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Notiziario Marketpress di Martedì 13 Maggio 2008
 
   
  MERCATO IMMOBILIARE IN VENETO L’INVERSIONE DEL TREND

 
   
  Verona, 13 maggio 2008 – Secondo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2007 assistiamo ad una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili generalizzata a tutte le realtà urbane, con poche eccezioni sul territorio. Si è verificato quindi, quello che ormai da tempo ci si attendeva: un’inversione del trend dei prezzi immobiliari che dal 1998 non avevano mai smesso di crescere. La stretta creditizia in atto sul mercato ha decisamente contribuito al verificarsi di questo scenario. A conferma di ciò gli ultimi dati della Banca d’Italia segnalano, nel 2007, una diminuzione delle erogazioni dello 0,23% rispetto al 2006. Gli altri elementi emersi ben chiari in questo arco temporale sono: la diminuzione della domanda di immobili, la maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l’ampliamento della forbice tra prezzo richiesto e prezzo a cui si realizza la compravendita e l’allungamento dei tempi medi di vendita. Infatti nelle grandi città questi ultimi si sono portati mediamente intorno a 135 giorni, in aumento rispetto a 118 giorni registrati a giugno. Quest’ultimo dato in particolare mette in luce un aspetto importante che ha caratterizzato il mercato immobiliare nel secondo semestre del 2007 e che lo sta caratterizzando anche nei primi mesi del 2008: la difficoltà, sempre più forte, di incontro tra domanda ed offerta che vede contrapposti acquirenti con una minore disponibilità di spesa e venditori che pensano di poter realizzare gli stessi valori del passato. I venditori in questa fase di mercato si dividono in due categorie: coloro che non hanno necessità di vendere gli immobili a breve termine e quindi restano fermi nella loro posizione con la conseguenza che l’abitazione resta invenduta sul mercato per lungo tempo (soprattutto se il rapporto prezzo/qualità non è congruo) e coloro che invece, avendo necessità di realizzare la compravendita, dopo lunghe trattative decidono di rivedere le loro richieste iniziali. Gli acquirenti dimostrano molta più difficoltà ad acquistare di quanto non avvenisse in passato. A soffrire in particolare sono coloro che si trovano nella necessità di accendere un mutuo a quasi totale copertura dell’acquisto: le famiglie monoreddito, i single, le giovani coppie (che mai come adesso devono avere una famiglia che possa aiutarli) e gli extracomunitari. L’analisi in base al profilo dimensionale evidenzia che la variazione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città (-1. 5%), a seguire i capoluoghi di provincia (-0. 9%) ed i comuni dell’hinterland (-0. 8%) che ancora una volta hanno avuto un comportamento migliore. Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi negative ad eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (+1. 5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (-3. 4%), Verona (-3. 2%) e Bari (-2. 9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi anche a Milano (-1. 1%) e Roma (-1. 6%), i mercati immobiliari più importanti. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo. Un’analisi a livello di aree nelle grandi città ha evidenziato una migliore tenuta degli immobili posizionati nelle zone più centrali, rispetto a quelle periferiche e semicentrali. In base al profilo geografico si evidenzia che i capoluoghi del Sud Italia hanno registrato una migliore performance, con una crescita delle quotazioni dello 0. 2%, ma riteniamo che siano ormai alla fase finale della loro corsa. Sono invece diminuite dell’1. 4% le quotazioni dei capoluoghi del Centro Italia e dell’1. 5% quelle dei capoluoghi del Nord Italia. Passiamo ora ad analizzare le caratteristiche della domanda immobiliare che, anche in questo semestre, si è rivelata più selettiva rispetto al passato, con standard qualitativi sempre più elevati. Infatti la richiesta abitativa oggi è alimentata prevalentemente da chi ha necessità di acquistare l’immobile, come prima casa o come casa di sostituzione ovvero “migliorativa”, essendo diminuita la domanda per investimento e quella da parte degli extracomunitari, meno “attenta” alla qualità dell’immobile. L’insieme di questi elementi ha comportato una “selezione naturale” da parte del mercato immobiliare che ha così premiato le abitazioni più vicine alle esigenze degli acquirenti. Occorre precisare però che quando si parla di “qualità” non ci si riferisce necessariamente alle tipologie signorili o di pregio. Infatti le caratteristiche che hanno “facilitato” la compravendita in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi (l’esigenza di sfoghi esterni è in crescita) e di riscaldamento autonomo, l’inserimento dell’immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille, la disposizione degli spazi interni. Ma è emerso anche un altro aspetto che teniamo a sottolineare: l’attenzione allo stato di conservazione dell’immobile. Infatti nelle grandi città si è registrata una migliore tenuta delle soluzioni ristrutturate o nuove e in parte anche delle tipologie usate ma in buono stato. Una delle preoccupazioni espresse dai potenziali acquirenti è legata al sostenimento di eventuali spese di ristrutturazione per il timore di non riuscire a quantificarle, in maniera accurata, sia in termini di importo che di durata. Sul fronte della locazione invece la sensazione è che si stia assistendo ad un aumento di domanda di immobili in affitto, alimentata proprio da coloro che non riuscendo ad ottenere un mutuo o trovandosi di fronte ad una rata troppo “pesante” optano per la locazione, magari anche come soluzione temporanea, in attesa poi di poter acquistare in un momento successivo. Questo di fatto non si sta traducendo in una tensione verso l’alto dei canoni di locazione, dal momento che sul mercato c’e’ ancora offerta di immobili in locazione risultato della corsa al mattone avvenuta negli scorsi anni. A questo bisogna aggiungere la volontà dei proprietari di puntare alla continuità del rapporto di locazione andando incontro alle esigenze del conduttore con una riduzione dei canoni richiesti. Il risultato combinato delle dinamiche che si stanno registrando sul mercato della compravendita e su quello della locazione ha comportato un lieve aumento dei rendimenti immobiliari che sui bilocali sono saliti a 3. 8%. Analizzando la domanda immobiliare i dati più aggiornati ci segnalano nelle grandi città una maggiore richiesta per i trilocali che raccolgono il 37. 9% delle preferenze, seguite dai bilocali con il 28. 8 %. Nelle metropoli come Milano, Roma, Napoli e Torino la tipologia più apprezzata è il bilocale. Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 35. 1%, seguito dal bilocale con il 26. 2% e dal quattro locali con il 21. 5%. L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città a gennaio 2008 evidenzia ancora una concentrazione delle richieste nella fascia di spesa oltre i 249 mila €, in aumento rispetto a luglio 2007. Questo segnale, comunque positivo, va incrociato anche con l’informazione che indica una maggiore concentrazione di richieste per i trilocali ed un lieve aumento di quelle relative ai quattro locali e ai cinque locali. Nei prossimi mesi l’andamento di mercato sarà simile a quello appena descritto, con acquirenti sempre più selettivi ed attenti e venditori che devono prendere consapevolezza dell’importanza che avrà il rapporto prezzo/qualità dell’immobile perché la compravendita si realizzi. Sicuramente il compratore si troverà a fare i conti con la sua disponibilità di spesa, che più contenuta rispetto al passato potrebbe impedirgli o rendergli più difficile l’acquisto della casa. Verona – In diminuzione del 2. 1% le quotazioni immobiliari di Verona nel 2007 (nel secondo semestre dell’anno la riduzione dei prezzi è stata del 3. 2%). Andamento dei prezzi nel tempo
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
+9. 8% +12. 8% +12. 5% +9. 4% +8. 3% +9. 8% +5. 5% -2. 1%
Le quotazioni delle aree centrali sono salite dell’1. 4% grazie alla performance del quartiere di Centro storico-Filippini dove, in seguito all’immissione sul mercato di immobili ristrutturati a nuovo, si è registrato un effetto traino sui prezzi di tutte le altre tipologie immobiliari. L’aumento delle quotazioni ha determinato un rallentamento delle tempistiche di vendita che, in questa zona, sono arrivate anche a 7-8 mesi. Si avverte difficoltà di vendita per i tagli medio-grandi mentre si registra buona tenuta sul mercato per i tagli dal monolocale fino al trilocale. Ad acquistarli soprattutto investitori. Sono poche le compravendite effettuate come prima casa o casa di sostituzione. In questo secondo semestre del 2007 si è registrato un andamento particolarmente positivo delle locazioni nel Centro storico dovuto all’afflusso di numerosi trasferisti giunti a Verona per lavorare in diversi istituti di credito e che hanno animato il mercato delle locazioni. Le tipologie più ambite sono quelle fornite di terrazzo e di posto auto o box ma l’offerta sul mercato è decisamente bassa. Tra le zone più richieste quelle che si sviluppano intorno al Duomo, alla Basilica di Sant’anastasia e nella zona Sottoriva. Si tratta di aree storiche, con abitazioni dalle caratteristiche prestigiose (affreschi, travi in legno) che possono raggiungere cifre, per soluzioni signorili e ristrutturate, di 6000-6500 € al mq. In diminuzione dell’8. 1% le quotazioni dell’area di Borgo Trento in seguito alla contrazione dei prezzi che ha riguardato in particolare i quartieri di Cesiolo, Pindemonte e Valdonega. Nelle prime due zone il ribasso è stato in parte determinato dalla vetustà delle abitazioni presenti. Si tratta infatti di soluzioni costruite nella prima metà degli anni ’50, spesso senza box ed ascensore, alcune anche prive di sfoghi esterni e con finiture di media qualità. A questo si aggiungono anche le difficoltà di parcheggio, acuite dalla presenza dell’Ospedale di Borgo Trento. Mercato diverso quello di Valdonega ai confini con le Torricelle e con la zona collinare della città, apprezzato per la tranquillità ed il verde registra una buona domanda a cui però non corrisponde un’adeguata offerta. Le case hanno finiture di qualità, soprattutto quelle in stile liberty. Le metrature più richieste sono superiori a 120 mq, tagli più grandi quindi rispetto a quelli richiesti a Cesiolo e Pindemonte dove si cercano maggiormente i trilocali. In tutti e tre i quartieri acquistano soprattutto famiglie che apprezzano negli immobili, anche di medie metrature, la possibilità di poter ricavare un secondo bagno. A seguire tra le macroaree che hanno messo a segno una riduzione dei prezzi anche Borgo Milano-stadio-navigatori con -3. 9%. Tra i quartieri che hanno registrato contrazioni più sensibili si segnalano Borgo Milano, Saval, Navigatori e Chievo. A Borgo Milano il calo delle quotazioni ha interessato soprattutto le tipologie usate. Le soluzioni di nuova costruzione hanno registrato prezzi stabili. Negli ultimi mesi si sono realizzate numerose permute orientate all’acquisto del nuovo penalizzando le abitazioni di recente costruzione i cui prezzi non si discostano poi tanto da quelli delle nuove. A favore delle tipologie usate giocano la metratura e gli spazi dei locali, più comodi ed ampi rispetto a quelli che caratterizzano le nuove costruzioni e per questo apprezzate. Infatti il taglio più ricercato è il trilocale dal momento che, la domanda in zona, è alimentata soprattutto da famiglie che cercano per necessità. Minima la richiesta per le tipologie degli anni ’60 con riscaldamento centralizzato. Il quartiere si divide in due zone: Borgo Milano e Borgo Nuovo. Borgo Milano è la più richiesta, semicentrale, caratterizzata dalla presenza di piccoli condomini degli anni ’60 e da alcune soluzioni indipendenti in stile liberty. Ci sono poi abitazioni sorte intorno agli anni ’80, con riscaldamento autonomo, spazi verdi e comodi parcheggi. Per un medio usato si spendono 1900 € al mq. A Borgo Nuovo, quartiere di più recente costruzione, vi sono diverse soluzioni nuove, recenti, in edilizia Peep ed ex case popolari sorte negli anni ’60-’70. Per un usato economico si spendono cifre medie di 1300 € al mq. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Saval, Navigatori e Chievo, mentre sono Stazionarie quelle di Ponte Catena. In tutte le zone la contrazione delle quotazioni è da ricercarsi principalmente nella minore capacità di spesa dei potenziali acquirenti. A questa si aggiungono altre spiegazioni. A Chievo ha contribuito la nascita di numerosi appartamenti che negli ultimi anni ha comportato una calmierazione dei prezzi e ha penalizzato le soluzioni usate, che per essere concorrenziali sono state compravendute a prezzi più bassi. Ricordiamo che le abitazioni usate risalgono alla prima metà degli anni ’50. Da qualche anno è stata dotata di una pista ciclabile che la collega con il Centro della città. A Saval buona parte delle abitazioni è stata costruita in edilizia Peep nei primi anni’80; la presenza di vincoli sulla vendita degli immobili ha contribuito a rallentare sensibilmente il mercato. Navigatori, sviluppatosi negli anni ’60 a ridosso di Borgo Milano, negli anni scorsi aveva registrato una buona percentuale di compravendite da parte di stranieri. Questa componente è decisamente diminuita nell’ultimo anno in seguito alla stretta creditizia. Ha tenuto il mercato immobiliare di Ponte Catena, in posizione semicentrale e a ridosso di Borgo Trento. Sviluppatosi prevalentemente negli anni ’60 e in parte negli anni ’80, è tra i quartieri più apprezzati per la tranquillità e gli ampi spazi verdi grazie alla vicinanza con il fiume Adige. Su tutti e tre i quartieri si segnala comunque una contrazione della domanda ed una maggiore offerta sul mercato. A cercare casa cono soprattutto coloro che hanno la necessità di acquistare e che ultimamente si orientano sui trilocali. In diminuzione del 2. 4% le quotazioni delle abitazioni situate nella macroarea di Borgo Venezia, in particolare nell’omonimo quartiere e nel quartiere Musicisti. A Borgo Venezia dove la maggioranza degli acquirenti fa ricorso al mutuo per poter finanziare l’acquisto dell’immobile, la stretta creditizia in atto ha ridimensionato la disponibilità di spesa, soprattutto degli acquirenti stranieri che comunque rappresentano una minima parte della zona. Anche gli acquirenti italiani, per lo più lavoratori dipendenti, mostrano una maggiore difficoltà. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali possibilmente in buono stato di conservazione dal momento che si teme di affrontare le spese di ristrutturazione. Apprezzata la presenza dell’ascensore, del posto auto o del box e l’esposizione. Il quartiere, alla prima periferia della città, offre soprattutto abitazioni della fine del 1800 ed inizi del 1900, alcune in stile liberty (ristrutturati costano mediamente intorno a 2700-2800 € al mq) e poi condomini degli anni ’70-’80. Negli ultimi anni è stata realizzata la riqualificazione della piazza Libero Vinco e si prevede anche la realizzazione di un parcheggio sottostante. In lieve calo i prezzi delle abitazioni in zona Musicisti in seguito ai valori ormai troppo elevati raggiunti dalle quotazioni e all’eccessiva offerta di immobili sul mercato rispetto alla domanda. A cercare casa in zona sono famiglie che chiedono tagli medio-grandi (trilocali e quattro locali) e con una disponibilità di spesa media intorno a 215 mila €. Sono decisamente diminuiti gli acquisti per investimento, a causa di una minore disponibilità economica degli investitori. La zona comunque registra ancora un discreto mercato delle locazioni alimentato da studenti che frequentano l’Università con sede nella vicina Veronetta. L’offerta immobiliare del quartiere riguarda prevalentemente condomini degli anni ’70, valutati 2100-2200 € al mq se ristrutturati e 1700-1900 € al mq se da ristrutturare. Al confine tra il quartiere Musicisti e Borgo Santa Croce si possono acquistare villette singole e villette a schiera. Una soluzione singola con annesso giardino può superare 1 milione di Euro, mentre per una soluzione a schiera si spendono mediamente 500-600 mila Euro. In fase di discussione l’approvazione del progetto che prevede un traforo che collega Borgo Venezia a Borgo Trento e che porterebbe ad un netto miglioramento della viabilità dell’intera zona. Sulla città sono previsti degli importanti interventi di riqualificazione che interesseranno in particolare la zona Sud. Tra questi l’ex mercato ortofrutticolo che ospiterà il polo finanziario di Verona, con sedi di assicurazioni ed istituti di credito. Prevista anche un’area residenziale e di pregio. L’ex Officine Adige lasceranno spazio ad un polo direzionale, ma anche a residenze, negozi, una chiesa, un albergo e parchi. A confine con Borgo Roma sorgeranno 300-400 unità abitative di cui almeno il 40% in edilizia convenzionata, negozi, uffici e servizi. Non mancherà un’area verde, una piscina ed altre attrezzature sportive. Nell’area degli Ex Magazzini Generali si realizzerà invece un centro culturale polivalente.
Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio ‘08 2. 2% 19. 0% 48. 1% 26. 7% 10. 0%
Luglio’07 2. 4% 19. 7% 42. 8% 25. 7% 9. 4%
La domanda immobiliare registra una diminuzione di monolocali (-0. 2%) e di bilocali (-0. 7%). In aumento quella di trilocali (+5. 3%), quattro locali (+1%) e cinque locali (+0. 6%).
Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio ‘08 3. 6% 17. 6% 35. 8% 27. 7% 15. 3%
Luglio ‘07 2. 4% 16. 8% 34. 8% 24. 6% 21. 4%
In aumento la presenza di tutte le tipologie ad eccezione di cinque locali che diminuiscono del 6. 1%. Padova - Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni immobiliari di Padova sono diminuite dello 0. 3%. Nel Centro storico, nella seconda parte dell’anno, le quotazioni sono rimaste stabili anche se si registra un allungamento delle tempistiche di vendita ed una maggiore attenzione al rapporto qualità/prezzo soprattutto nella fascia di spesa entro i 300 mila €. Tiene sempre bene il mercato degli immobili di prestigio dove si richiedono cifre oltre 700-800 mila €. Su questo segmento le zone più ambite sono quelle situate in via Roma, a ridosso della basilica di S. Antonio e la zona del Prato della Valle che si è decisamente rivalutata in seguito ad una serie di interventi di riqualificazione. Tra le tipologie più ricercate l’attico e l’”Occhio di Portico”. Quest’ultimo è un appartamento indipendente che si sviluppa su più livelli con affaccio sui portici e può arrivare a costare anche 4500-5000 € al mq (ristrutturato). Punte di 7000 € al mq si raggiungono nei pressi dello storico “Caffè Pedrocchi”. Gli attici, sempre ambiti, arrivano tranquillamente al milione di €. Apprezzate le abitazioni dei primi anni ’30, di dimensioni medio-grandi, situate nei pressi dell’Osservatorio Astronomico di Padova. Per una soluzione ristrutturata si spendono in media 3000-3500 € al mq. Negli ultimi tempi è in crescita la domanda per le abitazioni di Città Giardino, caratterizzato da villette bifamiliari e piccoli condomini, costruiti tra gli anni ’30 e gli anni ’70. Le soluzioni da ristrutturare costano 1800-2000 € al mq, quelle ristrutturate 2800-3000 € al mq. Positivo anche il mercato delle locazioni animato in particolare da studenti universitari e professionisti trasfertisti. In lieve aumento le quotazioni immobiliari nei quartieri di S. Rita e S. Croce dove la domanda abitativa è sempre molto sostenuta e proveniente da un target di acquirenti medio-alto. Santa Rita ha tra i suoi vantaggi la vicinanza di due importanti strutture ospedaliere (l’Ospedale di S. Antonio ed il Policlinico) e di un parco, mentre Santa Croce beneficia della presenza del famoso Prato della Valle ed è da poco servita da un nuovo collegamento con il Centro della città tramite un tram. In entrambi i quartieri il target medio è la famiglia e per questo il taglio più richiesto è quello con le tre camere da letto ed i doppi servizi. La zona offre condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70, spesso signorili e alcuni dotati di portineria. Madonna Pellegrina è un quartiere con scuole, parchi e altri numerosi servizi così come Sant’osvaldo. Sorti entrambi tra gli anni ’60 e gli anni ’70 registrano quotazioni immobiliari più contenute perché più lontani dal centro cittadino. Anche in queste ultime due zone si registrano compravendite realizzate da famiglie, anche se, in tutti e quattro i quartieri c’è una discreta componente di acquisto per investimento perché ci sono trasfertisti che lavorano presso gli ospedali, studenti e stranieri che cercano immobili in affitto. A titolo di esempio per un monolocale di circa 35 mq si possono spendere dai 90 a 100 mila € e ricavarne 6000 € annui lordi. Negli ultimi tempi si registra la tendenza da parte degli studenti, soprattutto se fuori sede, ad acquistare l’immobile, in particolare nella zona di S. Rita che è più vicina alle facoltà universitarie. Da segnalare la presenza della pista ciclabile in via Facciolati. In lieve ribasso le quotazioni dei quartieri S. Carlo e Pontevigodarzere, a nord della città, in seguito alla ridotta capacità di spesa dei potenziali acquirenti. La tipologia più richiesta è il trilocale, possibilmente ai piani alti e con riscaldamento autonomo. Tra gli acquirenti giovani che hanno sempre vissuto nel quartiere e che decidono di restare vicino alla famiglia. Entrambi i quartieri permettono di raggiungere facilmente il centro, la Stazione e le vie di comunicazioni più importanti. A San Carlo, quartiere prettamente residenziale, edificato tra gli anni ’60 e gli anni ’70, per un buon usato si spendono mediamente intorno a 1400-1500 € al mq. Si registra una discreta presenza di investitori dal momento che c’è una buona richiesta di immobili in locazione (studenti, professionisti, giovani coppie attirati dalla comodità della zona). Per un bilocale si spendono mediamente 450-550 € al mese. In posizione più periferica sorge Pontevigodarzere, più verde e tranquillo, dove per i prossimi anni si prevede un discreto sviluppo edilizio, principalmente per la riqualificazione di un’area dismessa dove sorgerà anche il parcheggio di interscambio per il tram che ormai da un anno è operativo sulla città. Al momento è in funzione il tratto tra la Stazione e il quartiere Guizza mentre sono ancora in corso i lavori per la tratta dalla Stazione a Pontevigodarzere. Si prevede anche la nascita di soluzioni ad uso residenziale. La zona è molto eterogenea dal punto di vista immobiliare con abitazioni singole o semindipendenti di 30-40 anni e piccoli contesti condominiali degli anni ’80. Per un buon usato si spende mediamente intorno a 1300-1400 € al mq. In lieve diminuzione i prezzi degli immobili nel quartiere di Arcella-s. S. Trinità a ridosso delle mura di Padova. La riduzione della capacità di spesa dei potenziali acquirenti si è tradotta in una contrazione delle quotazioni. Ciò nonostante si assiste anche ad una ripresa degli acquisti da parte degli investitori che comprano bilocali e trilocali da affittare a stranieri e a giovani coppie ed investono cifre medie di 110-120 mila €. In diminuzione rispetto al passato la componente di acquisto da parte di stranieri che al momento optano per la locazione dell’immobile. Per un bilocale si pagano cifre medie di 450 € al mese. Lo sviluppo edilizio della zona si è avuto tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Tra le zone più apprezzate Ss Trinità perché più vicina al Centro e mediamente più servita. L’offerta abitativa include soluzioni degli anni ’60-’70 e per un buon usato si spendono cifre medie di 1450 € al mq. San Bellino è apprezzata per la presenza di aree verdi e di abitazioni più recenti dal momento che sono sorte nella seconda metà degli anni ’70. In lieve aumento le quotazioni dei quartieri Guizza e Salboro nella seconda parte del 2007. Nel quartiere Salboro l’incremento delle quotazioni è stato determinato dagli interventi di riqualificazione che lo hanno interessato, attirando l’interesse da parte degli acquirenti che sono arrivati anche da altre zone della città: creazione di nuove aree verdi, spazi gioco per i bambini, piste ciclabili, ampliamento delle strutture scolastiche. A questo si deve aggiungere il posizionamento favorevole per raggiungere l’autostrada. Negli ultimi tre anni inoltre è stato creato un intero quartiere Peep, con villette a schiera, popolato soprattutto da famiglie. Il resto del quartiere si è sviluppato prevalentemente negli anni ’70 con soluzioni indipendenti e palazzine. Presenti anche residence (con appartamenti con taverna e mansarda) di recente costruzione valutati intorno a 1700-1800 € al mq. In futuro si prevedono nuovi interventi su terreni che potrebbero essere resi edificabili. Anche il quartiere Guizza ha registrato una lieve rivalutazione ed è stato interessato dall’arrivo del metrobus che ha snellito il traffico e migliorato i collegamenti con il centro. Il suo arrivo ha creato anche interesse per la locazione e l’acquisto di immobili commerciali lungo il passaggio. Negli ultimi anni molti immobili sono stati ristrutturati e riqualificati così come si sono create nuove aree verdi. Sono ancora in corso i lavori per la costruzione di appartamenti con mansarde e taverne che costano mediamente 2000-2300 € al mq. Nei primi mesi del 2008 si registra un leggero spostamento della domanda verso i tagli più piccoli (con disponibilità di spesa entro i 130-160 mila €) e una lieve ripresa della richiesta di locazione da parte di coppie giovani e single che hanno più difficoltà ad acquistare. La tenuta dei prezzi nei quartieri di S. Gregorio, Forcellini e San Camillo è stata determinata da fattori completamente diversi. A S. Gregorio, che sorge verso la zona industriale di Padova, il mercato immobiliare ha beneficiato delle compravendite realizzate da parte dei dipendenti delle diverse industrie mentre il quartiere Forcellini e San Camillo beneficiano della vicinanza di strutture ospedaliere e dell’Università. Questo comporta la presenza di investitori che acquistano tagli piccoli e investono in genere delle cifre medie di 75-110 mila €. Tutte e tre le zone sono abbastanza simili dal punto di vista immobiliare: la maggioranza dei condomini sono sorti nella prima metà degli anni ’60 e poi nella prima parte degli anni ’80. Poche le soluzioni indipendenti che si concentrano nei pressi di piazzale Ponte Corvo a prezzi che partono da 500 mila € se l’immobile è abitabile. Le tipologie più richieste da chi cerca la casa ad uso diretto sono gli appartamenti superiori a 110 mq e le porzioni di casa singola. Tra via Forcellini e via Facciolati è in corso la costruzione di una area di edilizia Peep. Villette a schiera e appartamenti in residence della fine degli anni ’90 sono disponibili nel quartiere di Terranegra. Rovigo - La diminuzione del 5. 2% delle quotazioni immobiliari di Rovigo, nella seconda parte del 2007, è stata determinata dalla presenza di nuove costruzioni sorte alla periferia della città che hanno aumentato l’offerta degli immobili sul mercato e ne hanno calmierato i prezzi. Questi ultimi infatti si sono ridimensionati in tutta la città compreso il Centro dove si registra anche un allungamento dei tempi di vendita. In zona resiste la domanda per investimento sia per gli appartamenti che per i negozi e gli uffici. Il target medio ha una disponibilità di spesa che si aggira intorno a 200 mila €. La tipologia più richiesta è il trilocale. Particolarmente apprezzata la presenza di una cucina abitabile e soprattutto del box, molto difficile da trovare. Tra le zone più richieste ci sono piazza Garibaldi e piazza Vittorio Emanuele dove però si realizzano poche compravendite (molti immobili sono di proprietà di enti pubblici o di Istituti di Credito) e per una soluzione ristrutturata si pagano cifre medie di 2000-2200 € al mq. A seguire, nelle preferenze dei potenziali acquirenti, c’è la zona del Sacro Cuore dove ci sono case indipendenti costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 (case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari). Per un buon usato si spendono cifre medie di 1500-1600 € al mq. Per una soluzione indipendente si parte da valori di 300 mila €. Apprezzate anche le abitazioni situate a S. Bartolomeo, molto richiesto perché sorge a ridosso del Centro, con costruzioni sorte dopo gli anni ’80. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1650 € al mq. Sono iniziati da poco i lavori per la riqualificazione di un’ex area dismessa dove sorgeranno edifici residenziali e box. Questi ultimi si vendono a 25-28 mila €. In diminuzione le quotazioni nella zona della Commenda ovest, con un mercato immobiliare molto eterogeneo che determina la presenza di un target abbastanza differenziato. Ci sono ex case popolari degli anni ’50, senza ascensore e in cattive condizioni di conservazione che costano mediamente 900 € al mq e che sono acquistate soprattutto da stranieri. Nella parte orientale del quartiere sono disponibili soluzioni singole degli anni ’80-’90 che partono da un minimo di 350 mila €. Al momento non si registra un notevole sviluppo edilizio della zona ma sono in fase di ultimazione delle villette a schiera e dei piccoli contesti condominiali. Il nuovo costa 1700 € al mq. Nuove costruzioni sono in corso anche in San Pio X: si tratta di bifamiliari e villette a schiera di qualità medio elevate vendute a prezzi medi di 1600 € al mq. Anche questo quartiere si presenta con un’offerta immobiliare degli anni ’70-’80 (ex Iacp e costruzioni in edilizia cooperativa) ed un’altra più residenziale con immobili indipendenti. In aumento la domanda di abitazioni in affitto, soprattutto da parte delle giovani coppie, con più difficoltà ad accedere al mercato del credito rispetto al passato. Quotazioni in contrazione anche nelle zone di Borsea e Tassina dove si registrano rallentamenti soprattutto sul mercato delle nuove costruzioni. Si allungano i divari di trattativa con offerte spesso inferiori alla richiesta dei proprietari. Nel quartiere Tassina il mercato si divide tra costruzioni degli anni ’60-’70 che si concentrano nella zona “vecchia” e le nuove costruzioni (appartamenti e soluzioni plurifamiliari) ormai in fase di ultimazione, dove comprano soprattutto giovani coppie con età media attorno ai 30-35 anni. Per una soluzione nuova si spendono mediamente 1500 € al mq dal momento che la zona non è molto distante dal Centro della città. A Borsea, frazione di Rovigo, gli interventi di nuova costruzione sono concentrati in una sola zona residenziale e riguardano edilizia convenzionata per enti autonomi ed edilizia privata anche se, la maggioranza delle abitazioni esistenti, sono abitazioni singole o accostate degli anni ’70-’80 per le quali si spendono cifre medie di 1100 € al mq. La frazione risente della vicinanza delle nuove costruzioni nei paesi limitrofi come Pontecchio e per questo attira un target mediamente non troppo giovane o per lo più affezionato alla zona. Forte richiesta anche da parte di extra-comunitari che hanno budget ridotto e li costringe a spostarsi in paesi a circa 10 km da Rovigo. Al momento sono in corso i lavori per l’ultimazione di una pista ciclabile che collega il quartiere Tassina al Centro della città. Si riscontra una lieve diminuzione delle quotazioni nel mercato dell’usato nei quartieri di S. Bartolomeo e Commenda Est, da sempre apprezzati e ricercati dagli acquirenti di Rovigo. S. Bartolomeo è un quartiere, sviluppato negli anni ’70, che offre fondamentalmente appartamenti di dimensioni medio-grandi inseriti in piccoli contesti condominiali ma anche case singole, bifamiliari e case accostate. Il quartiere ha tra i suoi vantaggi la vicinanza al centro, una buona viabilità, aree verdi e la facilità di parcheggio. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1200 € al mq. Tra le zone di sviluppo si segnalano “Nuova Città Giardino”, dove sono stati realizzati diversi interventi per l’edificazione di bifamiliari, trifamiliari e appartamenti in piccoli contesti, per un valore di compravenduto medio che si attesta indicativamente in 1800-1850 € al mq e la zona dell’ex Mercato Ortofrutticolo, che demolito, ha lascito spazio alla costruzione di diverse unità abitative in contesti condominiali. Lo sviluppo edilizio del quartiere “Commenda Est” è ormai limitato dalla scarsità di lotti edificabili. Negli ultimi sette anni sono stati oggetto di una frenetica ed intensa attività di edificazione che ha reso satura la zona. Le nuove costruzioni (porzioni di villette a schiera e alcune unità abitative con ingresso indipendente) si compravendono a cifre medie di 1850 € al mq. Ci sono poi appartamenti, case singole e bifamiliari e villette a schiera degli anni ’80. L’usato presenta valutazioni medie di 1250 € al mq. In crescita la ricerca di appartamenti in locazione da parte di giovani coppie e single. Per un bilocale si spendono cifre medie di 400 € al mese. Da segnalare che su Rovigo è attivo da diversi mesi il nuovo casello Autostradale di “Rovigo Sud-villamarzana” dove nelle immediate vicinanze è già iniziata da diverso tempo lo sviluppo di una vasta ed importante zona industriale/artigianale. Inoltre sono in fase di realizzazione diversi interventi per il miglioramento della viabilità, soprattutto nella zona a ridosso dell’Ospedale. Treviso - Stabili le quotazioni delle abitazioni a Treviso nella seconda parte dell’anno. Proseguono gli interventi di ristrutturazione degli immobili all’interno delle mura della città, dove si alternano soluzioni degli anni ’50-’70 con altre di epoca medioevale. Le soluzioni più prestigiose si concentrano a ridosso del Duomo, di Piazza dei Signori ed in Città Giardino. Per una soluzione ristrutturata signorile si spendono mediamente 4500 € al mq. La bassa offerta di box sul mercato determina una preferenza per le abitazioni che sorgono a ridosso delle mura, dove si possono acquistare abitazioni di più recente costruzione, dagli anni ’50 agli anni ’70, a prezzi medi che vanno da 1800 a 2500 € al mq. Al momento sono ancora in corso interventi per la costruzione di piccoli contesti condominiali il cui valore oscilla da 3000 a 3500 € al mq. E’ rimasta stabile la domanda da parte degli investitori mentre si registra un calo della domanda di immobili da parte di stranieri. Condomini, case singole e bifamiliari, costruiti a cavallo degli anni ’50 e ’60 sono disponibili a S. Maria del Rovere a prezzi medi di 1600-2000 € al mq. Tipologie in edilizia popolare sono disponibili invece a San Pelaio. Sono ancora in corso i lavori per la realizzazione di un nuovo polo direzionale e di piste ciclabili. Al di fuori delle mura, un’altra zona molto richiesta è Eden, a ridosso del Tribunale. Sviluppatasi negli anni ’60 presenta un’offerta abitativa eterogenea che spazia dai condomini fino alle ville singole di pregio concentrate a ridosso del Tribunale. La presenza di quest’ultimo ha portato alla nascita di uffici e all’utilizzo di molte abitazioni ad uso ufficio. Una tipologia usata ed in buone condizioni in questa zona può oscillare da 1500 a 1900 € al mq. Si registra ancora la presenza di investitori che comprano soprattutto tagli piccoli in cui investire tagli medi di 150 mila €. Al confine con Eden il quartiere San Giuseppe dove oltre alle costruzioni degli anni ’60-’70 ci sono anche abitazioni più recenti a prezzi medi di 2000 € al mq. Chi avesse una disponibilità di spesa più bassa può optare per Canizzano, alla periferia esterna della città, attualmente interessata da interventi di nuova costruzione e di riqualificazione. Nel centro del quartiere dove sarà creata anche una zona da destinare ad immobili ad uso commerciale. Altre zone di espansione residenziale sono S. Maria Delfina e S. Angelo. Venezia – Mestre - Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni di Venezia sono diminuite dell’1. 1%. Entrando nel dettaglio dei quartieri si segnala stabilità per le quotazioni a Carpenedo e Favaro. A Carpenedo si registra un mercato dinamico, caratterizzato da una disponibilità di spesa media che parte da 250 mila €. Il target di acquirenti è molto eterogeneo e spazia dal single professionista fino ad arrivare alla famiglia. Si cercano trilocali e quattro locali. Le zone più richieste sono piazza Carpenedo, viale Garibaldi ed il Centro storico. Nel Centro storico ci sono soluzioni di pregio del Xviii e Xix secolo che possono toccare, ristrutturati, punte di 3500 € al mq se affacciano su piazza Ferretti. Quotazioni più basse, 2900-3000 € al mq, per le abitazioni di pregio situate in viale Garibaldi. Parliamo di immobili caratterizzati da terrazzi abitabili, androni molto ampi, portineria. Ricercate le abitazioni situate nel quartiere Bissuola, apprezzato per la presenza di verde (Parco della Bissuola) e di scuole. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2000-2200 € al mq. Quotazioni più basse, 1500 € al mq, si registrano per le soluzioni popolari, ex Iacp, ex Ater ed ex Ina Casa disponibili nei quartieri periferici di Tessera e Gazzera. Limitrofo a Mestre sorge Favaro dove acquistano soprattutto coloro che decidono di lasciare Venezia per trasferirsi sulla terraferma. Tra i vantaggi della zona c’è la vicinanza all’aeroporto e comunque gli ottimi collegamenti con Venezia. Notevole lo sviluppo edilizio della zona perché ha ancora molti terreni edificabili: miniappartamenti, ville singole, porzioni di soluzioni indipendenti, villette a schiera. Per una soluzione nuova si pagano mediamente 2000-2300 € al mq. Chi desiderasse un rustico o un casale con terreno annesso può optare per la zona di Tessera, penalizzata dai pochi servizi ma con potenzialità di sviluppo futuro. Positivo il mercato delle locazioni dove si registra un aumento delle richieste di appartamenti in affitto, soprattutto da parte di stranieri che hanno difficoltà ad accedere al mercato delle compravendite, di giovani coppie che scelgono il centro, dove i prezzi elevati scoraggiano l’acquisto e di studenti che optano per le locazioni. Da segnalare un calo degli investitori che sembrano preferire altre realtà come Spinea, Mirano e Dolo, dove gli immobili sono meno costosi e di più recente costruzione. Stabili le quotazioni di Marghera dove si cercano soprattutto trilocali e la disponibilità media dei potenziali acquirenti si aggira intorno a 140 mila €. La zona più richiesta è quella centrale dove si concentrano piccoli contesti condominiali costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Disponibili anche le soluzioni indipendenti. Per un buon usato si spendono mediamente 1800-2000 € al mq. Tra i vantaggi della zona la presenza di aree verdi e di una pista ciclabile. Allontanandosi a meno di un chilometro dal centro si possono trovare soluzioni di tipo economico destinate in passato agli operai delle industrie del porto. Anche in questo caso le soluzioni sono sorte negli anni ’50-’60, poche quelle degli anni ’70. I prezzi scendono a 1400-1500 € al mq. Non ci sono molte nuove costruzioni sul territorio di Marghera e le quotazioni medie sono di 2500 € al mq. Negli ultimi mesi si registra un aumento della domanda di immobili in locazione, perché si hanno più difficoltà ad acquistare. Per un trilocale si spendono cifre medie di 600-700 € al mese, per un bilocale 500-550 € al mese. Vicenza - In diminuzione del 2. 3%, nella seconda parte dell’anno, le quotazioni degli immobili a Vicenza. In lieve aumento i prezzi delle abitazioni nel quartiere Trieste, di cui si apprezza in particolare la vicinanza al Centro. Ci sono case accostate, prive di box, dei primi del 1900 e ville liberty di pregio. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1400-1500 € al mq per arrivare a 2000-2200 € al mq per le tipologie ristrutturate. Più distante dal Centro sono disponibili soluzioni in contesti condominiali costruiti a partire dagli anni ’60 valutati da 1200 a 1400 € al mq, a seconda che siano in buone condizioni o ristrutturati. Tra le zone più richieste si segnala S. Andrea-araceli dove prevalgono i condomini degli anni ’60-’70. Chi desiderasse una soluzione indipendente può optare per le zone di Anconetta ed Ospedaletto dove si può spaziare dal rustico da ristrutturare alla villetta a schiera per arrivare alle soluzioni singole di pregio. Negli ultimi mesi si registra un aumento della domanda di immobili in locazione anche se questo non si è tradotto in un aumento dei canoni. Si ridimensionano anche le quotazioni immobiliari del quartiere San Felice, soprattutto sulle tipologie usate. In particolare sono state penalizzate le abitazioni rientranti nella fascia di spesa compresa tra 100 e 200 mila €. Oltre i 200 mila € le difficoltà sono minori perché si tratta spesso di acquirenti che hanno effettuato una permuta. Il quartiere, a ridosso delle Mura della città, si è sviluppato tra gli anni ’30 e gli anni ’40. Successivamente sono sorte delle abitazioni degli anni ’50 fino ad arrivare negli anni ’80-‘90. Quasi la metà delle compravendite della zona in passato erano realizzate con stranieri che oggi non riescono più a comprare. Alcuni optano per l’affitto altri hanno venduto gli immobili perché non più in grado di pagare il mutuo. Gli acquirenti italiani prediligono le soluzioni posizionate nei pressi dei servizi, fondamentale la presenza del box e per un buon usato si spendono cifre medie di 1600-1700 € al mq. In diminuzione le quotazioni degli immobili a S. Pio X dal momento che la presenza in zona di abitazioni vetuste (risalgono mediamente agli anni ’50-’60) ed in edilizia popolare ha spinto molti acquirenti ad optare per altre zone della città come Casale e Bertesinella. Infatti a Casale le quotazioni hanno tenuto. Il quartiere è più defilato rispetto alla città e per questo più tranquillo sebbene a pochi minuti dal centro. Al momento sono in costruzione case a schiera e bifamiliari ottenute da ristrutturazione di rustici e molti terreni, da agricoli, diventeranno edificabili con l’approvazione del nuovo Prg e per cui in futuro si prevede un discreto sviluppo edilizio. Il nuovo si vende a 1800-1850 € al mq. Anche a Bertesina le quotazioni si sono ridotte dal momento che il quartiere non è molto servito ed è posizionato alla periferia della città. E’ sorto negli anni ’70, con case singole e bifamiliari valutate mediamente 1400-1500 € al mq. Al momento ci sono appartamenti e villette a schiera di nuova costruzione. In queste zone la tipologia più richiesta è il quattrolocali, a seguire le soluzioni bifamiliari e poi le villette a schiera. Stabili i prezzi degli immobili a Riviera Berica e zona Stadio dove è ormai ultimato, nell’ex area della Lanerossi, il nuovo Tribunale e sono in corso gli ultimi lavori per la sistemazione della viabilità della zona. Si prevedono interventi di edilizia direzionale e commerciale che al momento non sono ancora partiti. Si registra un aumento delle richieste di immobili da utilizzare ad uso ufficio. In entrambe le zone si cercano soluzioni grandi, quattro locali, dal momento che la tendenza è quella di cercare abitazioni più vivibili. Ad acquistarle numerose famiglie che effettuano permute sul mercato. Si cercano soprattutto tipologie ben tenute, inserite in contesti decorosi e con impianti a norma. A Riviera Berica il mercato immobiliare si è sviluppato a partire dagli anni ’50 e comprende prevalentemente condomini e villette a schiera. Per un medio usato si spendono mediamente 1350 € al mq. Intorno allo Stadio le soluzioni sono più recenti, degli anni ’60-’70, da ristrutturare costano mediamente 1400-1500 € al mq. Per il futuro si prevedono progetti di nuova costruzione nella zona Stadio. . 		 
   
 

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