situati in prossimità di spiagge e servizi. Tra le località turistiche più costose spiccano Capri e Varazze dove si toccano top prices rispettivamente di 13 mila € al mq e 12 mila € al mq. Lazio - Le località turistiche del Lazio hanno chiuso la seconda parte del 2008 con una contrazione delle quotazioni del 3,4%. In particolare sono state le località della provincia di Roma a segnalare una diminuzione maggiore delle quotazioni (-6,6%), a seguire quelle della provincia di Latina (-2,2%). Stabili le quotazioni per le località della provincia di Viterbo. Invariate le quotazioni degli immobili a Gaeta nella seconda parte dell’anno anche se si registra un lieve calo della domanda. La ricerca della seconda casa si orienta in particolare sui bilocali e sui trilocali; tra le caratteristiche più apprezzate la presenza della vista mare e la vicinanza alla spiaggia. Gli acquirenti arrivano dalla Campania e dal Lazio, in particolare dalla provincia di Roma e di Frosinone. Una delle zone più richieste è quella di Serapo che si caratterizza per la presenza di condomini costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Una soluzione in buono stato può costare da 2500 € al mq fino a 4000-4500 € al mq per le tipologie che godono della vista mare. Apprezzata anche la parte medioevale, il promontorio di Gaeta, che presenta palazzi signorili, spesso con appartamenti disposti su più livelli, sottoposti di frequente ad interventi di manutenzione perché maggiormente esposti al mare. Le quotazioni della zona per tipologie in buono stato sono più contenute perchè c’è una maggiore difficoltà di accesso. I prezzi oscillano da 2500 a 3500 € al mq. Infine segnaliamo le abitazioni situate nel Borgo Marinaro di Porto Salvo dove si concentrano vecchie case di pescatori risalenti al dopoguerra e che si trattano mediamente intorno a 3000 € al mq. Da segnalare che sono in previsione dei lavori per il miglioramento della zona intorno al porto turistico, situato nel promontorio di Gaeta e per la nascita di strutture turistico ricettive e centri commerciali nella zona di Serapo. Lieve rialzo dei prezzi (2,3%) nel secondo semestre del 2008 a San Felice del Circeo, dove acquistano prevalentemente famiglie provenienti da Roma e, in parte minore, da Frosinone e dalla Campania. Da segnalare inoltre alcune compravendite realizzate da parte di tedeschi. Nel secondo semestre del 2008 si registra un aumento dell’offerta immobiliare ed un allungamento dei tempi medi di vendita (attualmente 3-4 mesi). Le maggiori difficoltà si evidenziano nella vendita di soluzioni medie con un prezzo inferiore a 200 mila €, mentre resta positivo il mercato per le tipologie più pregiate e costose. Nei pressi del mare, su via Terracina, si possono acquistare ville singole, bifamiliari e a schiera in residence e consorzi. Una villetta bifamiliare da 90 mq ha un prezzo compreso tra 400 e 500 mila €, mentre in direzione Terracina il prezzo di una stessa tipologia scende a 270-300 mila €. Molto richiesta la zona della Scogliera, immersa nel verde, all’interno del Parco Nazionale del Circeo. Per acquistare una villa singola da 160 mq e con 3000 mq di parco si spendono circa 1,2 milioni di €. Nel Centro storico di San Felice del Circeo, di epoca medioevale, ci sono appartamenti con terrazze e vista mare a 4-5 mila € al mq. L’assenza della vista mare fa scendere il prezzo a 2500-2800 € al mq. Tra la zona Lacona ed il porto si possono acquistare appartamenti e ville. Per una villetta bifamiliare si spendono tra 400 e 500 mila €, mentre per una villetta singola si arriva anche a 550 mila €. Gli interventi per la costruzione di nuove abitazioni sono sporadici, mentre sono più numerose le opere di riqualificazione di vecchie strutture. Circa due anni fa il Comune di San Felice del Circeo ha riqualificato le spiagge attraverso l’aggiunta di nuova sabbia e la creazione di nuovi frangiflutti a protezione delle stesse. Nella seconda parte dell’anno a Nettuno si registra un ribasso delle quotazioni del 13% determinato dall’aumento dell’offerta immobiliare sul mercato. Ad accentuare questa tendenza contribuiscono i numerosi interventi attualmente in atto nei comuni vicini, dove si costruiscono appartamenti e soluzioni indipendenti. In particolare ad Anzio lo sblocco del Piano Regolatore nel 2008 ha permesso la costruzione di numerose ville e villette, acquistate prevalentemente da residenti come prima casa. Il prezzo di una villetta bifamiliare da 100 mq è di 210-220 mila €. A cercare seconde case a Nettuno sono prevalentemente famiglie provenienti dalla Campania, in particolare da Napoli. Sono comunque numerosi i turisti in arrivo da Roma e dall’area dei Castelli Romani. Sono rari invece gli acquisti da parte di turisti tedeschi, americani, scozzesi e giapponesi. Le preferenze ricadono su appartamenti situati nei pressi del centro e del mare, possibilmente con vista mare. Sono molto apprezzati anche gli attici, ma l’offerta sul mercato è bassa. La zona del lungomare è tra le aree maggiormente richieste, sia dalla parte di viale Matteotti che dalla parte di via Gramsci, in direzione di Anzio. L’edilizia di questa zona è eterogenea, si passa infatti da palazzine in stile Liberty dei primi del ‘900 a palazzi degli anni ’80 (con prezzi compresi tra 5000 e 6000 € al mq) fino ad arrivare al borgo medioevale del centro storico, risalente al 1400. Marche - Nelle località turistiche delle Marche si segnala una contrazione delle quotazioni del 4,2%, con una diminuzione più sensibile per le località della provincia di Macerata (-5,5%), seguite da quelle della provincia di Ascoli Piceno (-3,9%) ed Ancona (-3,7%). Ancona provincia - Stabili le quotazioni immobiliari a Numana nella seconda parte del 2008. Sul mercato si registra una maggiore riflessione nell’acquisto dell’abitazione ed un aumento delle tempistiche di vendita. Dal lato dei venditori c’è ancora resistenza a ribassare i prezzi della richiesta a meno di particolari esigenze. La domanda di seconda casa sulla Riviera del Conero arriva da acquirenti della Lombardia, dell’Emilia e del Veneto. Si cercano bilocali di 50 mq in cui investire cifre medie di 180 mila €. Richiesta la presenza di due camere da letto e del terrazzo abitabile, possibilmente posizionato in zona centrale e vicina al mare. Le località più richieste sono Sirolo e Numana, in particolare il lungomare di Marcelli. Qui sono disponibili soprattutto appartamenti in piccoli contesti condominiali e soluzioni indipendenti costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’90. Per una soluzione usata in buono stato si spendono mediamente intorno a 3000-3500 € al mq con punte di 4000-4500 € al mq per le soluzioni fronte mare. Chi desiderasse una villa singola opta per le abitazioni situate sulla collina del Monte Conero, più distante dal mare, dove si registrano quotazioni medie di 3000 € al mq. Non ci sono al momento rilevanti interventi di nuova costruzione sul territorio. Il nuovo si vende mediamente a 4000 € al mq. Sul mercato delle locazioni estive la richiesta è sostenuta e va dal mese di maggio fino a settembre. A Senigallia si registra un calo delle quotazioni immobiliari del 7,5% nella seconda parte del 2008, con una domanda in contrazione che vede muoversi attivamente sul mercato soprattutto coloro che hanno la reale necessità di acquistare o vendere l’immobile. Sul mercato della casa vacanza si registra la presenza di potenziali acquirenti che arrivano dall’Umbria, dalle Marche, dal Lazio e dalla Lombardia. La domanda di chi cerca la casa vacanza spazia dal monolocale al bilocale. Il budget medio che in genere si intende investire oscilla da 150 a 200 mila €. Tra le zone maggiormente richieste da chi cerca la casa vacanza ci sono il lungomare Mameli (che si sviluppa verso nord) dove sono disponibili palazzine con appartamenti di piccola metratura i cui prezzi oscillano da 2700 fino a 3500 € al mq per le abitazioni fronte mare. Quotazioni più alte si registrano per le tipologie situate sul lungomare Marconi e su lungomare Alighieri a Sud della città dove però c’è una bassa offerta immobiliare. Anche il Centro storico è tra le zone più apprezzate da chi cerca la seconda casa, anche se è difficile trovare soluzioni dotate di box o balconi perché la maggioranza delle soluzioni presenti sono state costruite tra il Xviii ed il Xix secolo. Le quotazioni immobiliari oscillano da 1900 a 2800 € al mq, con punte anche di 3000 € al mq per le abitazioni piccole in contesti particolarmente signorili. Macerata provincia - In lieve calo (-1,6%) le quotazioni delle abitazioni a Porto Recanati, il cui mercato immobiliare si divide equamente tra compravendite di prima casa (soprattutto permute) e di seconda casa. Su quest’ultimo segmento si registra una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti che, prima di decidere, valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Si registra anche una contrazione del budget medio intorno a 100-150 mila €. Chi cerca quest’ultima soluzione predilige l’area compresa tra il mare e la strada statale e quasi sempre si orienta verso il Centro della città. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dalle Marche, in minor parte da Milano, Torino e Bologna e altre città del nord Italia. La richiesta si orienta prevalentemente verso i bilocali ed i trilocali, da utilizzare con destinazione turistica ma anche come definitiva residenza una volta deciso di andare in pensione. Tra le caratteristiche più apprezzate c’è la presenza di uno spazio esterno, giardino o terrazzo e del posto auto dal perché è difficile parcheggiare. Delle abitazioni in Centro si apprezza soprattutto la presenza dei servizi e la vicinanza alle spiagge. Nel Centro di Porto Recanati sono disponibili in particolare case accostate, dalle facciate colorate, costruite agli inizi del Xx secolo. Le quotazioni di una tipologia usata ma in buone condizioni si aggira mediamente intorno a 3000 € al mq. In zona è difficile reperire abitazioni con la vista mare. Più facile che succeda per le abitazioni situate in collina o al termine del lungomare nord e sud. Se l’immobile gode della vista mare si possono raggiungere quotazioni di 4000-5000 € al mq. Abruzzo - In Abruzzo si registra una contrazione delle quotazioni delle seconde case del 6%. Tra le province che hanno subito la diminuzione più sensibile si segnalano quella di Chieti che ha registrato una riduzione del 7,2%, seguita da quella di Pescara con il 7,5% e da quella di Teramo con il 5%. In diminuzione dell’8,6% le quotazioni immobiliari a Roseto degli Abruzzi; la causa si deve ricercare soprattutto nell’abbondante offerta di nuove costruzioni che ha interessato il paese nel corso degli ultimi anni. La diminuzione dei prezzi ha riguardato sia le nuove costruzioni che quelle usate. Nel 2008 il mercato immobiliare della zona ha vissuto un sensibile rallentamento legato alle incertezze dei potenziali acquirenti; nei primi mesi del 2009 si registra più ottimismo e anche il mercato delle seconde case si sta riprendendo. Ad acquistare sono prevalentemente persone che hanno già un capitale a disposizione e che si rivolgono a questo mercato anche perché le quotazioni sono ancora abbordabili. Gli acquirenti, famiglie con bambini spesso, arrivano in particolare da Roma, Milano, Torino e in parte anche da l’Aquila. La domanda di seconda casa si orienta in particolare verso piccoli trilocali (50 mq) con due camere da letto situati possibilmente fronte mare e dotati di vista mare. Le abitazioni più richieste sono situate tra il mare e la Ferrovia dove ci sono sia appartamenti che villette a schiera. Le quotazioni oscillano da 2000 a 3500 € al mq, punte massime che si possono raggiungere per gli appartamenti di nuova costruzione che si trovano in prima fila. A seguire c’è la fascia di abitazioni compresa tra la Ferrovia e la Strada Statale dove si registrano quotazioni per il nuovo di 2000 € al mq. Sul mercato delle locazioni, per un bilocale di 4 posti letto, si registrano i seguenti valori: 700-800 € al mese a giugno, 2000 € al mese a luglio, 2750 € al mese ad Agosto e 700-800 € al mese a settembre. In diminuzione dell’1,9% le quotazioni di Alba Adriatica nella seconda parte del 2008. La ricerca di seconda casa si orienta verso piccoli appartamenti, bilo e trilocali, da 35-65 mq, costruiti nella seconda parte degli anni ’90. La maggioranza degli acquirenti proviene da Roma, L’aquila, Milano e Torino. La loro disponibilità di spesa media si aggira intorno a 70 - 80 mila € per i bilocali e massimo 130 mila € per i trilocali. Le zone più ricercate sono quelle della pineta e quella che va da via Trento a via Mazzini. La prima è apprezzata soprattutto dalle famiglie con bambini piccoli. Prevalgono gli appartamenti in contesti condominiali medio – grandi mentre è molto bassa l’offerta di soluzioni indipendenti e semindipendenti. Quelle esistenti sono state costruite negli anni ’70. Per una soluzione usata, in buone condizioni, si spendono cifre medie di 2000-2300 € al mq. Le richieste più elevate si raggiungono per le abitazioni di nuova costruzione situate sul lungomare Marconi dove le richieste dei costruttori toccano punte di 5500-7000 € al mq. Da segnalare il rifacimento del Lungomare nord di Alba Adriatica. Nel secondo semestre del 2008 a Montesilvano si registra un calo delle quotazioni immobiliari del 7,5%. La decrescita è determinata da una minore disponibilità economica da parte degli acquirenti e da una diminuzione del numero di richieste. Il mercato di seconde case è alimentato prevalentemente da famiglie provenienti dalla Puglia e dalla Campania. La richiesta tipica ricade su bilocali e trilocali con terrazzo nei pressi del mare e la cifra media investita è compresa tra 80 e 120 mila €. Molto richiesta la zona del lungomare nord, caratterizzata da condomini e palazzi costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80, dove un appartamento da ristrutturare costa 1300-1400 € al mq mentre per un appartamento ristrutturato si spendono 1800-1900 € al mq. I prezzi di appartamenti fronte mare possono subire un incremento dei valori del 20%. Molto apprezzata anche strada Parco, situata tra il mare e la strada statale, dove è stata realizzata una pista ciclabile, una passeggiata e dove, dal 2005 in poi, sono stati realizzati numerosi residence. In questa zona sono tutt’ora in costruzione altri appartamenti in residence il cui prezzo di vendita è di 2400-2500 € al mq, mentre il prezzo scende a 2000-2200 € al mq se si vuole acquistare un appartamento in un residence costruito di recente. L’ area di strada Parco è interessata dal progetto della nuova filovia che collegherà Montesilvano con Pescara, i lavori di realizzazione dovrebbero cominciare entro la fine del 2009. Campania - In diminuzione i valori delle seconde case in Campania dove si registra una contrazione del 5,9%. Tra le province che hanno segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi c’è quella di Napoli con -4,7%, a seguire quella di Salerno con - 7%. Provincia di Salerno - In lieve ribasso le quotazioni degli immobili di Amalfi (-1,4%) nella seconda parte del 2008. I tempi medi di vendita si sono allungati sensibilmente. Per un acquisto medio in zona bisogna preventivare una somma non inferiore a 300 mila €. Per quanto riguarda le tipologie sono molto ambiti i bilocali di 50-60 mq, comodi, luminosi, in posizione centrale e possibilmente con la presenza di spazi esterni. Anche i tagli più piccoli tengono bene il mercato. Si registrano richieste di soluzioni indipendenti. Una buona percentuale di acquirenti proviene dalle altre province campane e dall’estero (soprattutto americani). Chi cerca soluzioni indipendenti si orienta verso Ravello, Praiano e Positano. Si registra interesse anche verso altri centri meno noti come Scala e Furore, oltre che per le zone periferiche del Comune di Amalfi (Lone, Pastena e Pogerola). Le soluzioni indipendenti più costose sono quelle panoramiche, per le quali si superano anche il milione di €. Ma è possibile spendere 150. 000-200. 000 € se si acquista un’abitazione completamente da ristrutturare, distante dalla strada principale ed accessibile grazie a scalinate: si tratta di un segmento di mercato recentemente riscoperto. Sempre sostenuta la richiesta di immobili per il Centro di Amalfi dalla caratteristica architettura arabo-normanna. Le valutazioni partono da 5. 000 € al mq per arrivare a punte di 10. 000 € al mq nelle prestigiose e panoramiche zone di Vagliendola e Sant’antonio. Negli ultimi anni sono in corso interventi per la riqualificazione del Centro storico. Tra questi la costruzione di un grande parcheggio in roccia in grado di contenere oltre 200 posti auto: un’opera con cui si conta di ridurre la carenza di parcheggi. Sul fronte delle locazioni si consolida sempre più la tendenza degli italiani a prediligere vacanze settimanali. Particolarmente vivace la richiesta di soggiorni settimanali anche da parte di stranieri che scelgono prevalentemente soluzioni indipendenti. Non si prevedono variazioni dei valori delle locazioni per la prossima estate anche se al momento le richieste sono ancora poche perché negli ultimi anni i tempi intercorrenti tra la richiesta di prenotazione ed il periodo di soggiorno si sono notevolmente ridotti. Nella seconda parte dell’anno 2008 a Vietri sul Mare si sono realizzate soprattutto compravendite di seconda casa e la situazione di mercato ha permesso di concludere trattative a prezzi interessanti. Si continuano a compravendere le soluzioni indipendenti e quelle di pregio soprattutto nella frazione di Raito dove si rivolgono acquirenti provenienti da tutta Italia ma anche dall’estero alla ricerca di soluzioni con vista mare. Per questo tipo di acquisto si deve mettere in conto un prezzo medio di € 4. 000 al mq. Ricercati anche gli appartamenti di piccolo taglio acquistati soprattutto da clienti provenienti dalla regione Campania e limitrofe che li utilizzano durante le vacanze e nei week-end. Nel centro storico si possono trovare case d’epoca, palazzine con ingresso su strada e che si sviluppano su pochi livelli. Se gli immobili godono di vista mare e sono in buone condizioni costano 3. 600-4. 000 al mq. A seguire nelle preferenze di chi cerca la casa vacanza c’è la frazione di Albori con caratteristiche soluzioni medievali che hanno il soffitto a volta e che oscillano da 2. 500 a 4. 000 € al mq a seconda che siano ristrutturate o abbiano la vista mare. La frazione più richiesta in assoluto è la Marina di Vietri dove è stato fatto un importante lavoro di riqualificazione del lungomare. Anche in questa località si possono trovare soluzioni ante 1967. Di Vietri sul Mare si apprezza la vicinanza alle uscite autostradali e le famose ceramiche. Provincia di Napoli - Stabili le quotazioni immobiliari nel secondo semestre del 2008 sull’Isola di Capri. Il mercato immobiliare si vivacizza particolarmente in primavera ed in estate, alimentato da acquirenti provenienti in buona parte da Napoli e provincia ma anche dal resto d’Italia e dall’estero (in crescita le richieste da parte di turisti russi). La presenza di un piccolo spazio esterno come un giardino o un terrazzo riveste sempre un ruolo molto importante nella decisione finale dell’acquirente. A Capri l’area più prestigiosa e richiesta è quella a ridosso di piazza Umberto I, nel Centro storico, dove si trovano i negozi di griffe internazionali. In questa area, per l’acquisto di un appartamento in buono stato, si spendono circa 15 mila € al mq, con quotazioni più elevate per gli appartamenti ben ristrutturati e con vista mare. I prezzi scendono allontanandosi dalle zone centrali: infatti in molte parti dell’isola ed in particolare nel Centro storico è possibile circolare solo con mezzi pubblici o taxi e per questo le zone centrali sono preferite. Stessa situazione ad Anacapri, dove le richieste si concentrano nel Centro storico e nell’area balneare in direzione della località del faro. Al di fuori dei Centri storici l’edilizia dell’isola è caratterizzata da soluzioni indipendenti e semindipendenti che presentano finiture di pregio o vista panoramica. Il mercato degli affitti negli ultimi anni è cambiato, sono quasi scomparse le locazioni mensili sostituite da affitti settimanali o bisettimanale. In diminuzione le quotazioni di Ischia e Forio di Ischia nella seconda parte del 2008 durante la quale i proprietari iniziano a capire che i prezzi della richiesta sono oramai troppo elevati e li ridimensionano in modo da diminuire il divario esistente tra domanda ed offerta. Ad acquistare l’abitazione in queste zone sono principalmente persone residenti a Napoli ma non mancano quelle residenti in altre regioni d’Italia. La ricerca si orienta soprattutto verso bilocali e piccoli trilocali, intorno a 60 mq, dotati di posto auto e di uno spazio esterno. Preferite le abitazioni con ingresso autonomo, come ad esempio gli appartamenti in villa. Tra le località richieste ci sono Ischia Porto, Ischia Ponte e Forio d’Ischia. A Ischia Porto le abitazioni più apprezzate si trovano su corso Colonna dove prevalgono le soluzioni degli anni ’70 e dove si possono registrare quotazioni medie di 6000 € al mq. Stessi prezzi si registrano a Ischia Ponte dove la zona più richiesta è quella di Cartaromana. A Ischia, tra le vie più apprezzate si segnalano via delle Ginestre, via dello Stadio e via Michele Mazzella dove le quotazioni per una tipologia in buono stato scendono a 5000 € al mq. A Forio d’Ischia una delle zone più richieste, ma anche più esclusive, è quella di S. Francesco che offre appartamenti e ville singole che partono da 6000-7000 € al mq. Da segnalare una serie di lavori per il miglioramento della zona di Ischia Porto. Sul mercato delle locazioni si registrano i seguenti valori per un bilocale di quattro posti letto: 1000 € a giugno, 2000 € a luglio, 3000 € ad agosto e 1000 € a settembre. Fonte: Ufficio Stampa Tecnocasa . |
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