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Notiziario Marketpress di
Lunedì 07 Aprile 2008 |
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RISANAMENTO APPROVATO IL BILANCIO AL 31 DICEMBRE 2007 RISULTATO DI GRUPPO NEGATIVO PER 91,6 MILIONI DI EURO
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Milano, 7 aprile 2008 - In data 28 marzo si è riunito il Consiglio di Amministrazione sotto la presidenza del Cav. Luigi Zunino che ha approvato il bilancio consolidato ed il progetto di bilancio civilistico al 31 dicembre 2007. I risultati economico-finanziari di fine anno sono stati fortemente influenzati dalla sfavorevole congiuntura dei mercati finanziari che ha colpito soprattutto il settore immobiliare, il quale ha risentito significativamente della riduzione della liquidità disponibile per i nuovi investimenti da parte del sistema creditizio. La Risanamento S. P. A. Ha risentito in modo particolare di tale contesto, essendo una società il cui core business è lo sviluppo immobiliare ed inoltre il rallentamento del programma di vendite ha penalizzato fortemente i risultati dell´ esercizio. I principali dati consolidati, sono i seguenti:
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31/12/2007 |
31/12/2006 |
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Euro |
Euro |
| 1. |
Patrimonio Immobiliare a valore di bilancio |
3. 030. 847 |
2. 342. 100 |
| 2. |
Posizione finanziaria netta |
(2. 502. 530) |
(1. 699. 662) |
| 3. |
Valore della produzione |
469. 968 |
331. 708 | La Capogruppo chiude con un risultato negativo di 14 mln di euro (utile netto di 60,7 mln di euro nel 2006). Il valore complessivo di mercato del portafoglio immobiliare (per tale intendendosi il valore peritato ed in mancanza di perizia il valore di carico) alla data del 31 dicembre 2007 è pari a € 5,5 miliardi circa.
| Gruppo Risanamento 31. 12. 07 |
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| Valori di libro |
Valori di mkt |
| 1. 098. 475. 362 |
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| Siluppo - Milano Santa Giulia e Aree Falck |
3. 004. 000. 000 |
| Milano Santa Giulia |
785. 265. 513 |
1. 714. 000. 000 |
| Area Falk |
313. 209. 849 |
1. 290. 000. 000 |
| Reddito - Parigi e New York |
1. 152. 902. 879 |
1. 542. 934. 638 |
| Parigi |
895. 698. 575 |
1. 284. 800. 000 |
| New York |
257. 204. 304 |
258. 134. 638 |
| Trading |
779. 468. 782 |
984. 755. 987 |
| Edifici |
626. 939. 875 |
656. 955. 987 |
| Sviluppo |
152. 528. 907 |
327. 800. 000 |
| Totale |
3. 030. 847. 023 |
5. 531. 690. 625 |
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| I criteri adottati dai periti indipendenti per la redazione delle perizie sono i seguenti: Per gli immobili a sviluppo è stato utilizzato il metodo della trasformazione. Detto metodo si basa sull´attualizzazione alla data della stima dei flussi di cassa generati durante il periodo nel quale si effettua 1´ operazione di sviluppo immobiliare. Per gli immobili a reddito è stato utilizzato il metodo del Discounted Cash Flow ("Dcf"). Detto metodo si basa: (i) sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; (ii) sulla determinazione del valore di mercato del bene immobile oggetto di perizia mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto; e (iii) sull´attualizzazione alla data della valutazione dei redditi netti (flussi di cassa). Per gli immobili di trading sono stati utilizzati i due precedenti metodi oltre al metodo comparativo. Detto metodo si basa sul confronto fra il bene immobile oggetto della perizia e altri beni con esso comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. I principali investimenti effettuati nel 2007 sono stati: L´acquisizione da Broadway 660 Madison Fee Llc di un palazzo di 23 piani in 660, Madison Avenue in New York, nell´area del Plaza District, per $ 375 milioni (c. A. 276,6 milioni di Euro). Il prestigioso immobile ha una superficie di circa 24. 000 mq ed è attualmente la sede del rinomato Department Store Barney´ s; L´acquisizione degli immobili siti in Milano in Galleria Passarella e Corso Vittorio Emanuele per un importo complessivo pari ad Euro 189,2 mln. Tra i principali disinvestimenti segnaliamo la cessione del complesso immobiliare sito in Roma -viale Manzoni per il corrispettivo di 93 mln di euro con un margine lordo di 45 mln di euro. Per favorire le cessioni, in data 5 novembre 2007 la Società ha conferito ad Intesasanpaolo S. P. A. E Mediobanca – Banca di Credito Finanziario S. P. A. (gli Advisor) un mandato avente ad oggetto un processo volto alla valorizzazione di taluni immobili, di proprietà di Risanamento o di società dalla stessa controllate, compresi nel portafoglio c. D. Di trading ovvero delle partecipazioni detenute dalla stessa in società immobiliari (gli immobili oggetto del mandato). Il mandato ha durata sino al 30 giugno 2008, con facoltà di ciascuna parte di recedere in qualsiasi momento con preavviso di 15 giorni. Gli Advisor, completata la predisposizione della documentazione informativa, hanno avviato il processo di valorizzazione e allo stato sono in corso vari contatti e trattative con soggetti nazionali ed internazionali interessati all´acquisto di diversi immobili oggetto del mandato. Il valore attribuito agli immobili oggetto del mandato dagli esperti indipendenti alla data del 31 dicembre 2007 è pari ad Euro 561 milioni circa. Come sopra detto il Gruppo intende procedere alla valorizzazione di una parte significativa degli immobili oggetto del mandato nel primo semestre 2008 e della residua quota entro il giugno 2009. Nel corso del primo trimestre del 2008 non sono state effettuate cessioni. Tuttavia, in considerazione dell´attuale congiuntura negativa influenzata dalle recenti involuzioni del mercato finanziario ed immobiliare sia domestico che internazionale, la tempistica di tali valorizzazioni potrebbe subire scostamenti anche sensibili. In calce si fornisce informativa sullo stato di avanzamento delle iniziative di sviluppo Milano Santa Giulia ed ex area Falck Nel mese di luglio 2006 è stata posta in essere con Banca Caboto S. P. A. (oggi Banca Imi Spa) un´operazione di Total Return Equity Swap avente ad oggetto n. 4. 078. 500 azioni Ipi S. P. A. L´operazione avente scadenza iniziale al gennaio 2007, è stata rinnovata, ai medesimi termini e condizioni, fino al 18 gennaio 2008, poi al 18 febbraio 2008, poi ancora al 18 marzo 2008 ed infine al 18 aprile 2008. Si fa presente che allo stato non sono in corso trattative per la cessione del pacchetto azionario a terzi, mentre, sono in corso trattative con la banca per un eventuale ulteriore rinnovo. Si precisa tuttavia che la società, qualora si presentino condizioni favorevoli di mercato, è intenzionata ad alienare la partecipazione. In data 22 febbraio 2007 si è conclusa con successo l´offerta di obbligazioni convertibili da parte di Risanamento S. P. A. , indirizzata esclusivamente agli investitori istituzionali per un ammontare totale di 220 milioni di Euro. I termini dell´ obbligazione sono i seguenti: 1) cedola per cassa pari all´I% del valore; 2) rendimento a scadenza pari al 4% del valore; 3) premio di conversione pari al 50%, calcolato sul prezzo di riferimento fissato alla data di offerta dell´azione Risanamento S. P. A. Pari a euro 8,45 che ha determinato un prezzo di conversione pari a 12,68 euro. I detentori dell´ obbligazione potranno esercitare il diritto di conversione a partire dal 20 giugno 2007 fino al 30 aprile 2014. Eventi che hanno caratterizzato il 1° trimestre del 2008 - Il mutato scenario di mercato, oltre ad aver fortemente penalizzato i risultati dell´esercizio, ha prodotto, a partire dalla fine dell´esercizio, una situazione di tensione finanziaria che ha condizionato l´attività di gestione e valorizzazione del portafoglio immobiliare. In risposta a tale situazione Risanamento ha deciso di porre in essere le principali azioni che consentano il recupero dell´ equilibrio economico-finanziario nei prossimi esercizi, stante l´alta qualità degli attivi patrimoniali di cui il Gruppo dispone. Tali azioni sono: l´accelerazione delle attività di cessione di immobili per un importo di circa 1 miliardo di euro nei prossimi 18 mesi; il proseguimento delle trattative per la cessione degli immobili siti in Milano quali Galleria Passarella e Corso Vittorio Emanuele; il rafforzamento della funzione commerciale in cui si inserisce il mandato ad Intesasanpaolo S. P. A. E Mediobanca — Banca di Credito Finanziario S. P. A. Sopra menzionato; le trattative con primari Istituti di Credito per la concessione di un finanziamento dell´importo di 150 mln sono ulteriormente avanzate ed i contenuti dell´accordo sono ormai sostanzialmente definiti, con la previsione di formalizzare l´intesa entro la metà del mese di aprile. Nel mutato contesto dei mercati il Presidente e Amministratore Delegato Cav Luigi Zunino ha proposto al Consiglio di Amministrazione di rafforzare le competenze professionali al servizio del Gruppo ed il Consiglio di Amministrazione, condivisa la proposta, ha conferito mandato al Presidente di individuare un candidato idoneo che entri a far parte del Consiglio di Amministrazione con deleghe da definire. Si prevede che l´indicazione al riguardo possa emergere quanto prima e comunque entro la metà del mese di aprile. Apposito punto è già stato inserito all´ordine del giorno della prossima assemblea. In Consiglio ha inoltre convocato l´assemblea per l´approvazione del bilancio al 31 dicembre 2007, il conferimento dell´incarico di revisione contabile e l´integrazione del Consiglio di Amministrazione. Per quanto riguarda i risultati attesi nel 2008, l´attività della Risanamento S. P. A. Sarà fortemente influenzata dall´esito delle vendite del patrimonio immobiliare e dalla valorizzazione dei progetti di sviluppo, per ottenere una riduzione dell´esposizione finanziaria ed il conseguente miglioramento del risultato economico rispetto all´esercizio precedente. Milano Santa Giulia: Stato di avanzamento dell´iniziativa L´iniziativa è suddivisa in 4 Macrounità di Intervento ed in unità di coordinamento. Di seguito è riportato lo stato di avanzamento generale di ciascuna Macrounità, precisandosi che i lavori di bonifica dell´intero intervento sono stati completati al 100% e sono in fase avanzata i rilevati delle future strade di tutte le Macrounità. Macrounità 1 (Zona Sud/rogoredo) Milano Santa Giulia S. P. A. ("Msg") ha stipulato con alcune imprese di costruzione contratti di appalto per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e la realizzazione delle stesse è in fase avanzata. Nell´anno 2006 è stato dato inizio ai lavori del complesso "Sky" costituito da 2 lotti. In dettaglio: nel corso del mese di aprile 2008 è prevista l´ultimazione del Lotto I e sono in corso di definizione con il costruttore, il conduttore e la banca finanziatrice le ultime questioni preliminari alla consegna degli edifici che costituiscono il Lotto 1. Per il Lotto Ii sono in fase di ultimazione la progettazione definitiva ed esecutiva. È stato realizzato il 100% degli scavi per fondazioni e sono iniziati i lavori di realizzazione delle strutture portanti. È in corso di progettazione definitiva ed esecutiva il complesso a destinazione ricettiva, commerciale e terziaria che ospiterà un albergo della catena Nh Hotel, situato nell´area attigua al complesso Sky. È stato realizzato il 100% degli scavi per fondazioni. Macrounità 2 e 3 (Avenue e Residenze "Ellisse") A seguito dell´ esito positivo della conferenza dei servizi del 30 novembre 2007, sono stati rilasciati i permessi di costruire per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Per il Complesso Cinemall (situato a Nord della Avenue) sono in fase di ultimazione la progettazione definitiva ed esecutiva. È stato realizzato il 100% degli scavi per fondazioni e sono iniziati i lavori propedeutici per la realizzazione delle strutture portanti. Per gli altri edifici situati sulla Avenue è in corso la progettazione definitiva ed esecutiva che si presenta in stato particolarmente avanzato per gli edifici già oggetto di intese preliminari di vendita e/o locazione. È stato realizzato il 100% degli scavi per fondazioni. Relativamente agli edifici a destinazione residenziale della c. D. Ellisse è stata ultimata la progettazione definitiva ed esecutiva, sono state presentate le denuncie di inizio attività ("Dia") relative a 4 fabbricati ed a far data dal 17 gennaio 2008 sono decorsi i tempi di legge per poter dare inizio ai lavori e sono in via di formalizzazione i primi contratti di appalto per la costruzione di circa il 50% delle opere. Macrounità 4 Stato di avanzamento del progetto di realizzazione del Centro Congressi ed altre attività Gli obblighi reciprocamente assunti tra il Comune di Milano e Milano Santa Giulia S. P. A. Circa la realizzazione del Centro Congressi sono quelli risultanti dalla Convenzione attuativa del P. I. I. Sottoscritta in data 16 marzo 2005. Ad oggi non è ancora pervenuto alcun riscontro dal Comune di Milano in merito alla "proposta di protocollo della procedura di gara per la realizzazione del Centro Congressi" presentata il 21 ottobre 2005. L´amministrazione Comunale sta realizzando il prolungamento della Strada Statale Paullese ed ultimando l´attività di costruzione dell´intero svincolo. L´amministrazione Comunale mantiene la previsione di ultimazione dell´opera entro i tempi previsti. Stato avanzamento commercializzazione: Allo stato risulta commercializzato (vendita, locazione/affitto) oltre il 40% della Slp privata autorizzata, in prevalenza i comparti residenziale e locazioni di terziario. Business Plan L´intera iniziativa Milano Santa Giulia si inquadra in un crono programma complessivo concordato con l´Amministrazione Comunale di Milano e allegato alla Convenzione stipulata con la stessa. Nell´ambito della tempistica generale la divisione del progetto in Macrounità e unità di coordinamento consente di avere tempistiche di realizzazione svincolate l´una dall´altra e legate alle esigenze commerciali e funzionali della società. Con l´approssimarsi dell´inizio dei lavori di realizzazione delle varie Macrounità e unità di coordinamento si procede ad un affinamento della programmazione e previsione di completamento dei vari interventi. Rispetto a tale ultima attività, si riscontrano alcuni scostamenti in termini temporali e tecnici ed economici. Tali scostamenti, in considerazione dell´avanzamento complessivo del progetto, rientrano nella normale dinamica di realizzazione tenendo anche in considerazione le dimensioni e l´importanza del progetto. Area Falck: Stato di avanzamento dell´iniziativa Il 21 dicembre 2007 è stato protocollato presso il Comune di Sesto San Giovanni la proposta definitiva di Programma Integrato di Intervento per circa 1. 191. 000 mq suddivisi nelle seguenti funzioni (esclusa la funzione pubblica) il cui master plan è stato progettato da Renzo Piano:
| 1. Funzioni Private |
470. 000 mq 117. 000 mq |
| Edilizia residenziale libera Edilizia residenziale convenzionata |
| Funzione compatibile |
• 47. 000 mq |
| Attività industriali e artigianali |
i 100. 000 mq |
| Terziario Direzionale |
143. 000 mq |
| Ricettivo |
50. 000 mq |
| Commercio |
100. 000 mq |
| Funz. Compatibile con la produzione Totale 2. Funzioni private ad interesse generale |
13. 000 mq |
| 1. 040. 000 mq |
| Edilizia residenziale agevolata |
40. 000 mq |
| Università |
30. 000 mq |
| Attività indust. Di eccelenza T5 |
32. 636 mq |
| Laboratori ed incubatori |
15. 000 mq |
| Mercato coperto |
12. 300 mq |
| Polo museale |
5. 000 mq |
| Funz. Private uso pubblico |
16. 191 mq |
| Totale |
151. 127 mq | Il 28 gennaio 2008 il progetto è stato illustrato al Consiglio Comunale di Sesto San Giovanni dall´Architetto Renzo Piano. Si prevede che entro breve possa essere deliberata l´adozione del Piano Integrato del Comune di Sesto San Giovanni e la promozione dell´Accordo di Programma con la Provincia di Milano e la Regione Lombardia che come la Legge prevede, si dovrebbe concludere nei 240 giorni successivi. Quanto allo stato di avanzamento dei lavori, nel corso del 2007 sono proseguite le demolizioni dei fabbricati del vecchio complesso industriale, allo stato concluse per circa 1´85%. Relativamente alla bonifica sono state avviate le "prove pilota" sui terreni al fine di predisporre il progetto definitivo di bonifica dei terreni e della falda, sulla base dei dati del progetto preliminare approvato dalle Autorità competenti nel 2006. Stato avanzamento commercializzazione: Allo stato sono stati sottoscritti contratti preliminari di compravendita per il 19% della Slp privata di cui al proposto Programma Integrato di Intervento. Tali contratti sono condizionati all´approvazione del Pii da parte delle competenti autorità. Business Plan Allo stato attuale del progetto non si riscontrano scostamenti in termini di tempistiche e di valori e l´andamento del progetto è in linea con quanto previsto dalla società, considerato anche lo stato preliminare dello stesso. . |
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