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Notiziario Marketpress di
Lunedì 23 Ottobre 2006 |
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO
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Milano, 23 ottobre 2006 - Nel primo semestre dell’anno le quotazioni immobiliari a Milano sono cresciute solo dell’1. 7%, confermando la tendenza degli ultimi anni che ha fatto registrare incrementi sempre più contenuti.
| 1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
I sem 2006 |
| +3. 7% |
+5% |
+15. 2% |
10. 9% |
+13. 5% |
+10. 8% |
+6. 9% |
+4. 7% |
+1. 7% | All’insegna della stabilità (+0. 4% nel semestre) l’andamento dei prezzi nel Centro Storico. Nell’area che si estende da piazza Duomo a via Torino e al Quadrilatero tengono bene le soluzioni di prestigio inserite in contesti d’epoca. La tipologia più ricercata dai potenziali acquirenti è l’appartamento di 80-90 mq e tra le aree più richieste ci sono piazza Affari, via S. Marta e via S. Maurilio. In calo le richieste per gli immobili situati in via Torino, diventata ormai troppo commerciale. L’investitore medio ha spostato la sua attenzione in zone limitrofe, quali Porta Romana o Ticinese, dove può ancora risparmiare sull’acquisto dell’immobile ed affittarlo con facilità. Infatti la richiesta di canoni di locazione elevati nelle zone centrali ha messo in crisi il mercato degli affitti che si alimenta soprattutto con contratti di stipulati dalle aziende o dagli istituti di credito per il proprio personale in trasferta. Difficoltà di locazione anche per gli uffici della zona: si prediligono soluzioni situate in aree più periferiche, meglio raggiungibili e con prezzi più accessibili. Non lontano corso Magenta, dove sono gli stabili d’epoca e di qualità superiore alla media a tenere viva la domanda immobiliare; si concentrano prevalentemente in via Tasso, via Boccaccio, corso Magenta e piazzale Baracca. Positivo l’andamento di Brera, da sempre uno dei quartieri più ambiti di Milano. La causa del rialzo delle quotazioni è da ricercarsi anche nel miglioramento registrato dalla zona in seguito ai lavori di pavimentazione tra via Pontaccio e via della Moscova. Nelle strade top, via Fiori Chiari, via Madonnina, via San Carpoforo, via Solferino, via Borgonuovo, le soluzioni ristrutturate hanno toccato punte di 14. 000 €, contro una media nel quartiere di 8. 000 € al mq. Tra le macroaree cittadine più dinamiche nel primo semestre del 2006 si segnala Navigli- Famagosta con una performance dei prezzi del 4. 9%. A trascinare le quotazioni dell’area ha contribuito l’andamento positivo del quartiere Pezzotti–bocconi. A ridosso dell’Università sono sempre molto ricercati i piccoli tagli in cui poter investire cifre che oscillano da 150 fino a 250 mila €. L’offerta abitativa della zona include prevalentemente condomini costruiti dagli anni ’50 fino agli anni ’70. Un bilocale si può affittare da 800 a 1000 € al mese. Importanti progetti di riqualificazione potrebbero in futuro cambiare l’aspetto urbano della macroarea in questione. Sono infatti in corso i lavori per il recupero di un’area di 150 mila mq, che si sviluppa tra via Segantini, viale Liguria e piazza Belfanti. Entro il 2007 sarà ultimato un parco di 98 mila mq e si costruiranno 400 appartamenti con vista sul parco, 500 posti auto e altri spazi dedicati alle attività commerciali. Procedono anche quelli relativi all’ex Pozzi Ginori, dove all’interno della struttura industriale si ricaveranno loft e laboratori. Un terzo progetto ha l´obiettivo di ridisegnare e riqualificare un´ex area industriale del territorio adiacente al Naviglio Pavese per trasformarla in un nuovo e confortevole quartiere residenziale. Il piano urbanistico, in particolare, si propone di recuperare l’ex area industriale delle “Cartiere Binda”, in corrispondenza della chiusa denominata “Conca Fallata”. Il piano prevede sia la realizzazione di nuove costruzioni che il recupero degli edifici storici già esistenti. L’intervento è in fase di progettazione. Sorgerà vicino all’ex area Leri (via Chiesa Rossa), ovvero 20 mila mq lungo il Naviglio Pavese, di cui 13 mila mq formeranno la prima parte del Parco di Chiesa Rossa, che nella sua intera estensione raggiungerà 300 mila mq, completati entro il 2008. Oltre al Parco sarà realizzato un edificio residenziale di circa 7 mila mq. A nord-est della città proseguono i lavori nell’area Garibaldi-repubblica: sono iniziate infatti le operazioni di scavo in via della Liberazione, viale Sturzo e via Melchiorre Gioia. Al momento le transazioni registrano un leggero rallentamento: chi potrebbe vendere preferisce aspettare, nella convinzione che il rialzo futuro dei prezzi potrà giustificare richieste più elevate. In quest’area troveranno posto gli uffici della Regione e del Comune e un grande parco denominato “Biblioteca degli alberi”. Rivalutazione del 3. 7% nei sei mesi dei valori immobiliari nella macroarea Lodi-corsica, anche questa “beneficiaria” di progetti di riqualificazione, alcuni ormai al termine, come il recupero dell’ex area Motta, dove si realizzeranno un giardino pubblico ed attività commerciali per 4700 mq. Particolarmente attrattivo il quartiere Montenero, che ha fatto segnare una performance positiva dei prezzi in seguito alla nascita di una serie di showroom, che ne hanno aumentato l’appeal, suscitando l’interesse da parte di investitori. Più contenuto il rialzo dei prezzi (+1. 9% nel semestre) nella zona Città Studi-indipendenza. Merita però una segnalazione per dinamismo l’area di Lambrate, considerato il nuovo quartiere “alla moda” di Milano, da quando sono sorte sedi di case editrici e studi di architettura. Da non sottovalutare la nascita del Parco Grande Rubattino, sull’area dell’ex Maserati e che ha immesso sul mercato centinaia di immobili di nuova costruzione, sia in edilizia privata che convenzionata. Il nuovo si vende a prezzi medi di 3000-3100 € al mq. All’interno è stato costruito anche un residence per studenti. Non mancano coloro che acquistano per investimento, data la vicinanza del Politecnico. Positivo il trend immobiliare nel quartiere Greco-maggiolina, che si presenta come decisamente eterogeneo. Greco, popolare, registra quotazioni più basse e consente l’acquisto di bilocali con 140-150 mila €. Infatti non mancano investitori che acquistano sfruttando anche la vicinanza della Bicocca. Il quartiere Maggiolina invece è più residenziale, ed un buon usato può toccare anche punte di 4000 € al mq. In leggera crescita le quotazioni nella zona Prealpi-mac Mahon, dove negli ultimi tempi si sono incrementate le compravendite da parte di cittadini stranieri. In particolare tra questi spiccano i cinesi, che da via Paolo Sarpi si spostano ad acquistare in zona perché le quotazioni degli immobili sono più basse, essendo per buona parte costituito da condomini popolari. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. Sul territorio della città sono in corso altri importanti progetti. Nel settore dei trasporti quest’anno sono state realizzate tre nuove metrotramvie e nove fermate del passante ferroviario. Entro il 2007 si prevede di effettuare il prolungamento della linea 2 fino ad Assago e della linea 3 a Dergano, Affori, Affori Nord e Comasina, mentre è pronto il progetto per portare la linea 1 da Sesto S. Giovanni a Monza. E’ stato incrementato il verde pubblico che attualmente è di 18 milioni di mq ed in futuro si prevede l’ampliamento e l’arredo del Parco delle Cave, del Parco Nord, del Parco Forlanini e del Parco Lambro. Al Portello, nell’ex area dell’Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze. Non lontano la Fiera Campionaria, dove nasceranno tre grattacieli, che ne modificheranno sensibilmente lo sky line, spazi pubblici, residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Non bisogna dimenticare il progetto più grande per estensione, la «città nella città», di Montecity-rogoredo. Autosufficiente, ma integrato. Rafforzato di funzioni: residenziale, commerciale (30 mila metri quadrati), un Centro congressi da 8 mila posti, un parco di 33 ettari, un asilo nido, una scuola materna, una multisala, una residenza temporanea per studenti, giovani coppie e lavoratori temporanei, un centro civico. E una chiesa che battezzerà il nuovo insediamento. Dedicata a Santa Giulia. Il termine dei lavori è previsto per il 2010. Il Comune ha messo inoltre a disposizione 46 aree da destinare all’edilizia sociale e convenzionata: parliamo di 1 milione e 200 mila mq di cui 11 mila alloggi già fatti, 20 mila alloggi in progetto e 1000 alloggi da destinare agli studenti. Sono al via i cantieri di un progetto di intervento sulle zone popolari denominato “Contratti di quartiere” e riguardante Gratosoglio, Mazzini, Ponte Lambro, Molise–calvairate, San Siro, Spaventa e Stadera.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘06 |
10. 6% |
48. 2% |
30. 1% |
8. 8% |
2. 3% |
| Luglio ‘05 |
11. 8% |
47. 2% |
30. 4% |
8. 8% |
1. 8% | L’analisi della domanda evidenzia un incremento della domanda di bilocali, passati da 47. 2% a 48. 2%, e di cinque locali, saliti da 1. 8% a 2. 3%. In diminuzione la richiesta di monolocali (-1. 2%) e trilocali (-0. 3%). Stabile la richiesta dei quattro locali.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘06 |
11. 1% |
39. 6% |
33. 3% |
11. 6% |
4. 4% |
| Luglio ‘05 |
10. 7% |
40. 3% |
33. 2% |
11. 4% |
4. 4% | In lieve aumento la presenza di monolocali (+0. 4%) e quattro locali (+0. 2%), in diminuzione quella dei bilocali (-0. 7%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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