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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 16 Dicembre 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE VERONA IN DIMINUZIONE DEL 2.3 % LE QUOTAZIONI DI VERONA NEL CORSO DELLA PRIMA PARTE DEL 2009.
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Andamento dei prezzi nel tempo
| 2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
I sem 09 |
| +12. 8% |
+12. 5% |
+9. 4% |
+8. 3% |
+9. 8% |
+5. 5% |
-2. 1% |
-6. 4% |
-2. 3% | Milano, 16 dicembre 2009 - I quartieri del Centro della città hanno registrato stabilità nella prima parte dell’anno. Questo andamento ha interessato i quartieri di San Zeno, Val Verde e Cittadella. Gli operatori registrano ancora una certa distanza tra domanda e offerta immobiliare che rende più lunghe le trattative e più complessa la compravendita. Tra gli acquirenti ci sono famiglie che scelgono di vivere in centro spostandosi da altri quartieri oppure che, avendo vissuto sempre in centro, cambiano abitazione. Si registra anche la presenza di acquirenti alla ricerca di un punto d’appoggio a Verona. Si sono compravenduti soprattutto i tagli compresi tra 150 e 200 mila €; mentre risulta più difficile vendere i tagli superiori a 200 mila €. In questa prima parte dell’anno i potenziali acquirenti si sono orientati soprattutto sui tagli più grandi (quattro locali e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare, al fine di contenere i costi e di personalizzarli. Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d’epoca e da tipologie degli anni ’60. Per l’acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 € al mq. Sempre molto richiesta l’area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Ater, oppure soluzioni d’epoca. Il prezzo dell’usato oscilla tra 1500 e 2000 € al mq. Il mercato delle locazioni è rimasto abbastanza stabile e registra una domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie. Tra gli interventi in corso sul territorio da segnalare la costruzione a Valverde di 150-160 di box, in parte da vendere ed in parte da affittare. Prezzi medi intorno a 60-70 mila € per un box auto e 50 mila € per un posto auto La macroarea che ha segnalato la riduzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Borgo Venezia (-5. 3%) in seguito all’andamento del mercato immobiliare di Montorio e Musicisti. Le soluzioni usate e che necessitano di lavori di ristrutturazione hanno subito una riduzione di valore nel quartiere di Montorio; anche la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione e, nella prima parte dell’anno, sono stati acquistati immobili dal valore inferiore a 120 mila € e dal valore superiore a 350-400 mila €. In difficoltà la fascia compresa tra 180 e 250 mila € dove c’è maggiore necessità di un finanziamento. Infatti coloro che prima acquistavano abitazioni entro questa fascia di prezzo hanno optato per l’affitto dell’immobile. Tra questi giovani coppie e famiglie con situazioni lavorative precarie. La tipologia più compravenduta è stato l’appartamento abitabile degli anni ’60 situati a Borgo Venezia e con un prezzo medio di 1200 € al mq. Montorio è un quartiere che offre molte soluzioni indipendenti e semindipendenti, appartamenti in piccoli contesti condominiali costruiti negli anni ’50. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1800-2000 € al mq. Buona anche la richiesta per la vicina zona di Mizzole dove le quotazioni sono leggermente più basse perché più decentrata. La domanda di immobili in affitto è in aumento e al momento per un bilocale si spendono cifre medie di 450-500 € al mese. Il quartiere, oltre ad essere servito e non lontano dal centro di Verona ogni anno subisce lavori di restyling e miglioramento: nell’ultimo anno, ad esempio, è stata realizzata una pista ciclabile. Tra le richieste espresse dai potenziali acquirenti la presenza del balcone sta diventando sempre più importante. Nel quartiere Musicisti si registra una contrazione dei prezzi soprattutto sulle tipologie da ristrutturare: gli acquirenti temono infatti di non riuscire a sostenere economicamente i lavori e si orientano maggiormente sulle tipologie abitabili. La maggioranza delle compravendite realizzate nella prima parte dell’anno ha riguardato in particolare le abitazioni comprese tra 150 e 220 mila € e hanno coinvolto giovani al primo acquisto che hanno lasciato la famiglia di origine o una precedente situazione di affitto per poter acquistare. Alcuni di essi erano alla ricerca della casa da tempo e vedendo il ribasso dei tassi di interesse e dei prezzi hanno pensato di acquistare in questo momento di mercato. Si sono apprezzate in particolare le abitazioni con box e con riscaldamento autonomo. Musicisti è la zona che raccoglie la maggioranza delle richieste, perché offre tipologie di più recente costruzione, è più vicina ai servizi e abbastanza verde. Per un buon usato si spendono intorno a 1900 € al mq mentre per le tipologie nuove si arriva a 2400 € al mq. Mercato più prestigioso quello di Biondella dove ci sono esclusivamente soluzioni indipendenti degli anni ’60 e soluzioni bifamiliari, quasi sempre da ristrutturare. E’ una zona meno servita apprezzata da chi cerca l’indipendenza, la casa con giardino e la tranquillità a scapito dei servizi. Per una soluzione ristrutturata nella zona si possono toccare anche 2800 € al mq. Più bassi i prezzi nel quartiere di San Pio X dove le abitazioni sono più vetuste e per questo ci sono quotazioni più basse di 200-300 € al mq rispetto al quartiere di Musicisti. A seguire nella riduzione dei prezzi troviamo la macroarea di Borgo Roma-golosine (- 2. 9%) in seguito alla performance del quartiere di Golosine che, a partire dalla primavera, registra una ripresa del mercato immobiliare, dopo mesi di stasi; gli acquirenti hanno ripreso fiducia ed iniziano ad affacciarsi nuovamente sul mercato incentivati anche dalla riduzione dei tassi di interesse sui mutui. I prezzi sono comunque al ribasso. Il quartiere, che presenta un mercato di edilizia popolare, negli anni scorsi aveva visto un buon numero di acquirenti immigrati che quest’anno invece non sono più riusciti ad acquistare. La presenza di abitazioni popolari costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’80, valutate a prezzi medi che vanno da 1000 a 1600 € al mq ha determinato una buona domanda da parte di potenziali acquirenti con budget più contenuti. Tra i vantaggi del quartiere c’è la vicinanza al centro della città. Non lontano, nella zona della Fiera, sono in corso i lavori per gli interventi di riqualificazione dell’ex Mercato Ortofrutticolo e dei Magazzini Generali, per una superficie territoriale complessiva pari a quasi 30 ettari di area urbana, dislocata a meno di un chilometro dalle mura magistrali del centro storico. Sorgeranno abitazioni (un mix di edilizia privata e convenzionata), un Polo Finanziario ( destinazione direzionale), un Polo Culturale (servizi ed attrezzature di tipo didattico, artistico e mussale) e un Parco Urbano (aree di verde pubblico di 5,5 ettari con una piscina e strutture sportive). La macroarea di Borgo Milano-stadio ha registrato una contrazione del 2. 3%, in particolare nel quartiere di San Massimo, alla periferia di Verona. La difficoltà maggiore è in fase di trattativa: la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti determina ribassi anche fino al 10 % del prezzo richiesto dai venditori. La contrazione di prezzi ha interessato tutte le tipologie immobiliari situate nel quartiere di San Massimo – Croce Bianca e di Bassona. Il quartiere sorge alla periferia della città e conserva le caratteristiche di un paese a se stante, tranquillo e poco caotico. Ad acquistare sono sempre persone del posto che difficilmente si spostano da altri quartieri, anche perché le quotazioni sono mediamente più alte rispetto ad altri quartieri periferici come Golosine, Borgo Lucia e Borgo Roma. A San Massimo sono molto richieste le soluzioni indipendenti e le villette a schiera costruite negli anni ’80. La maggioranza degli immobili della zona sono piccoli condomini, al massimo di tre piani, sorte dagli anni ’90. Ci sono anche costruzioni dei primi anni del 1900. Al momento sono ferme le nuove costruzioni, in attesa di nuove evoluzioni del mercato immobiliare. Nella prima parte dell’anno il mercato è stato dinamico per il segmento di spesa sotto i 200 mila € e per quello superiore a 250 mila €. Nel primo caso hanno acquistato come prima casa e quindi coloro che non avevano una notevole disponibilità di spesa e che hanno fatto poi ricorso al mutuo per importi medi di 100-130 mila €. Nel secondo caso invece si è trattato quasi sempre di acquisti di sostituzione che hanno visto una contestuale vendita ed accensione di mutuo per importi più contenuti per acquistare l’immobile. E’ in difficoltà la fascia intermedia che non ha capitale iniziale a disposizione e non riesce ad ottenere il mutuo. Non distante da San Massimo sorge il quartiere di Bassona, al confine con il comune di Bussolengo, che ha avuto negli ultimi anni un notevole sviluppo edilizio che continua ancora oggi e che ha comportato anche un surplus di offerta sul mercato. Le quotazioni sono mediamente più basse in queste zone e a comprare in zona sono soprattutto acquirenti che cercano il nuovo a prezzi più contenuti. Anche sul mercato delle locazioni si registrano delle difficoltà legate soprattutto alla bassa presenza di inquilini che offrano delle garanzie certe. Per un bilocale arredato si spendono mediamente intorno a 500 € al mese. La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi meno forte è stata quella di Borgo Trento con -0. 8% di cui vediamo l’andamento al ribasso di Ponte Crencano e della frazione di Quinzano. Il risultato del ridimensionamento dei prezzi è un mercato in graduale ripresa, con prezzi medi finalmente in linea con le possibilità reddituali della clientela. Gli acquirenti in genere sono persone che già vivono in questa area: si tratta di famiglie, giovani coppie, genitori che acquistano per i figli ed anche investitori. La tipologia maggiormente ricercata è il quadrilocale, anche perché l’offerta sul mercato è bassa, mentre il maggior numero di compravendite riguarda i trilocali, tipologia maggiormente presente in questa area della città. Chi acquista per mettere a reddito di solito investe un capitale compreso tra 140 e 150 mila € per l’acquisto di un bilocale o di un trilocale, quest’ultimo da ristrutturare. L’offerta di immobili in locazione sul mercato è in crescita, infatti molti proprietari preferiscono non vendere agli attuali prezzi di mercato e si orientano sul mercato degli affitti. In genere la richiesta di immobili in locazione proviene da giovani o dal personale del vicino Ospedale di Borgo Trento. Bilocali e trilocali si affittano ad un canone mensile compreso tra 400 e 600 €. In zona Ponte Crencano si trovano prevalentemente palazzine realizzate tra gli anni ’60 e gli anni ’70 ed in piccola parte sono presenti anche soluzioni costruite dagli anni ’80 in poi. Attualmente in via Trento è in corso un intervento per la realizzazione di nuovi trilocali e quadrilocali il cui prezzo di vendita è di 3500 € al mq. Sono sempre molto richieste le abitazioni che si trovano lungo il fiume Adige, in particolare in via Duse. Per un appartamento in buone condizioni si spendono 1800 € al mq. Molto apprezzata la parte finale di via Prati, caratterizzata da soluzioni degli anni ’80 realizzate con finiture di pregio dell’epoca. Un appartamento in buono stato si compra con 1800-1900 € al mq. Quinzano è un borgo che si è sviluppato nei primi anni del ‘900 ai piedi delle colline ed offre in prevalenza rustici terra-cielo indipendenti. L’acquisto di queste tipologie, se ben tenute, prevede una spesa di 2100-2200 € al mq, mentre per l’acquisto di soluzioni completamente da ristrutturare si arriva a spendere anche 1000 € al mq. Chi acquista a Quinzano è attratto principalmente dal verde e dalla tranquillità offerte da questo borgo. Da segnalare la presenza di due cantieri per la realizzazione di palazzine e residence con finiture di qualità e venduti a 3500-3600 € al mq.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘09 |
1. 3% |
17. 9% |
33. 0% |
32. 0% |
15. 8% |
| Luglio’08 |
1. 7% |
15. 3% |
35. 4% |
31. 3% |
16. 3% | A Luglio la tipologia che concentra la maggioranza delle richieste è il trilocale con il 33%, seguito dal quattro locali con il 32. 0%. In aumento la concentrazione della domanda per quattro locali e bilocali.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘09 |
4. 1% |
17. 3% |
34. 4% |
29. 1% |
15. 1% |
| Luglio ‘08 |
2. 1% |
21. 3% |
31. 5% |
28. 7% |
16. 4% | Sul mercato veronese si registra una maggiore presenza di trilocali che raccolgono il 34. 4% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 29. 1% e il bilocale con il 17. 3%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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