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Notiziario Marketpress di
Martedì 01 Aprile 2008 |
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FOCUS MERCATO IMMOBILIARE - MILANO SEGNALI DI DIMINUZIONE (-1,1%).
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Milano, 1 aprile 2008 - In salita dell’1. 8% le quotazioni immobiliari a Milano nel 2007 anche se, nel secondo semestre dell’anno, si iniziano a registrare dei segnali di diminuzione (-1,1%).
| 1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
| +5% |
+15. 2% |
10. 9% |
+13. 5% |
+10. 8% |
+6. 9% |
+4. 7% |
+5. 7% |
+1. 8% | Nel Centro di Milano le quotazioni immobiliari nel secondo semestre del 2007 sono rimaste invariate. Si sono registrate prevalentemente compravendite di immobili per uso personale, con acquirenti sempre più esigenti verso gli standard qualitativi dell’abitazione, con la conseguenza che le tempistiche di vendita si sono prolungate anche oltre i quattro mesi. Gli acquisti per investimento in questo periodo hanno interessato intere palazzine o piani, a scapito dell’investimento su appartamenti di taglio piccolo come avveniva in passato. Ad effettuarli sono state prevalentemente società immobiliari che hanno proceduto a ristrutturare gli immobili per poi rivenderli. La tipologia in assoluto più richiesta da chi acquista nelle zone centrali è il bilocale. Le compravendite hanno premiato le abitazioni situate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzi e balconi, inserite in contesti decorosi e, soprattutto, tranquilli. Per quanto riguarda la vetustà dell’immobile occorre fare una differenziazione: sui piccoli tagli si sono apprezzate di più le soluzioni già ristrutturate e comunque senza necessità di lavori, sui tagli grandi quelle da ristrutturare e da personalizzare. Le zone del Centro che hanno incontrato maggiormente il favore degli acquirenti sono state quelle a ridosso del Duomo, del Quadrilatero e le traverse di via Torino, dove si possono toccare anche punte di 12 mila € al mq per soluzioni signorili e ristrutturate. Stabilità anche sul mercato delle locazioni dove si è assistito ad uno spostamento delle richieste verso tagli più grandi (70-75 mq) e di qualità medio-alta. Tra i conduttori sono numerosi coloro che lavorano presso gli istituti di credito della zona. Si registra una minor presenza di studenti. Situazione stabile anche sul mercato dei box dove si acquista per uso diretto ma l’offerta sul mercato è decisamente più bassa rispetto alla domanda. Stabili le quotazioni nella zona di Porta Ticinese-parco delle Basiliche dove negli ultimi sei mesi del 2007 si è avuto sul mercato un aumento di immobili in vendita e in locazione. Non si registrano cali del numero delle transazioni ma sicuramente la tempistica per la conclusione delle vendite è in aumento. Per logica conseguenza coloro che intendono concludere in tempi rapidi (da 1 a 3 mesi) si vedono costretti a dover rivedere le loro aspettative. La scelta più ampia di immobili sul mercato comporta una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti prima di decidere. La zona vanta un target “giovane”, spesso proveniente da altre città e che acquistano aiutati anche dalla famiglia; oppure residenti a Milano ma che preferiscono abitare in zone più centrali. Particolarmente apprezzate le soluzioni, ben rifinite, di 40-50 anni fa, situate intorno al Parco delle Basiliche perché più esclusivo, con abitazioni costruite 40-50 anni fa. Per un buon usato difficilmente si scende sotto i 5500 € al mq. Apprezzate anche le tipologie del 1800 e quelle più recenti degli anni ’60-’70 situate in via Arena e via Conca del Naviglio. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4700-4800 € al mq. Tra le macroaree che hanno segnalato la diminuzione più sensibile (-1. 7% nella seconda parte del 2007) si segnala quella di Città Studi-indipendenza e di Vercelli-lorenteggio. Nella prima le performance meno brillanti sono da attribuire al quartiere di Padova-cimiano. La motivazione è da ricercarsi nel livello troppo elevato che i prezzi avevano raggiunto per il target della zona, in parte costituito da stranieri. Questi ultimi infatti hanno molte più difficoltà ad accedere al mercato dei mutui e di conseguenza al mercato della compravendita. Fanno eccezione i nuclei di origine filippina, dove spesso entrambi i coniugi lavorano. Tra gli acquirenti della zona anche tante coppie giovani. La tipologia più richiesta è il bilocale. Su viale Padova prevalgono le soluzioni degli anni ’50 e le case di ringhiera, mentre nei pressi della metropolitana di Cimiano ci sono tipologie anni ’70. Non lontano il quartiere Adriano, dove sono sorte delle nuove costruzioni compravendute a 3000 € al mq e dove sono in corso gli scavi per la riqualificazione dell’ex area della Magneti Marelli che lascerà spazio a torri residenziali, 155 mq di verde pubblico, piscine, centri benessere, campi sportivi, sedi universitarie, asili, centri culturali e per anziani. Ancora in lieve aumento le abitazioni situate a Città Studi-grossich dove, nel secondo semestre dell’anno, si sono realizzate compravendite soprattutto su immobili di qualità, per i quali ancora non si registrano cali dei prezzi. La maggioranza degli acquisti ha interessato le abitazioni situate nelle zone residenziali di via Milano, via Ponzio, via Campiglio, dove ci sono palazzine signorili costruite nei primi anni ’60, con giardino e portineria. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4500 € al mq. Le abitazioni della zona, prevalentemente di edilizia civile, sono state costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Si cercano monolocali, bilocali e trilocali non troppo ampi. Tra gli acquirenti si registra una discreta presenza di genitori di studenti universitari che acquistano in particolare monolocali e bilocali. Tra le zone più richieste quella compresa tra via Grossich e piazza Piola, perché più tranquille. Ancora dinamico il mercato delle locazioni, grazie alla presenza degli studenti del Politecnico. Sul mercato immobiliare del quartiere Piceno-plebisciti si registra un calo delle quotazioni ed un allungamento dei tempi di vendita dal momento che regna molta incertezza tra gli acquirenti. Il quartiere, comodo per raggiungere Linate e in generale ben collegato attraverso il passante ferroviario, registra comunque una buona domanda soprattutto nel tratto compreso tra corso Xxii Marzo e via Archimede, dove ci sono palazzi costruiti tra gli anni ’20 e gli anni ’50, alcuni ristrutturati. Più prestigiosi gli immobili situati in corso Plebiscito dove si concentrano stabili dei primi anni del 1900, dalle ampie metrature (non inferiori a 180 mq) . La domanda degli ultimi tempi si è indirizzata verso le soluzioni di qualità, che tengono ancora sul mercato (soprattutto i piani alti e dotati di box). Continuano i lavori nell’area dell’ex Stazione di Porta Vittoria, dove sorgerà la B. E. I. C. , un nuovo centro commerciale, un cinema, edifici da destinare al residenziale, al direzionale e al commerciale. Ci saranno poi parcheggi e un parco pubblico. La diminuzione dei prezzi nella macroarea di Vercelli-lorenteggio è stata determinata dalla performance negativa della zona intorno a via Washington dove, dopo l’estate, si è registrato un rallentamento delle dinamiche di mercato legato alla difficoltà di incontro tra le richieste dei venditori e quelle degli acquirenti. Numerose compravendite sono state realizzate per uso diretto ed è in diminuzione la domanda da parte degli investitori. Il mercato immobiliare della zona si presenta abbastanza eterogeneo. Da un lato c’è il mercato signorile delimitato da piazza De Angeli, via Frua e piazza Piemonte dove per immobili inseriti in contesti signorili degli anni ‘70 si registra una disponibilità di spesa media che va da 800 mila a un milione di €, mente immobili meno costosi, degli anni ’50-’60, si concentrano nei pressi di piazza Napoli. Segnali ancora leggermente positivi si riscontrano sul mercato immobiliare intorno a via Tolstoj dove, i prezzi degli immobili hanno ben tenuto grazie alle aspettative legate alla realizzazione del progetto della linea 4 della metropolitana che prevede più fermate in zona. Continuano i lavori nell’ex area Osram dove stanno sorgendo appartamenti ma anche laboratori, magazzini e negozi. Il nuovo costa mediamente 3700-3900 € al mq. Ad acquistare ci sono investitori (anche se negli ultimi tempi è diminuita la presenza di studenti che cercano immobili in zona) che in genere investono cifre medie non superiori a 200 mila €, giovani coppie e single. Tra le zone più richieste quelle comprese tra piazzale Tripoli e viale Lorenteggio, di cui si apprezza oltre che la tranquillità della zona anche la presenza di immobili civili degli anni ’70. Un medio usato costa intorno a 3500-3600 € al mq. In diminuzione dell’1. 4% la macroarea di Lodi-corsica dove si registra una diminuzione dei prezzi soprattutto nel quartiere di Porta Romana-buozzi che, nel semestre precedente, aveva registrato una notevole rivalutazione. Questo ha determinato, nel secondo semestre dell’anno, un ridimensionamento delle quotazioni, complice la maggiore incertezza degli acquirenti che anche in questa area si mostrano sempre più attenti e selettivi. Uno degli elementi più importanti per la realizzazione della compravendita è lo stato di conservazione degli immobili, in particolare dello stabile in cui esso è inserito. In un secondo momento si apprezza anche la suddivisione degli spazi interni. Proprio per questi motivi gli immobili più richiesti si concentrano in viale Lazzaro Papi e via Corio dove ci sono soluzioni in decorosi contesti dei primi anni del 1900. In minima parte si riscontrano abitazioni degli anni ’50. Per un usato si spendono cifre medie di 4200-4500 € al mq. Nonostante la vicinanza della zona alla Bocconi si registra comunque un calo delle compravendite da parte di investitori e di genitori di studenti universitari. Questi ultimi restano il fulcro intorno a cui ruota il mercato delle locazioni. Una delle aree che ha registrato una variazione dei prezzi negativa, ma molto contenuta, è stata quella di Fiera-san Siro dove si segnala la performance, ancora positiva, del quartiere Fiera-monterosa. La zona ha sicuramente beneficiato del trasferimento della Fiera a Rho, acquistando una maggiore tranquillità. Iniziano a sentirsi le aspettative di miglioramento per la realizzazione del progetto Fiera che potrebbe avere effetti anche in questo quartiere, sebbene non ne sia direttamente interessato. Al momento sono in corso i lavori per la demolizione dei capannoni della vecchia Fiera. Il target medio della zona è rappresentato soprattutto da famiglie che acquistano per uso diretto. Non ci sono investitori, dal momento che i prezzi sono elevati per questo tipo di acquisto, mentre le locazioni sono in linea con quelle dei quartieri limitrofi. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. Tra le zone più richieste c’è viale Monterosa e le sue traverse dove si concentrano soluzioni degli anni ’20 e ’30 e condomini signorili degli anni ’60-’70, con appartamenti non inferiori a 200 mq. Per un buon usato non si spendono meno di 5000 € al mq. Leggermente inferiori le quotazioni dei condomini medio-signorili degli anni ’60 situati in via Albani e valutati mediamente da 3500 a 4500 € al mq. Stabile il mercato delle locazioni anche se negli ultimi mesi si registra una maggiore richiesta di appartamenti in locazione da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Per un bilocale si chiedono canoni medi di 700-800 € al mese. Buona parte delle richieste della zona provengono da dipendenti di aziende che hanno sede in zona. Nella stessa macroarea si segnala una riduzione dei prezzi nella zona di S. Siro-via Novara e Quarto Cagnino in seguito ad una contrazione della domanda, della disponibilità di spesa e di conseguenza dei prezzi. Ad acquistare sono soprattutto coloro che hanno necessità e che sono molto esigenti rispetto alla qualità dell’immobile. Infatti sono state ben compravendute ed hanno tenuto il prezzo le soluzioni già ristrutturate e con valutazioni in linea con la qualità offerta. Maggiori difficoltà di vendita si sono riscontrate per le tipologie da ristrutturare. L’offerta immobiliare è molto eterogenea e spazia dalle soluzioni medio-signorili costruite nei primi anni ’70 ed alla fine degli anni ’80, a volte con giardino condominiale e finiture di pregio, alle soluzioni più popolari concentrate a ridosso di via Novara, tra Quarto Cagnino e via Novara. In quest’ultima zona in particolare ci sono case di ringhiera dei primi anni del 1900 e le ex case Gescal. Per un usato si spendono cifre medie di 2000 € al mq. Difficoltà si registrano anche sul mercato delle locazioni perchè i proprietari sempre più selettivi nella scelta degli inquilini. Per un bilocale si chiedono cifre medie di 650 € al mese. Abbastanza stabili (-0. 3%) le quotazioni della macroarea di Stazione Centrale-gioia-fulvio Testi dove la riduzione dei prezzi più sensibile si è registrata nel quartiere di Loreto-venini-pasteur, che nel primo semestre, aveva fatto registrare una dinamica dei prezzi molto positiva. In particolare il calo delle quotazioni ha riguardato i tagli di dimensione medio-grande. Tengono ancora i bilocali, tra le tipologie più richieste, perché consentono di contenere i costi e per questo molto apprezzati soprattutto dalle coppie giovani (che spesso sono aiutate dalle famiglie) e dai trasfertisti. Anche in questo caso la riduzione dei prezzi e l’allungamento delle tempistiche di vendita sono frutto di un’incertezza generale dei potenziali acquirenti che preferiscono temporeggiare nell’acquisto. Coloro che invece sono decisi nella scelta dell’immobile si stanno dimostrando sempre più selettivi. Tra le caratteristiche più richieste c’è la presenza del riscaldamento autonomo. Apprezzata inoltre la presenza dei servizi, infatti uno dei vantaggi della zona è quella di avere vicino ben tre linee della metropolitana e di non essere lontana dalla Stazione Centrale. Si registra una ripresa della domanda di immobili in locazione senza che questo abbia comportato un rialzo dei canoni che i proprietari hanno deciso di lasciare invariati o addirittura di diminuire per andare incontro alle esigenze degli inquilini. In leggero incremento le quotazioni dei quartieri di Turro, Precotto e Rovereto dal momento che sono stati immessi sul mercato abitazioni di nuova costruzione in un’area industriale dismessa e questo ha trascinato verso l’alto anche le quotazioni dell’usato. Si sono ricavati appartamenti che sono stati compravenduti a 3600-3700 € al mq. Ad acquistare in zona sono soprattutto famiglie ma anche non residenti che cercano per i figli universitari dal momento che non lontano sorge l’Università della Bicocca e che la zona è ben collegata con Città Studi. Si registra una piccola parte di investitori dal momento che numerosi contratti di locazione si realizzano con studenti universitari. Gli immobili risalgono agli anni ’60-’70 e per una soluzione usata si possono spendere da 2700 a 3100 € al mq. Contrazione dei prezzi anche nella macroarea di Bovisa-sempione (-1. 5% nel secondo semestre dell’anno) soprattutto nel quartiere di Sarpi-canonica, dove le compravendite effettuate, tra l’altro in ripresa, si sono concluse a prezzi leggermente più bassi. Infatti molti venditori, che hanno alienato l’immobile per necessità, hanno dovuto rivedere le loro richieste verso il basso, sebbene non si tratti di riduzioni preoccupanti, ma soltanto di un ridimensionamento delle quotazioni ormai a livelli troppo elevati. Il mercato dell’area è molto eterogeneo, così come anche la clientela. Infatti nella zona di Paolo Sarpi si riversano soprattutto giovani coppie che acquistano case di ringhiera dei primi anni del 1900, compravendute a 4000 € al mq. Nella zona di Canonica-sempione l’offerta immobiliare è più signorile e le quotazioni hanno tenuto soprattutto sulle tipologie di pregio. La maggioranza delle richieste si concentra sugli immobili d’epoca che sorgono all’Arco della Pace e in piazza Sempione. Per un buon usato si spendono cifre medie di 5000-5500 € al mq. Sono apprezzate le case d’epoca di primi anni del 1900, con i soffitti alti, camere ampie e inseriti in palazzi ben tenuti. In diminuzione dello 0. 7% le quotazioni della macroarea Navigli-famagosta per l’effetto combinato della diminuzione dei prezzi nel quartiere di Ripamonti-val di Sole dove a partire dell’estate si è registrata un calo delle compravendite e un allungamento dei tempi di vendita che possono arrivare anche ad otto mesi. Quasi sempre si tratta di permute realizzate per migliorare la condizione abitativa. Si registra una discreta richiesta di acquisti per investimento di monolocali e bilocali. Si vendono ancora bene le soluzioni di qualità, più difficile concludere le compravendite per le soluzioni non di qualità come i piani rialzati e soprattutto le abitazioni inserite in case di ringhiera. Queste tipologie in passato erano acquistate da stranieri, ora comunque in difficoltà. Gli acquirenti sono persone che hanno sempre vissuto in zona, difficilmente ci si sposta da altri quartieri. Sono particolarmente richiesti i contesti con portineria o aree verdi sorti negli anni ’60, situati soprattutto in via Val di Sole. Per un usato in buone condizioni si spendono cifre medie di 3400-3500 € al mq. In calo anche le richieste per le tipologie da ristrutturare, a vantaggio di quelle già ristrutturate o comunque che non necessitano di lavori importanti. Il mercato delle locazioni vede protagonisti anche gli studenti della Bocconi e della sezione staccata dell’Università Statale che sorge in zona. Ed è proprio la presenza del prestigioso ateneo privato che ancora una volta aiuta il mercato immobiliare della zona di Pezzotti-bocconi che, dopo semestri di crescita a due cifre sembra ora conoscere una fase di riflessione seppure con quotazioni ancora in lieve aumento. Tra gli acquirenti della zona numerose le famiglie degli studenti che optano soprattutto per monolocali e bilocali. Tra le zone più richieste viale Bligny ( il tratto più vicino alla Bocconi) , piazza Sraffa e via Teuliè dove si registrano prezzi medi per un buon usato di circa 4000 € al mq. Anche sul mercato delle locazioni si registra comunque una tenuta soprattutto per gli immobili a ridosso dell’Università. , dal momento che gli studenti preferiscono non essere troppo distanti. Su Milano sono numerosi i lavori in corso di realizzazione. Uno dei più importanti è quello che interesserà la Bicocca: agli inizi del 2006 sono iniziati quelli nell’ex Ansaldo dove saranno realizzate 60 unità abitative concepite per ospitare laboratori, atelier, factory-loft. Continuano i lavori a Milano Santa Giulia, a sud est della città, in un’area compresa tra la Tangenziale Est, le autostrade A1 e A4, la line ferroviaria di Rogoredo, la strada statale Paullese, lo scalo aeroportuale di Milano. Ci saranno residenze, uffici, un centro congressi, un grande parco, scuole, una Chiesa, Centri sportivi. A sud della città, a Milanofiori Nord si prevede un progetto per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde, oltre all’arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro importante progetto riguarda l’area est della città dove sono in corso i lavori per il recupero dell’area dell’ex Maserati nel quartiere Rubattino. Completata la prima parte del progetto iniziano ora i lavori per il versante est, oltre il viadotto della tangenziale. Sono previste destinazioni terziarie, commerciali, produttive a cui si aggiungerà un polo universitario di chimica, farmacia e medicina ed un parco centrale. Entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nei primi mesi del 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro saranno avviati nel 2009. Nei primi mesi di quest’anno si dovrebbero aprire i cantieri per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Il prolungamento fino a Linate potrebbe essere avviato entro l’estate del 2009.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘08 |
11. 4% |
43. 5% |
31. 3% |
11. 2% |
2. 6% |
| Luglio ‘07 |
10. 9% |
44. 2% |
31. 8% |
10. 4% |
2. 7% | In aumento la domanda di monolocali (+0. 5%) e di quattro locali (+0. 8%). In diminuzione la domanda per tutte le altre tipologie immobiliari.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘08 |
11. 0% |
46. 0% |
30. 6% |
9. 3% |
3. 1% |
| Luglio ‘07 |
11. 2% |
41. 4% |
32. 9% |
11. 9% |
2. 6% | L’analisi dell’offerta evidenzia un lieve aumento sui due locali (+4. 6%) e sui cinque locali (+0. 5%). In diminuzione la presenza sul mercato per le altre tipologie di immobili. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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