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Notiziario Marketpress di
Lunedì 14 Febbraio 2011 |
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CASA. RELAZIONE SULLA GESTIONE COMPLESSIVA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL COMUNE DI MILANO
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Milano, 14 febbraio 2011 - E´ stata completata la banca dati del patrimonio immobiliare di proprietà comunale (con relativo stato manutentivo) ed è stato sviluppato un nuovo sistema informatico di gestione in cui sono confluite le banche dati degli ex gestori Global Service. L’amministrazione comunale è ora in possesso di un sistema informatico unico e integrato che rende più efficiente l’attività di gestione e garantisce la trasparenza e efficaci controlli. Con il Sistema Informativo Unico Comune e Aler hanno messo a frutto i rispettivi know how. Gli ex gestori (Romeo Gestioni, Pirelli Real Estate Property Management e Gefi Servizi Immobiliari) hanno restituito al Comune le banche dati a seguito della sottoscrizione, nel marzo dello scorso anno, di un accordo conciliativo. Il trasferimento dei dati raccolti nei sei anni di gestione (2003-2009) si è concluso lo scorso mese di gennaio e sono in corso il controllo, la verifica e l’elaborazione dei dati stessi. Monitoraggio - Anagrafe del patrimonio: è stato ultimato il rilievo tecnico del patrimonio anche attraverso sopralluoghi congiunti Comune/aler finalizzati a verificarne lo stato manutentivo. Tale monitoraggio è di estrema importanza, in quanto permette di programmare gli ambiti prioritari su cui intervenire: servizi, forniture, attività tecnico manutentive. Anagrafe dell’utenza: è in corso dalla scorsa estate da parte dell’Aler l’anagrafe dell’utenza, che riguarda le condizioni personali, reddituali e patrimoniali dei nuclei familiari in affitto, attività che sarà conclusa entro febbraio 2011. Entro tale data verranno convocati da Aler tutti gli inquilini, in modo tale da completare il quadro relativo a ciascun inquilino. L’anagrafe dell’utenza permette di applicare correttamente i canoni di locazione previsti dalla legge regionale 27/2009, di riportare i canoni adeguandoli al giusto reddito di ogni famiglia e di poter aiutare i nuclei meno abbienti con dei contributi ad hoc. Gestione contratti ad usi diversi dall’abitativo - Gli introiti di gestione contratti Settore Demanio e Patrimonio passano dai circa 22 milioni di euro l’anno del 2006 ai 27,4 milioni del 2010, nonostante l’alienazione di molti immobili, grazie alla messa a reddito di ulteriori immobili nonché alla rinegoziazione dei contratti scaduti (totale complessivo: 403 contratti stipulati) I contratti ad usi diversi dall’abitativo sono stati stipulati nella percentuale di oltre il 40% - nel periodo 2007/2010, a seguito di rinegoziazioni di contratti scaduti o per la messa a reddito di nuovi beni assegnati esclusivamente a seguito di bandi pubblici (per usi commerciali o per associazioni senza scopo di lucro) oppure assegnati ad enti pubblici (es caserme, aziende ospedaliere). I canoni sono stati determinati in applicazione dei criteri generali approvati dalla Giunta comunale e riferiti ai valori di mercato (come desunti dai Bollettini Semestrali della Camera di Commercio di Milano e Provincia o — in caso di immobili particolari — mediante apposita perizia di stima dell’Agenzia del Territorio). Il valore di mercato è stato abbattuto solo ed esclusivamente a favore degli enti senza scopo di lucro, in applicazione di una deliberazione del Consiglio comunale (la n. 36 del 1998) che prevede uno sconto del canone pari al 70%. Tali contratti a canone abbattuto rappresentano il 30% del totale (151 stipulati con Associazioni senza fine di lucro, 68 stipulati con Enti Pubblici e/o di interesse pubblico, quali Aziende Ospedaliere/parrocchie/amministrazioni dello Stato/enti locali). Le stipulazioni nel periodo 2007/2010 hanno determinato un incremento su base annua di oltre 4 milioni di euro, rispetto alle entrate del periodo precedente, pur con gli abbattimenti del canone per gli enti senza scopo di lucro. I rimanenti contratti, non stipulati nel periodo 2007/2010, sono e saranno rinegoziati alla scadenza secondo i criteri generali predetti. La rimanente parte dei contratti scaduti sono già oggetto di procedura di rilascio (per sfratto forzoso o rilascio bonario in corso), o di imminente avvio delle procedure di rilascio. Tutti i contratti scaduti, senza eccezioni, sono stati disdettati nei termini di legge. La Direzione Centrale Casa del Comune provvede a disdettare i contratti nei modi e termini di legge per ottenere il rilascio del bene in quanto interessato da progetti di utilizzo alternativi che impongono la disponibilità del bene stesso. Nel caso specifico di contratti aventi ad oggetto aree, il divieto di rinnovo tacito del contratto e già formalmente contenuto nell’atto stipulato con il conduttore: tale disdetta tacita consente di riacquisire la disponibilità delle aree per la realizzazione di progetti di prossima attuazione da parte dell’Amministrazione comunale. I tempi del rilascio effettivo dipendono dall’avvio dei singoli progetti. Le disdette vengono inoltre effettuate per rinegoziare i contratti in applicazione dei criteri generali stabiliti dalla Giunta comunale (delibera 1904/2008: in tali casi i contratti verranno stipulati non appena conclusa l’istruttoria tecnico-amministrativa. Le disdette non vengono inoltrate se già sussiste un contenzioso in corso, ossia se e stata emessa un’ordinanza di sgombero o avviata l’azione civile davanti al giudice ordinario per ottenere il rilascio del bene per motivazioni diverse dalla fine locazione (in questa categoria rientrano 8 contratti). Gestione contratti abitazioni - I contratti di abitazioni sono stati stipulati anteriormente al 2006. I 31 contratti scaduti o in imminente scadenza sono stati oggetto, dal 2006 ad oggi, di richiesta di rilascio e, per 11 di essi è stata avviata la procedura di sfratto. Anche per i restanti sarà avviata la procedura di rilascio prevista dalle norme vigenti e nei termini previsti dal contratto. Dalla fine del 2007, ad avvenuto accertamento della corretta procedura da seguire per il rispetto della legge sulla privacy, tutti i dati relativi ai contratti gestiti dalla Dc Casa sono stati messi a disposizione dei Consiglieri comunali che ne avevano fatto richiesta. Fondi immobiliari e valorizzazione - Nella seconda metà del 2007 il Comune di Milano ha avviato un pionieristico Piano di Valorizzazione, attraverso la costituzione di un Fondo Immobiliare pensato per garantire la migliore gestione di un patrimonio vasto e complesso e per trasformarlo in una risorsa economica. Nel primo Fondo Immobiliare sono stati inseriti 76 immobili, non di edilizia economica popolare. La priorità è stata data agli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l’Amministrazione nelle spese di gestione), agli immobili liberi e a quelli occupati per “usi diversi” (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse, ecc.) Esclusi dal Piano anche gli edifici di pregio (come la Galleria e gli immobili di piazza Duomo) e quelli usati oggi dall’Amministrazione per le proprie attività. Il primo fondo è stato stimato in 255 milioni di euro. I proventi di questa valorizzazione vengono tutti destinati in investimenti (non in spese correnti) e, in particolare, il 50% all’edilizia sociale. Dopo gli ottimi risultati ottenuti dal primo Fondo Immobiliare, si è aperta la seconda fase della valorizzazione: con la firma, lo scorso 31 dicembre, dell’accordo con il gestore Bnp Paribas Reim Sgr, ha ufficialmente preso il via il “Fondo Immobiliare Milano 2”, grazie all’apporto del 50% del patrimonio immobiliare messo a disposizione dal Comune. Il portafoglio immobiliare trasferito contiene 65 unità immobiliari di proprietà comunale, tra aree (anche esterne al territorio comunale) e fabbricati, per un controvalore complessivo di circa 120 milioni di euro. Con questa operazione il Comune realizza una buona parte delle risorse necessarie al finanziamento di importanti servizi e investimenti per la città previsti nel triennio 2010-2012. I prossimi passi del progetto complessivo di valorizzazione del patrimonio immobiliare consisteranno nell’elaborazione e messa in atto delle strategie per il collocamento sul mercato delle quote del Fondo. La scelta di Bnp Paribas Reim in qualità di Sgr risale al 2008, sulla base di una procedura di gara a cui avevano partecipato i principali operatori del settore con l’incarico di istituire e gestire uno o più fondi di investimento immobiliare dedicati al Comune di Milano. Forti della proficua esperienza maturata si è proceduto, come consentito dal regolamento, all’assegnazione diretta della gestione del fondo al medesimo operatore. Utilizzazione spazi disponibili non abitativi - Comune e Aler hanno avviato un progetto di utilizzazione degli spazi disponibili non abitativi al fine di coniugare la necessità di una messa a reddito di questi spazi con le richieste dei cittadini, ma anche per rivitalizzare i quartieri. Attività svolte: ricognizione spazi disdettati da inquilini o liberati a seguito di sentenza di sfratto, verifica idoneità degli spazi liberi per essere assegnati a terzi, rilievi in loco ed eventuale sistemazione spazi. Il tutto finalizzato all’individuazione e messa a bando di unità immobiliari per Associazioni senza scopo di lucro e per attività commerciali. Il Comune di Milano mette, così, a disposizione spazi di poche decine di metri quadrati sino a metrature più ampie (500 mq) e in diverse zone della città. Risultati:
| Indirizzo |
Aggiudicatario/firmatario |
Gestore |
| Appennini 127 - lotto 1 |
Circolo Arci Metromondo |
Aler |
| Appennini 195 - lotto 2 |
Ass. Promozione sociale Arci Equinozio |
Aler |
| Appennini 92 - lotto 3 |
Spazio Aperto Cooper. Sociale arl |
Aler |
| Appennini 94 - lotto 4 |
Alekoslab Cooperativa sociale Onlus |
Aler |
| Appennini 98 - lotto 5 |
Spazio Aperto Servizi - Soc. Coop. Sociale Onlus |
Aler |
| Ciriè 9 - 1° piano - lotto 6 |
Sis Sistema Imprese sociali |
Demanio |
| Ciriè 9 - seminterrato - lotto 7 |
Associazione Punto Zero |
Demanio |
| De Pretis 13 - n. 5 - lotto 10 |
L´impronta |
Demanio |
| Del Tamigi 7 - lotto 8 |
Fondazione Aquilone Onlus |
Aler |
| Demonte 8 int. B e C - lotto 9 |
Età Insieme Cooperativa Sociale |
Aler |
| Gazzoletti 10 - lotto 14 |
Compagnia di Proteo |
Aler |
| Gazzoletti 10 - lotto 15 |
Associazione di Promozione sociale Milano in Rosa |
Aler |
| Gazzoletti 6 - A - lotto 11 |
Cooperativa Sociale Comunità Progetto |
Aler |
| Gazzoletti 6 - E - lotto 12 |
Associazione Sportiva dilettantistica Futura |
Aler |
| Gazzoletti 6 - lotto 13 |
Associazione Museidon Lombardia |
Aler |
| Monterotondo 10 - lotto 16 |
Progetto Integrazione Cooperativa Sociale Arl Onlus |
Aler |
| Monviso 10 - lotto 17 |
Musicopoli |
Demanio |
| Monza 142 - lotto 18 |
Auser |
Aler |
| Pascarella 29 - lotto 19 |
Azzurra Coop. Sociale |
Aler |
| Pascarella 29 - lotto 20 |
Ass. Il Laboratorio Onlus |
Aler |
| Pascarella 33 -lotto 21 |
Ambiente Acqua Onlus |
Aler |
| Pastonchi 2 - lotto 22 |
Cooperativa Sociale Tuttinsieme |
Aler | anno 2009, bando per attività commerciali, 14 unità immobiliari di Aler. Anno 2010, bando per attività commerciali, 29 unità immobiliari di cui 25 di Aler. Bando per Associazioni no profit, 23 unità immobiliari di cui 17 di Aler, chiuso il 15 novembre scorso. Sono pervenute 172 domande. E’ in corso l’istruttoria. Attività in corso: sopralluoghi per l’individuazione di ulteriori spazi da assegnare, è in corso la predisposizione di una nuova procedura per semplificare e accelerare l’assegnazione di spazi ad Associazioni. Si intende utilizzare in modo aperto le graduatorie del prossimo bando in modo tale da poter assegnare con immediatezza eventuali nuovi spazi che dovessero rendersi disponibili dopo la chiusura del bando stesso, Aler mette a disposizione 40 nuovi spazi di loro proprietà per le Associazioni senza scopo di lucro. Dal 2010 l’Assessorato alla Casa pone particolare cura nell’escludere dall’assegnazione degli spazi alcune destinazioni commerciali, quali sexy shop, take away, phone center, negozi di kebab, centri massaggi, money transfer, sale giochi, agenzie di scommesse, per favorire la riqualificazione delle zone in cui gli stessi hanno sede. La maggior parte degli spazi messi a bando sono situati in zone periferiche della città. Con precise delimitazioni di orario e di scelta di tipologia commerciale l’Amministrazione intende combattere il degrado che si viene a formare in alcune precise situazioni. Valorizzazione del complesso monumentale Galleria Vittorio Emanuele Ii Tratti salienti del percorso fatto: nel 2007 è stato preliminarmente avviato un percorso di valorizzazione degli immobili presenti nella Galleria; nel 2008 è stato attivato un gruppo di lavoro tecnico coordinato dalla Direzione Generale; il 2 luglio 2009 il Consiglio comunale ha approvato una mozione con la quale vengono formulate alcune raccomandazioni per la valorizzazione e gestione della Galleria; parallelamente, sono state poste in essere e concluse nel 2008 alcune attività per la tutela del decoro e della sicurezza degli spazi; tra le iniziative volte al riordino complessivo dei luoghi, anche con la finalità di aumentare il livello di attrattività della Galleria, particolare rilievo assumono quelle per la definizione del nuovo tipo di dehors e per il restauro della pavimentazione. A seguito dell’individuazione da parte del Sindaco, nel marzo 2010, dell’assessore alla Casa come referente politico per il coordinamento delle diverse competenze/attività (ferme restando quelle specifiche degli altri assessori sui diversi ambiti) è stato istituito un apposito Tavolo interassessorile (che coinvolge Arredo, Decoro urbano e Verde; Attività produttive, Politiche del Lavoro e dell’occupazione; Bilancio, Infrastrutture e Lavori pubblici; Sviluppo del Territorio, con la partecipazione del Direttore e Vice Direttore Generale) che ha condiviso alcune linee guida sulle funzioni da insediare e sui criteri di utilizzo degli spazi. Funzioni: attività di eccellenza, varietà merceologica, apertura nel corso della giornata, apertura di tutte le attività, equilibrio economico. Utilizzo spazi: valorizzazione, recupero, condivisione. Piano attuativo per l’installazione dei nuovi dehors concordato con le associazioni di categoria nel maggio 2010. Cronoprogramma dell’intervento di restauro della pavimentazione. |
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