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Notiziario Marketpress di
Lunedì 17 Marzo 2003 |
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CUSHMAN & WAKEFFIELD HEALEY & BAKER: INDAGINE SUL MERCATO LOGISTICO MILANESE 2002
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Milano, 17 marzo 2003 - Storicamente il settore logistico in Italia si è sviluppato tardivamente rispetto alle altre primarie nazioni europee, tuttavia negli ultimi anni gli indicatori del mercato logistico hanno dimostrato che l´Italia sta diventando un punto focale sia per i sistemi di distribuzione sud europei, sia per quelli continentali. Diverse fonti hanno, infatti, stimato che la crescita del settore logistico negli anni dal 1999 al 2001 è stata circa del 10-15 % annuo. Esiste una tendenza per il settore logistico di essere guidato dall´andamento della produzione e del consumo da cui ne consegue che esso risulta largamente influenzato dalle condizioni del mercato economico in generale. In relazione alle attuali condizioni generali del mercato economico, si potrebbe insinuare che una crescita del 10-15 % non sarà raggiunto nell´anno 2002 e nei mesi successivi. Fino ad un certo punto tale concetto è rispecchiato nei tassi di assorbimento immobiliari in quanto i valori di crescita relativi all´anno 2002 sono inferiori del 9,73% rispetto a quelli dell´anno precedente ma, allo stesso tempo, è importante notare che tale variazione dipende da un assorbimento nel 2002 di soli 33.745 m2 in meno rispetto al 2001 e che l´assorbimento di grandi immobili logistici presenta una lenta rotazione, fattori che rendono difficile giustificare, almeno da un punto di vista dell´assorbimento immobiliare, significative diminuzioni del settore. I progressi nel settore logistico hanno incrementato la competitività nel settore, hanno modificato le tecnologie e sviluppato nuove metodologie lavorative. Per ottimizzare l´efficienza molte compagnie logistiche stanno rapidamente migliorando i propri servizi e, in molti casi, si stanno riorganizzando o fondendosi con altre compagnie logistiche per creare grandi gruppi operanti a livello pan-europeo con l´obbiettivo di fornire servizi a società multinazionali in tutta Europa. Queste fusioni hanno fatto sì che molte compagnie Italiane fossero acquisite da gruppi stranieri (spesso gruppi postali) e, di conseguenza, le compagnie più piccole, che da sempre hanno caratterizzato questo settore nel passato, stanno incontrando enormi difficoltà per rimanere competitive sul mercato. In molte città industrializzate del Nord Italia esistono numerosi immobili usati che non sono conformi agli standard industriali moderni oltre che alla legislazione sulla salute e la sicurezza, in particolare tali immobili sono spesso carenti per quanto riguarda l´accessibilità, i parcheggi le aree di manovra e quelle di carico - scarico. Questo, insieme all´evolversi delle caratteristiche degli immobili logistici, ha influenzato significativamente il mercato che sta attraversando un periodo di rapidi cambiamenti guidato da un forte rinnovamento dello stock. Da un´analisi svolta dalla Cushman & Wakefield Healey & Baker sullo stock degli immobili logistici che gravita sulla città di Milano è emerso che il 49% dello stock di oggi è stato costruito prima del 1995 e che circa il 23% dello stock di oggi è costituito da immobili che non sono stati originariamente progettati per processi logistici moderni e non rispondono alle esigenze attuali Con uno stock totale di circa 3,830,000 m2 di magazzini (Cushman & Wakefield Healey & Baker ne ha registrati 3,270,654 m2 stimato essere approssimativamente l´80% dello stock totale) la regione Lombardia, e più specificatamente l´area di Milano e limitrofi, ospita tutte le multinazionali logistiche e almeno il 25% di tutto lo stock logistico Italiano, rendendola senza dubbio il punto focale dei sistemi logistici e dei trasporti in Italia. Anche se lo stock tende ad esser sparso per tutte le aree che circondano la città, i magazzini logistici a Milano si concentrano prevalentemente nella zona est della città. Oltre ad essere l´area che costituisce storicamente la zona economicamente dominante di tutta l´area milanese, la parte est della provincia milanese (Melzo, Segrate ecc.) fu la prima a godere delle connessioni ferroviarie e della vicinanza con l´aeroporto di Linate. Le altre aree di maggiore interesse logistico sono quelle del nord-ovest e lungo le autostrade Al ed A4. E possibile, inoltre, osservare la tendenza a posizionare le più recenti costruzioni, specialmente quelle di grande dimensioni, in zone più lontane dalla città dove i prezzi dei terreni sono inferiori. Sviluppo del settore Logistico - Gran parte delle aree disponibili nel nord Italia sono piccoli spazi spesso all´interno delle città (tra immobili industriali, residenziali e commerciali) e nella periferia, che non sono adatte alla costruzione di nuovi immobili ad uso logistico di significative dimensioni. Sebbene la richiesta di immobili logistici di piccole e medie dimensioni si concentri ancora prevalentemente nelle aree più vicine alla città, molte delle aree che circondano la provincia di Milano (ad un raggio di circa 25 km) formano parte di parchi naturali o sono adibite ad uso agricolo ed è perciò impossibile utilizzarle nel breve/medio termine futuro per lo sviluppo di immobili logistici e per tali motivi c´è una forte carenza di terreni disponibili in queste zone. Se ci si sposta dalla provincia di Milano (65-80 km) la disponibilità di aree per lo sviluppo logistico aumenta. Questi siti sono particolarmente adatti a grandi immobili logistici di circa 50,000-80,000 m2 dai quali possono essere svolti servizi logistici conto terzi per molteplici clienti. Gli affitti per tali immobili possono raggiungere un livello anche del 30% inferiore ad ubicazioni più vicino alla città. Spesso, però, operazioni logistiche svolte da tali complessi hanno bisogno del supporto di immobili più piccoli posizionati in luoghi strategici più vicini alla città. L´assorbimento e la domanda di grandi immobili logistici di questo tipo che si trovano distanti dalla città e che hanno affitti più bassi tendono ad aumentare e per fare fronte a tali richieste si è intrapresa una recente politica di sviluppo speculativo in queste zone. Fino ad oggi l´evoluzione del mercato logistico si è basata sulle attività di piccole o medie compagnie che possedevano spazi da edificare e che iniziavano il processo di costruzione solo una volta identificato un potenziale occupante. A Milano, lo sviluppo speculativo del mercato logistico iniziò seriamente solo a partire dall´anno 2000. Da quell´anno in poi, gli sviluppatori stranieri e quelli Italiani hanno contribuito ad incrementare il numero delle speculazioni nell´area che gravita attorno allaa città di Milano e nelle vicinanze delle autostrade, o in quelle con un buon accesso alle tangenziali. Mercato degli investimenti del settore Logistico - Gli investitori istituzionali non hanno, storicamente, incluso le proprietà industriali all´interno dei loro portafogli di investimento. Recentemente, tuttavia, gli investitori hanno cominciato a focalizzare la loro attenzione verso gli immobili industriali, grazie alla rapida espansione del settore logistico. Il reddito iniziale lordo relativo ad immobili nuovi, di alta qualità, locati in posizioni favorevoli, occupati da società solide con contratti di locazione che garantiscono un durata minima di 6 - 9 anni, attualmente raggiunge un valore cha va dall´ 8,3 all´ 8,75%. L reddito iniziale lordo relativo ad immobili vecchi, ristrutturati ma ubicati in posizioni strategiche può raggiungere anche il 9,0%. Immobili vecchi e locati in posizioni sfavorevoli o che hanno altezze sottotrave insufficienti, tendono a raggiungere un reddito iniziale lordo che va dal 9,5% al 10,0%. L grafico sottostante illustra l´evoluzione dei prezzi relativi alla locazione di immobili per la logistica nell´area milanese. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Good quality modem logistics facilities Maximum 9,50% 9,50% 8,75% 8.75% 8,50% Minimum 8,80% 8,50% 8,34% 8,34% 8,30% Older logistics properties. Minimum 11,20% 11,00% 10,75% 10,75% 10,50% Minimum 10,00% 09,75% 09,20% 09,20% 09,00% Prezzi di locazione I prezzi di locazione degli immobili logistici nell´area milanese possono variare da: € 46.0 (Itl 89.068) e € 62 (Itl 120.049)/m2/anno. Se si considerano immobili industriali adatti ad una logistica moderna, si può osservare che i prezzi di locazione dipendono maggiormente dall´ubicazione piuttosto che dalla qualità degli edifici stessi o dei servizi proposti. In alcune aree in cui gli spazi edificabili sono particolarmente scarsi (ad esempio la zona limitrofa all´aeroporto di Malpensa, circondata dal parco naturale del Ticino) i prezzi di locazione sono più elevati di circa il 35% rispetto ai dati sopraccitati. Il grafico sottostante illustra l´evoluzione dei prezzi relativi alla locazione di immobili industriali nell´area milanese. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Good quality modem logistics facilities Maximum 45,00 47,00 50,00 52,00 58,00 60,00 62,00 Minimum 40,00 42,00 44,00 48,00 52,00 54,00 56,00 Older logistics properties. Minimum 38,00 41,00 42,00 47,00 50,00 52,00 54,00 Minimum 32,00 34,00 35,00 37,00 40,00 44,00 46,00 Prezzi di vendita dei terreni edificabili I prezzi di vendita dei terreni edificabili ad uso logistico (basati sulla, superficie copribile) nell´area milanese possono generalmente variare da: € 155 (Itl 300.122) a € 250 ( Itl484.067) per m2. In alcuni luoghi in cui gli spazi disponibili scarseggiano (per esempio Genova, Firenze, Malpensa ecc.) i prezzi possono raggiungere i: € 285 (Itl 550.000) per m2. |
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