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Notiziario Marketpress di
Venerdì 06 Luglio 2007 |
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MERCATO IMMOBILIARE DELLE LOCALITA’ TURISTICHE DI MARE: LAZIO MARCHE ABRUZZO CAMPANIA
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Nel secondo semestre del 2006 le quotazioni degli immobili nelle località di mare sono cresciute del 3. 5%. Il risultato migliore è stato realizzato dalle regioni del Nord Italia cresciute del 4. 3%, seguite subito dopo da quelle del Sud Italia con 4. 0% e poi dalle località del Centro con 2. 0%. Tra le realtà più dinamiche la Calabria, l’Emilia Romagna, la Puglia e la Sicilia. Meno vivaci le Marche e Campania. Le richieste su questo tipo di mercato si orientano prevalentemente verso il bilocale, a seguire il trilocale. Determinante per la realizzazione della compravendita la presenza di uno spazio esterno (terrazzo, balconi, giardino) e la vicinanza al mare e ai servizi. Apprezzata anche la presenza del riscaldamento autonomo. Tra le prime dieci località più costose ben otto sono cittadine liguri. In testa alla classifica c’è Alassio dove le tipologie di prestigio arrivano a toccare punte di 15 mila € al mq, a seguire Capri con top prices di 14 mila € al mq. Ben posizionate anche Riccione, in particolare su viale Ceccarini, dove si registrano valori medi di 8 mila € al mq per le tipologie signorili nuove o ristrutturate, che talvolta possono arrivare anche a 12 mila € al mq. Sul fronte delle locazioni non si riscontrano variazioni particolarmente sensibili anche se è sempre più difficile affittare gli appartamenti per mesi interi durante il periodo estivo. Ormai i turisti preferiscono sempre più vacanze “last minute” e per periodi sempre più ridotti. Lazio Le quotazioni immobiliari delle località turistiche del Lazio sono cresciute del 3. 9%. Le località più dinamiche sono state S. Felice del Circeo (+14. 8% nel secondo semestre del 2006) e Formia (+13. 4% la crescita dei prezzi immobiliari) . In diminuzione del 7. 7% invece le quotazioni immobiliari di Gaeta. A scegliere di acquistare in questa zona della costa tirrenica sono persone provenienti dal Lazio ma anche tanti dalla Campania, soprattutto dalle province di Napoli e Caserta. In aumento le richieste dei frusinati a Terracina in seguito ad interventi che hanno migliorato i collegamenti tra le due località. In crescita l’interesse per le abitazioni del centro storico di questa località da parte di acquirenti scandinavi. A Formia si segnalano gli interventi per la creazione del nuovo porto turistico con 1400 posti barca. In salita le quotazioni di S. Felice del Circeo (+14. 8% nel secondo semestre dell’anno) dove gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente da Roma, dalla Ciociaria e dalla Campania. Ricercano in particolar modo soluzioni indipendenti, porzioni di ville a schiera, bifamiliari e trifamiliari con giardino. La zona più apprezzata è quella di Cona, che va verso il mare. Le soluzioni ristrutturate costano 3000-3500 € al mq, quelle indipendenti partono da un minimo di 400-450 mila €. Nel Centro storico sono disponibili appartamenti in palazzine di 2-3 piani, risalenti al medioevo e che possono toccare punte di 5000-6000 € al mq se hanno la vista mare. Tra le zone più richieste quella che va da S. Felice al Circeo verso Terracina, dove c’è più offerta di immobili sul mercato e si registrano quotazioni più basse. Più prestigiose le zone di Quarto Caldo e Mezza Costa dove difficilmente si possono trovare soluzioni a meno di 800 mila €-1 milione di €. Ad acquistare la casa vacanza a Gaeta (il mercato ha segnalato una riduzione del 7. 7%) sono in prevalenza famiglie di Napoli e Caserta e le relative province. Il Centro storico, ben servito e non distante dal mare, raccoglie molti consensi tra i potenziali acquirenti. Le abitazioni risalgono al Xix e Xx secolo; parliamo di palazzine o di soluzioni a piano terra spesso con soppalco annesso. Molte hanno subito interventi di ristrutturazione e si compravendono a cifre medie di 2500-2600 € al mq. Le tipologie da ristrutturare registrano valori medi di 1500-1600 € al mq. Ricercate anche le abitazioni situate sul lungomare che collega la zona della Marina con il Centro (Serapo): si tratta di appartamenti costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Un buon usato si compravende a cifre medie di 3500-3600 € al mq e si raggiungono valori massimi di 4000 € al mq per le soluzioni con vista mare. L’offerta di tipologie indipendenti è decisamente bassa ed è difficile trovarne in vendita. A Terracina, dove abitualmente hanno sempre acquistato persone di Roma e dell’hinterland, negli ultimi anni, si riscontra un incremento di richieste da parte di frusinati in seguito all’apertura di una strada che ha velocizzato i collegamenti con Frosinone. Le case situate in Centro e su viale Circe sono quelle che raccolgono la maggioranza delle preferenze. Su viale delle Vittorie e nelle relative traverse prevalgono le palazzine degli anni ’70 compravendute, in buone condizioni, a non meno di 3000 € al mq, con punte massime di 5000 € al mq per tipologie di piccola dimensione, con affaccio sul mare. Sul viale Circe si registra una presenza più elevata di soluzioni indipendenti (singole, bifamiliari, trifamiliari) realizzate dopo gli anni ’70. Per un buon usato si spendono cifre medie di 5000 € al mq. Da segnalare l’interesse da parte di acquirenti scandinavi per le abitazioni del Centro storico; situato in posizione collinare e con difficoltà di posteggio registra quotazioni più basse rispetto ad altre zone della città. Ad esempio per una soluzione ristrutturata di 50 mq si possono spendere 125 mila €. Non lontano sorge Sperlonga, rinomata località di villeggiatura dove sono molto richiesti sia i monolocali e i bilocali con vista mare per i quali, nel Centro storico, si possono arrivare a superare anche i 6000 € al mq. Nelle fila interne alla zona che costeggia il mare sono state costruite delle soluzioni tri – quadrifamiliari. Il mercato immobiliare della casa vacanza a Formia (le cui quotazioni sono aumentate del 13. 4% nel secondo semestre del 2006) interessa soprattutto acquirenti che arrivano dal Casertano e dal Napoletano, che interessati soprattutto a trilocali da utilizzare come abitazione anche oltre il periodo estivo. Tra le zone più apprezzate della città si segnalano San Remigio, dove su vecchi fabbricati in disuso sono stati costruiti appartamenti e villette a schiera con top prices di 5000 € al mq. Le soluzioni usate, appartamenti e villette a schiera degli anni ’80, sono compravendute in buono stato a 4300 € al mq. Sempre molto apprezzate le abitazioni situate nel Centro storico dove ci sono anche soluzioni piccole, monolocali e bilocali ottenuti da frazionamenti di immobili del Xix secolo e che registrano quotazioni medie di 2700-2800 € al mq (buon usato) con punte di 3400 € al mq per le tipologie più panoramiche. Nelle preferenze degli acquirenti c’è anche Gianola, la zona balneare di Formia dove sono disponibili appartamenti nella prima schiera e soluzioni indipendenti e semindipendenti verso l’interno. Per un buon usato non panoramico si pagano mediamente 2700-2800 € al mq. Allo studio il progetto del "Porto di Levante" che si sviluppa su un´area di 37. 000 mq e prevede la realizzazione di due bracci sopraflutto. Ogni braccio, munito di pontili galleggianti, a pettine, sarà in grado di ospitare 700 imbarcazioni da diporto, della lunghezza massima di 15 metri, per complessivi 1. 400 posti barca. A terra, invece, nel piazzale e nell´area di costa bonificata, verranno realizzate una serie di strutture ed infrastrutture al servizio della nautica e del turismo. Previsto anche l’accesso diretto alla strada che collega Formia con Cassino. Il mercato immobiliare di Tor San Lorenzo Lido si basa prevalentemente sulle compravendite di seconde case ( +9% il rialzo delle quotazioni nel secondo semestre dell’anno). Gli acquirenti sono in genere famiglie romane con bambini. Le tipologie più richieste sono i trilocali con giardino ad una distanza massima di 500 metri dal mare. Tor San Lorenzo Lido è composto da una serie di Consorzi Turistici formati da appartamenti in villa costruiti dagli anni ’60 in poi. I prezzi per le tipologie degli anni ’70 signorili usate con giardino vanno dai 2200 € al mq ai 2500 € al mq per un fronte mare. Gli appartamenti in villa di nuova costruzione con giardino arrivano a 3000 € al mq se fronte mare. I consorzi più signorili e ricercati sono: Consorzio Turistico Tor San Lorenzo Lido, Consorzio Turistico Piccola Capri, Consorzio Turistico Vela Bianca. E’ in fase di approvazione la variante al piano regolatore che permetterebbe la costruzione di una metropolitana leggera tra Ardea ed Ostia e l’allargamento della strada statale 148. E’ prevista inoltre una riqualificazione dei lidi balneari. Marche Abbastanza stabili le quotazioni delle località turistiche delle Marche (-0. 1 nel secondo semestre del 2006 ) eccezion fatta per San Benedetto del Tronto che ha segnalato un incremento del 2%, e Porto d’Ascoli con una leggera flessione dei prezzi a causa delle diverse aspettative tra gli acquirenti e i venditori. Chi acquista la casa vacanza in questa regione arriva dal Centro Italia, anche se negli ultimi tempi si è registrato un interesse da parte di acquirenti di Parma verso il mercato immobiliare di Numana. Segnaliamo i lavori per lo sviluppo della Darsena, con l’ampliamento del numero dei posti barca a Senigallia. A San Benedetto Del Tronto (+2% la crescita delle quotazioni nel secondo semestre del 2006), il mercato delle seconde case è appannaggio soprattutto di famiglie provenienti dal Centro–sud che cercano nella fascia di territorio adiacente al mare (non oltre i 400 metri). Sul lungomare, viale Trieste e viale Marconi, ci sono appartamenti in condomini (5000 € al mq vista mare), ville e alberghi. Spostandosi in seconda fila le abitazioni degli anni ’60 – ’70 costano 3500 € al mq, mentre in terza fila, nei pressi di via Piemonte gli appartamenti ristrutturati vista mare si scambiano mediamente a 2700 € al mq. Nel Centro storico si stanno recuperando vecchie case dei pescatori costruite nei primi del ‘900; si sviluppano su tre o quattro livelli a schiera e registrano quotazioni da 2500 a 3000 € al mq. Nella prima collina si sta procedendo a costruire dei condomini a prezzi medi di 2500-2600 € al mq. Tra Porto D’ascoli e S. Benedetto, in zona Fontana, si sta sviluppando un nuovo quartiere con numerose costruzioni a prezzi medi di 2500 € al mq. Sul lungomare della frazione di Porto d’Ascoli (via Rinascimento) prevalgono i condomini degli anni ’70 e gli alberghi, di cui una parte è stata convertita in residence con unità abitative trattate a 4000 - 4500 € al mq (tagli piccoli e con vista mare). Per soluzioni degli anni ’70-’80 si va da 2800 a 3500 € al mq, punta massima che si può raggiungere se c’è la vista mare. Spostandosi in via dei Mille, in seconda fila, le quotazioni scendono e si va da 2600 a 3000 € al mq. Da poco è stato ultimato il rifacimento di una parte del lungomare dove sono state create piste ciclabili, aree pedonali e verdi. I lavori di riqualificazione si estenderanno nei prossimi mesi anche ad altre zone del lungomare. Grazie a queste opere si prevede una maggiore affluenza di turisti per la prossima stagione estiva. Negli ultimi anni inoltre si è provveduto a ristrutturare quasi tutti gli stabilimenti balneari. Chi cerca casa a Senigallia, dove le quotazioni immobiliari sono rimaste stabili nel secondo semestre del 2006, si orienta preferibilmente sul lungomare di Levante (Lungomare Alighieri, Lungomare Marconi, Lungomare Da Vinci), perché ottimamente servito e comodo da raggiungere. L’offerta immobiliare di seconde case è molto bassa: ci sono villette, alberghi, ristoranti. Poche le palazzine in seconda fila. I prezzi degli immobili oscillano da 4000 a 5000 € al mq. Meno richiesta la zona di Ponente dove le quotazioni per le tipologie con vista mare vanno da 2500 a 3500 € al mq. Continuano i lavori di ristrutturazione e di miglioramento del porto: si sta procedendo ad ampliare la Darsena e ad aumentare i posti barca. A Numana il mercato immobiliare è movimentato prevalentemente da compravendite di seconde case anche se le quotazioni nel secondo semestre del 2006 sono rimaste stabili. Negli ultimi tempi si registrano richieste provenienti da famiglie di Parma, da sempre più orientate verso la Liguria. Lo zoccolo duro è pero rappresentato dagli acquirenti delle Marche, delle province a sud della Lombardia, di Bologna e Modena. Più numerose le richieste di acquisto per Marcelli, frazione di Numana che si affaccia sul mare, dove prevalgono gli appartamenti a schiera su due piani (4000 € al mq vista mare, contro una media 3000 – 3500 € al mq) e da alcune unità condominiali (2000 – 2500 € al mq vista mare) costruiti dagli anni ’70 in poi. Altra frazione di Numana è Taunus, località immersa nel verde, distante un chilometro dal mare e composta da casette singole ad uno o due piani, con prezzi assimilabili a quelli di Marcelli. Da un paio di anni si registra una presenza di famiglie olandesi in locazione nei periodi di bassa stagione. Abruzzo Le quotazioni immobiliari delle località turistiche dell’Abruzzo nel secondo semestre del 2006 sono cresciute del 2. 7%. Tra le realtà più dinamiche si segnalano Silvi Marina i cui prezzi sono aumentati dell’8. 6%. Sono stati sbloccati dei terreni nella zona Sud ed è allo studio un progetto per la costruzione di un porticciolo turistico. Pineto ha registrato una crescita abbastanza debole (+ 2. 3%) dal momento che negli ultimi tempi si sono ridotte le richieste di acquisto da parte degli acquirenti provenienti dal Nord Italia, sempre numerosi negli anni passati. Il mercato immobiliare di Giulianova Lido (le cui quotazioni immobiliari sono cresciute del 4. 8% nel secondo semestre 2006) è equamente distribuito tra residenziale e case vacanze. Gli acquirenti di seconde case sono giovani famiglie provenienti generalmente da Roma e dall’Umbria, ma è in crescita la richiesta di immobili da parte di famiglie provenienti dal Nord Italia. Il lungomare nord è preferito rispetto al lungomare sud perché più sviluppato dal punto di vista turistico. La prima fila del lungomare di Giulianova Lido è composta esclusivamente da alberghi che però non possono essere sottoposti a cambio di destinazione d’uso. In seconda fila ci sono ville risalenti ai primi del ‘900, ma anche di più recente costruzione. Nella restante parte del lungomare, caratterizzata dalla presenza di condomini costruiti alla fine degli anni ’70, i prezzi oscillano da 2200 € al mq a 2800 € al mq per le soluzioni vista mare. Nella zona del lungomare Nord, a 40–50 metri dal mare, è prevista la costruzione di piccoli complessi abitativi con appartamenti ad uso turistico (tagli da 45 – 50 mq). Il prezzo per le soluzioni vista mare va da 3000 a 3500 € al mq. A Pineto (+2. 3% il rialzo delle quotazioni nel secondo semestre del 2006) si registrano richieste dal Lazio e dall’Abruzzo. Si è fermata la domanda di acquirenti provenienti dal Nord Italia che aveva caratterizzato negli anni passati il mercato di seconde case a Pineto. Si ricercano soprattutto trilocali nelle vicinanze del mare. Le zone più ambite sono Corfù e Viale Abruzzo. Corfù è costituita da case indipendenti a 2 -3 piani costruite negli anni ’70 e da qualche condominio. I prezzi di queste tipologie si attestano sui 1700 € al mq. Terminati i lavori per la costruzione di bilocali e trilocali in case a due piani con ingresso indipendente, venduti a circa 2000 € al mq. A Pineto è arduo trovare appartamenti con vista mare perché tra il mare ed il centro abitato si interpongono una pineta e la ferrovia. Viale Abruzzo è la via più richiesta dai turisti anche per la sua vicinanza con il mare, ma l’offerta di tagli turistici (bilocali e trilocali) è bassa. Nella zona di Corfù e di Villa Ardente sono iniziati da poco i lavori per la costruzione di due nuovi complessi commerciali, con negozi, uffici e appartamenti con prezzi di 2000 € al mq. La zona di Torre Cerrano è stata dichiarata Parco Marino. A Silvi Marina le quotazioni nel secondo semestre del 2006 sono cresciute dell’8. 6%. La domanda è composta da famiglie provenienti dal Lazio, in particolare da Roma ed hinterland. La richiesta si concentra su trilocali (60 mq) che distano al massimo 300 metri dal mare. Il tratto di lungomare più ambito è quello compreso tra via Colombo a Via Garibaldi, dove ci sono appartamenti in condomini da tre piani costruiti 30-40 anni fa, con prezzi che vanno da 1700 - 1800 € al mq fino a 2000 € al mq per le tipologie con vista mare. Nella zona sud di Silvi Marina, dove spesso gli acquirenti si spostano per poter acquistare a prezzi più bassi, ci sono palazzi degli anni ‘80 di 5–6 piani con giardino e parcheggio condominiali. I prezzi in questa area sono di 1150–1200 € al mq e di 1500 € al mq se con vista mare. Recenti variazioni al Piano Regolatore hanno reso edificabili alcuni terreni nella zona Sud. Si prevede infatti la costruzione di centinaia di appartamenti con prezzi compresi tra i 1400 ed i 1450 € al mq. In questa area è prevista anche la costruzione di un nuovo porticciolo turistico. L’obiettivo del Comune di Silvi Marina è quello di rilanciare questa parte della città e si prevede quindi per i prossimi anni un discreto sviluppo di questa area. Buona la richiesta di immobili residenziali e turistici da parte di famiglie provenienti dal Belgio, emigrate da Silvi Marina molti anni fa. Cercano case indipendenti in collina o appartamenti di ampie dimensioni nelle vicinanze del mare. Campania Le quotazioni immobiliari delle località turistiche della Campania registrano nel secondo semestre del 2006 una crescita dell’1. 1%. Non si segnalano performance particolarmente dinamiche a parte Sorrento che ha messo a segno un incremento dei prezzi del 4. 6% e Amalfi che è salita del 3. 3%. Stabili le quotazioni di Ischia. A Sorrento ricordiamo che sono in corso i lavori per l’ampliamento del porto turistico. Da segnalare inoltre un incremento di richieste per le abitazioni di Anacapri dove è più facile trovare soluzioni indipendenti e le quotazioni immobiliari sono decisamente più accessibili rispetto a quelle della vicina Capri. Quest’ultima infatti si evidenzia come una della realtà turistiche più costose del territorio: per una soluzione nuova o ristrutturata si pagano cifre che oscillano da 12 a 14 mila € al mq. A Vietri sul Mare acquistano soprattutto napoletani; discreta la presenza di romani e milanesi. Vietri è il primo paese che si incontra quando si arriva sulla costiera amafiltana. Le zone più richieste risultano il Centro e la Marina di Vietri anche se negli ultimi tempi sono aumentate le richieste per le frazioni di Albori e Raito. Nel Centro della città si ricercano in particolare palazzine dei primi anni del 1900, appartamenti di 70-80 mq che in buone condizioni oscillano da 3500 a 4000 € al mq, con punte di 5000 € al mq per gli immobili con vista mare. Sui piccoli tagli si può arrivare anche a 6000 € al mq. Nel tratto costiero si contano anche ville singole degli anni ’60-’70, di cui alcune con discesa direttamente sul mare. Il prezzo minimo per le soluzioni ristrutturate oscilla da 2 a 5 milioni di €. Albori e Raito sono frazioni di Vietri, situate in posizione collinare dove è possibile acquistare abitazioni dei primi anni del 1900, da ristrutturare o già ristrutturate (queste ultime oscillano da 3000-3500 € al mq fino a 5000 € al mq). Chi acquista un’abitazione ad Ischia (le cui quotazioni sono rimaste stabili nel secondo semestre del 2006) cerca prevalentemente bilocali e trilocali anche se, negli ultimi tempi, sono in crescita le richieste di monolocali. Uno degli elementi importanti nella richiesta è la presenza di un terrazzo o di un giardino, non facile da trovare soprattutto per gli immobili della zona centrale che è poi quella più richiesta della città. In corso Colonna prevalgono le abitazioni tipiche del luogo costruite prima del 1967, con tagli che spaziano dai 60 fino a 120-140 mq. Una soluzione ristrutturata costa da 4500 a 5500 € al mq, punta massima che si può raggiungere per gli appartamenti con vista mare. Non lontano dal Centro si sviluppano delle zone residenziali dove c’è maggiore possibilità di acquistare un’ abitazione con giardino esterno, che, in buone condizioni, oscillano da 3500 a 4500 € al mq. Sono disponibili anche soluzioni indipendenti (via Querce, via dello Stadio), sviluppate su un livello o su due livelli, con almeno 500-600 mq di giardino. Per una tipologia in buone condizioni si spendono cifre di 700-800 mila €. Negli ultimi anni sono stati fatti interventi di riqualificazione in piazzetta Croce e piazzetta San Girolamo. Tra i turisti che arrivano per trascorrere le proprie vacanze si contano ultimamente inglesi ed alcuni russi che in genere prediligono il periodo di aprile – giugno ed ottobre - novembre. A Sorrento le quotazioni immobiliari sono cresciute del 4. 6% nel secondo semestre del 2006. Oltre agli appartamenti si cercano anche ruderi da ristrutturare. La richiesta maggiore è per soluzioni con vista mare, situate nel Centro storico, dove sono disponibili palazzi di due-tre piani del Xvii secolo ristrutturati e valutati mediamente 8000 € al mq con punte di 10000 € al mq per abitazioni situate in contesti di particolare pregio (ad esempio con discesa diretta al mare). Chi desidera la soluzione indipendente quasi sempre si sposta verso le zone collinari della città. Sul territorio non sono in corso interventi edilizi di nuova costruzione essendoci dei vincoli paesaggistici, ma si sta procedendo alla costruzione di parcheggi e di box e all’ampliamento del porto turistico per migliorare l’approdo degli aliscafi. Mercato a parte quello di Capri, dove si ricercano soprattutto bilocali. La piazza Umberto I, con i suoi tipici vicoli, è quella più richiesta da chi cerca una casa a Capri, dal momento che sono disponibili soluzioni del Xviii secolo, spesso sottoposte anche ad operazioni di frazionamento. Le quotazioni per il ristrutturato oscillano da 10 a 15 mila € al mq . La presenza di quotazioni più basse rispetto alla più famosa Capri ha comportato una crescita delle richieste ad Anacapri dove è più alta la possibilità di trovare soluzioni indipendenti con giardino e comunque con uno spazio esterno e, a volte, anche con piscina. Nelle zone più centrali un’abitazione ristrutturata costa 8000-9000 € al mq.
| Locazioni Estive 2007 |
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Giugno |
Luglio |
Agosto |
Settembre |
| Abruzzo |
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| Pineto |
600 |
1200 |
1600 |
600 |
| Campania |
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| Amalfi |
1800 |
2400 |
3000 |
2000 |
| Ischia |
1000 |
1500 |
2500 |
1000 |
| Sorrento |
1500 |
2000 |
2500 |
1500 |
| Vietri sul mare |
1250 |
1800 |
2700 |
1250 |
| Lazio |
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| Gaeta |
800 |
1500 |
2300 |
800 |
| S. Felice Circeo |
1000 |
2300 |
2600 |
1000 |
| Terracina |
900 |
1700 |
2200 |
900 |
| Tor S. Lorenzo Lido |
1000 |
1500 |
2500 |
1000 |
| Marche |
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| Numana |
1000 |
1800 |
2500 |
800 |
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| Canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto. |
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| Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa |
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| Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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