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Notiziario Marketpress di
Venerdì 04 Luglio 2008 |
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IL MERCATO IMMOBILIARE DELLE LOCALITA’ TURISTICHE DI MARE
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Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni immobiliari delle abitazioni nelle località di mare sono diminuite dello 0. 8%, con una distribuzione abbastanza omogenea sul territorio. Infatti le regioni del Nord Italia hanno segnalato una riduzione dei prezzi del 2%, quelle del Centro dello 0. 5%. Le località del Sud invece sono stabili, con comportamenti abbastanza diversi tra le regioni. Infatti tra le realtà più dinamiche ci sono la Calabria relativamente alla costa tirrenica cosentina (+5. 2%), la Sardegna (+2. 2%) e la Sicilia (+1. 2%). Tra le regioni che hanno segnalato una maggiore riduzione dei prezzi si segnala la Campania (-4. 5%), seguita dalla Liguria (-2. 5%). Abbastanza stabili i prezzi delle altre località turistiche. Chi cerca la seconda casa predilige soprattutto i bilocali con annesso uno spazio esterno (balcone abitabile, terrazzo o giardino), la vicinanza al mare e ai servizi. Tra le prime dieci località più costose ci sono località liguri ma il primato spetta a Capri in cui si raggiungono top prices di 14200 € al mq. Lazio Stabili le quotazioni delle località balneari del Lazio nel secondo semestre del 2007 (+0. 2%). Tra le località che hanno registrato un aumento delle quotazioni si segnalano Terracina (+4%) ed il Lungomare di Tor San Lorenzo (+5. 5%). In diminuzione i prezzi di Ladispoli (-2%) e San Felice del Circeo (-1. 2%). In lieve aumento (+4% nella seconda parte dell’anno) le quotazioni delle abitazioni di Terracina dove, la domanda si scontra con una bassa offerta sul mercato per la mancanza di nuove costruzioni. Gli acquirenti di casa vacanza della zona sono soprattutto romani, napoletani ed ultimamente anche abitanti di Frosinone, in seguito all’apertura, ormai da alcuni anni, di una strada che ha migliorato i collegamenti con la cittadina. Spesso sono famiglie con bambini. La richiesta si orienta su bilocali e trilocali quanto più possibile vicini ai servizi e al Centro della città. Nelle zone più centrali (viale della Vittoria e via Roma) sono disponibili soluzioni costruite dai primi anni del 1900 fino agli anni ’70, mentre soluzioni bifamiliari e ville singole costruite negli anni ’80 sono disponibili su viale Circe. In Centro, per una soluzione da ristrutturare, si registrano prezzi minimi di 3000 € al mq. Per le soluzioni di piccolo taglio, ristrutturate e posizionate “fronte mare” si possono toccare punte di 6000-7000 € al mq. Si scende a 5000 € al mq per le stesse tipologie in seconda fila. Su viale Circe si concentrano le tipologie indipendenti (singole, bifamiliari, trifamiliari) realizzate dopo gli anni ’70, spesso con giardino. Per queste soluzioni, soprattutto se “fronte mare” è difficile stimare un valore perché raramente si presentano queste occasioni. In lieve ribasso le quotazioni degli immobili a San Felice del Circeo (-1. 2% nel secondo semestre del 2007), dove si assiste ad un rallentamento delle tempistiche di vendita. La domanda si concentra sulle tipologie rientranti nella fascia di spesa compresa tra 100 e 120 mila € e in quella oltre i 200-250 mila €. Si ricercano prevalentemente bilocali, con ingresso indipendente, giardino e vicinanza al mare. Apprezzate anche le porzioni di bifamiliari e le villette a schiera. Negli ultimi tempi gli acquirenti, soprattutto quelli con budget più limitati, considerano con maggiore interesse le abitazioni situate nel tratto della città verso Terracina, dove le quotazioni sono più basse. Si possono trovare porzioni di ville e villette a schiera. Tra le zone di prestigio si segnalano Mezza Costa, con soluzioni singole e panoramiche e Quarto Caldo dove difficilmente si possono trovare soluzioni a meno di 800 mila € o un milione di €. Per un buon usato si spendono mediamente 3000 € al mq, mentre per una soluzione fronte mare si possono raggiungere anche punte di 6000 € al mq per tipologie da ristrutturare. In lieve aumento (+1. 3%) le quotazioni degli immobili a Gaeta dove, sul mercato della seconda casa, si registra un allungamento delle tempistiche di vendita che arrivano anche a tre-quattro mesi. Si cercano bilocali di 45-60 mq, possibilmente dotati di terrazzo con vista mare. Le compravendite di seconda casa si realizzano prevalentemente nel Centro storico dove sono disponibili palazzine su più livelli, strutture cielo-terra realizzate agli inizi del 1900. Alcune sono state ristrutturate e si vendono mediamente intorno a 2500 € al mq. Si possono raggiungere top prices di 3000-3300 € al mq. Un’altra zona apprezzata è quella di Serapo, che collega la Marina con il Centro. L’offerta immobiliare è più recente perché risale al periodo compreso tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Per una tipologia ristrutturata si spendono mediamente 4500 € al mq. Gli acquirenti sono famiglie residenti nelle province di Napoli e di Caserta. Chi desiderasse acquistare una soluzione indipendente opta per le località di Ariana e Fontana dove però parliamo di prezzi vicino al milione di € per tipologie ristrutturate e di pregio. In lieve aumento, nel secondo semestre del 2007, le quotazioni immobiliari sul Lungomare di Tor San Lorenzo, dove si realizzano quasi esclusivamente compravendite di seconda casa. Numerosi i consorzi presenti costituiti da appartamenti e villette e sorti tutti dopo gli anni ‘60. Tra i più richiesti Piccola Capri, Lido di Lollia, Lido dei Coralli, Residence Marina Grande (caratterizzato dalla presenza di tagli piccoli), Tirrenella e La Sbarra, tutti situati sul litorale. Il prezzo di una villetta a schiera da 60-80 mq oscilla tra 180 e 210 mila €. Ad acquistarli sono soprattutto romani e persone residenti a Tivoli e Setteville. Le preferenze ricadono su bilocali e trilocali, tra i 50 ed i 60 mq, che consentono una spesa compresa tra i 150 ed i 160 mila €. Molto importante la vicinanza al mare, la presenza di un giardino se l’abitazione è al piano terra e del terrazzo e se situata ad un piano superiore. In diminuzione dell’11. 8% le quotazioni immobiliari di Nettuno nella seconda parte del 2007 anche se le prospettive sembrano orientarsi verso un miglioramento della situazione. Le compravendite di seconda casa non sono numerose e, negli ultimi anni, molte persone hanno venduto per acquistare a Gaeta o a Formia. La ricerca della seconda casa interessa potenziali acquirenti che arrivano da Roma, dai Castelli Romani, dalla provincia di Latina e di Napoli. Chiedono prevalentemente soluzioni indipendenti oppure appartamenti con un giardino annesso. Le zone più apprezzate sono quelle più distanti dal Centro e dal mare (al massimo 500 metri), dove per un buon usato si spendono 2000 € al mq. Le nuove costruzioni costano 2200-2300 € al mq. Nel Centro storico della città ci sono prevalentemente soluzioni di epoca medioevale che si affacciano sul porto turistico e che sono quotate 2500-3000 € al mq. Il turismo estivo vede tra i protagonisti anche alcuni americani e inglesi. Abruzzo In diminuzione dell’ 1. 0 % le quotazioni delle località marine dell’Abruzzo nel secondo semestre del 2007. Montesilvano è il paese che ha registrato l’incremento più elevato dei prezzi con +6. 9% sebbene si stia assistendo ad uno spostamento della ricerca dai trilocali verso i bilocali. In calo del 5. 4% le quotazioni di Pineto e Roseto degli Abruzzi (-6. 3%). A Roseto degli Abruzzi, nella seconda parte dell’anno, si è registrato un calo delle quotazioni del 6. 3%. La contrazione si è registrata anche sul mercato della seconda casa che conta tra gli acquirenti persone della stessa Roseto (che poi affittano l’immobile nel periodo estivo), romani e milanesi. Si ricercano in particolare trilocali, posizionati nelle zone centrali e meglio servite, spesso comprese tra il mare e la strada statale. Numerose le nuove costruzioni, soprattutto trilocali e quattro locali. Negli ultimi anni si è avuto un discreto sviluppo edilizio e si registrano quotazioni medie di 2600-2800 € al mq per le tipologie posizionate fronte mare. Tra le zone più apprezzate quelle centrali dove ci sono appartamenti di nuova costruzione ma anche costruzioni ante ’67. Apprezzate anche le abitazioni posizionate sul lungomare Trento, Trieste e Roma. Le nuove costruzioni costano mediamente 2700-2800 € al mq, l’usato 1600-1800 € al mq. Spostandosi in seconda fila invece le quotazioni scendono di alcune centinaia di € al mq. A Montesilvano, le cui quotazioni sono aumentate del 6. 9%, nella seconda parte dell’anno, le richieste, orientate in precedenza sui trilocali, sono ora indirizzate verso i bilocali proprio per una ridotta capacità di acquisto dei potenziali acquirenti. Infatti oggi le tipologie che raccolgono più preferenze sono il bilocale di 40-45 mq ricercato da acquirenti residenti prevalentemente nel Lazio e in Puglia, provengono richieste anche dal Piemonte. Le abitazioni situate a Santa Filomena sono quelle più richieste perché a ridosso del mare. Lo sviluppo edilizio della zona è stato disomogeneo nel tempo con la nascita di costruzioni che vanno dagli anni ’70 agli anni ’90. Ci sono anche soluzioni dei primi anni 2000. Per un buon usato con vista mare si spendono 2200 € al mq. Nuove costruzioni sono in corso nella prima collina della città, dove stanno sorgendo piccoli contesti condominali valutati 2000-2100 € al mq. Molto ambite le abitazioni indipendenti e le bifamiliari situate a ridosso di Strada Parco (che collega Montesilvano a Pescara) compravendute a 3000 € al mq. Nel prossimo biennio sorgerà un filobus di collegamento tra Montesilvano a Pescara. A Silvi Marina (dove le quotazioni sono aumentate del 3. 6% nella seconda parte del 2007) il mercato della seconda casa sembra essere ancora positivo e le richieste si orientano prevalentemente su bilocali e trilocali che abbiano la vista mare e ingresso autonomo. I potenziali acquirenti risiedono prevalentemente nel Lazio e nell’Abruzzo. Tra le zone più apprezzate quelle a nord della città e quelle più centrali. Sul lungomare (via Rossi, via Garibaldi e via Taranto) ci sono palazzine di tre-quattro piani sorte negli anni ’70-’80. Un buon usato con vista mare e posizionato in prima fila costa 2500-3000 € al mq, per scendere a 2000 € al mq se posizionato in seconda fila. A Pineto nella seconda parte dell’anno 2007 si è registrato un calo delle quotazioni del 5. 4%. Infatti negli ultimi anni la cittadina aveva vissuto un forte sviluppo immobiliare con conseguente rialzo dei prezzi degli immobili. Ad acquistare la seconda casa sono persone residenti in Abruzzo e parte anche nel Lazio. Le abitazioni più ambite sono il trilocale (da 55-60 mq) ed il bilocale (45 mq), possibilmente nei pressi del mare, lontano dalla ferrovia e con balcone da cui godere della vista mare. Tra le zone più richieste ci sono la Pineta Nuova, in particolare zona Cantucci, che ha tra i suoi vantaggi il fatto di non essere attraversata dalla Ferrovia. Ci sono prevalentemente soluzioni degli anni ’70 inserite in piccoli contesti condominiali. Un buon usato costa 2000 € al mq, ma è difficile trovare un immobile in vendita in questa zona. Simile, per tipologie di immobili e per quotazioni, il mercato immobiliare nella zona Corfù. Apprezzate le abitazioni situate nel Quartiere delle Nazioni dove c’è una riserva marina. Per una soluzione usata si spendono mediamente 1600 € al mq. Tra i lavori in corso sul territorio il miglioramento della Pineta, la creazione di rotonde per migliorare lo scorrimento del traffico dai quartiere limitrofi verso il centro della cittadina. Marche Tra le località turistiche delle Marche, diminuite dello 0. 2%, San Benedetto del Tronto ha segnalato un aumento delle quotazioni (+1. 9% nel secondo semestre del 2007). Stabili i prezzi di Numana. In diminuzione del 5. 4% le quotazioni di Senigallia, dove si registra una contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti a 150-160 mila €. A San Benedetto del Tronto le quotazioni immobiliari della seconda metà del 2007 sono aumentate dell’1. 9% a causa della bassa offerta di immobili sul mercato e di una domanda che, seppur in calo rispetto agli altri anni, è pur sempre elevata. Il maggior numero delle richieste arriva da persone non residenti (Napoli, Ascoli Piceno soprattutto e, a seguire, Roma e Milano). Tra le zone più ambite ci sono viale Trieste e viale Marconi, sul lungomare della città e le abitazioni posizionate nelle strade parallele, tra cui via Trento e via Volta. Sul lungomare sono disponibili soluzioni degli anni ’50 che costano 4000-5000 € al mq se hanno anche la vista mare. In via Trento, più vicina al centro, le quotazioni medie di un buon usato scendono a 2800 € al mq, mentre in via Volta per un buon usato degli anni ‘60 si spendono mediamente 2500 € al mq. Quotazioni stabili a Porto d’Ascoli (+0. 2% nella seconda parte del 2007) dove si registra un calo delle quotazioni nella zona Mare e un rialzo nella zona più residenziale della città. Infatti si sono realizzate molte permute da parte di residenti che hanno deciso di vendere nella zona del mare per acquistare in quelle più interne. Questo ha determinato più offerta sul mercato immobiliare della zona mare con la conseguenza che coloro che sono alla ricerca della casa vacanza hanno più possibilità di scelta. Si tratta quasi sempre di persone di Ascoli città e provincia, ma ultimamente si registra una discreta presenza di milanesi. Si cercano il trilocale ma anche dei bilocali, possibilmente con vista mare. Le zone più ambite da chi cerca la seconda casa sono il lungomare viale Rinascimento dove ci sono prevalentemente condomini degli anni ’70 e degli anni ’80 valutati da 2500 a 2700 € al mq (se dotati di vista mare il prezzo si può incrementare dal 10 al 15% in più). Sono in corso degli interventi di nuova costruzione che possono arrivare a toccare anche punte di 5000 € al mq. Altra zona richiesta è quella di viale Europa, dove sono disponibili condomini degli anni ’70-’80 ma a prezzi leggermente più contenuti (2200-2500 € al mq). Anche in questo caso la vista mare determina incrementi di quotazioni simili a quelli di cui sopra. Tra i lavori ultimati sul territorio ricordiamo quelli relativi al completamento e all’abbellimento del lungomare tra Porto d’Ascoli e San Benedetto del Tronto. A Numana si registra stabilità dei prezzi nella seconda parte del 2007 ed un cambiamento delle richieste. Infatti i potenziali acquirenti richiedono tagli più grandi rispetto al passato, con la possibilità di una seconda camera da letto. Si cercano abitazioni di 50 mq, situate nei pressi del mare (a circa 400-500 mt). Gli acquirenti arrivano dalle vicine cittadine di Iesi, Castelfidardo ed Ancona, dalla Lombardia, dall’Emilia Romagna e dall’Umbria. Negli ultimi tempi si registrano anche richieste da parte di abitanti di Parma, del Veneto e del Trentino che apprezzano la presenza della scogliera del Monte del Conero. Tra le zone più richieste c’è Marcelli (frazione di Numana) dove ci sono appartamenti costruiti dagli anni ’70 a gli anni ’90, inseriti in piccoli contesti condominiali e valutati 3000-3500 € al mq. Ci sono anche soluzioni indipendenti che costano a partire da 2400 € al mq se usate ed in buone condizioni. A Senigallia le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5. 4% nella seconda parte del 2007 durante il quale sono state fatte più compravendite di prima casa che non di seconda, registrando una diminuzione della disponibilità media di spesa di chi decide di acquistare la casa per le vacanze. Per la zona Lungomare di Levante le richieste per un bilocale sono scese a 150-160mila €, per la zona del Lungomare di Ponente a 120-150 mila €. A cercare l’abitazione della vacanza sono prevalentemente famiglie che arrivano da Jesi, da Fabriano, ma anche da Milano e Roma. Si tratta di piccoli tagli (dal monolocale al bilocale) in cui investire cifre medie di 120-150 mila €, possibilmente vicino al lungomare di Levante (lungomare Alighieri, lungomare Da Vinci) dove però l’offerta immobiliare di seconda casa è molto bassa e questo determina rialzi delle quotazioni anche a 4000 € al mq per le tipologie nuove fronte mare. Per un buon usato si scende anche a 3000 € al mq. Vanno avanti i lavori per il completamento della Darsena e per l’aumento dei posti barca. Campania Le quotazioni immobiliari della Campania mettono in luce una performance poco dinamica (-4. 5%). Ad Ischia, Forio d’Ischia ed Amalfi si segnala un ribasso dei prezzi. Ad Amalfi c’è un discreto interesse per i ruderi da ristrutturare completamente. Chi cerca soluzioni indipendenti opta per Ravello, Praiano e Positano. A Capri e Ischia invece si contano richieste da parte di acquirenti russi, che cercano soprattutto ville singole e di prestigio. In lieve ribasso le quotazioni degli immobili di Amalfi nella seconda parte del 2007 (-3. 2%). Si sono anche allungati i tempi medi di vendita: talvolta si toccano punte di sei mesi. La maggioranza delle richieste si concentra sugli immobili che rientrano in una fascia di prezzo media di 300 mila €. Per quanto riguarda le tipologie sono molto ambiti i bilocali di 60-70 mq, comodi, luminosi, in posizione centrale e possibilmente con la presenza di spazi esterni. Anche i tagli più piccoli tengono bene il mercato. Si registrano richieste di soluzioni indipendenti. Una buona percentuale di acquirenti proviene dalle altre province campane e dall’estero (soprattutto americani). Chi cerca soluzioni indipendenti si orienta verso Ravello, Praiano e Positano. Si registra interesse anche verso altri centri meno noti come Scala e Furore, oltre che per le zone periferiche del Comune di Amalfi (Lone, Pastena). Le soluzioni indipendenti più costose sono quelle panoramiche, per le quali si superano anche il milione di €. Ma è possibile anche spendere 150. 000-200. 000 € se si acquista un vecchio rudere completamente da ristrutturare, distante dalla strada principale accessibile grazie a scalinate: si tratta di un segmento di mercato recentemente riscoperto. Sempre sostenuta la richiesta di immobili per il Centro medioevale di Amalfi. Le valutazioni partono da 5. 000 € al mq per arrivare a punte di 10. 000 € al mq. Top prices simili anche nelle prestigiose e panoramiche zone di Vagliandola e Sant’antonio. Negli ultimi anni sono in corso interventi per la riqualificazione del Centro storico. Tra questi la costruzione di un grande parcheggio in roccia in grado di contenere oltre 200 posti auto: un’opera con cui si conta di ridurre la carenza di parcheggi. Sul fronte delle locazioni si consolida sempre più la tendenza degli italiani a prediligere vacanze settimanali. Particolarmente vivace la richiesta di soggiorni settimanali da parte di stranieri che scelgono prevalentemente soluzioni indipendenti. La domanda immobiliare a Capri proviene principalmente da piccoli e medi imprenditori e professionisti di tutta Italia ed in particolare di Roma e Milano. I turisti stranieri sono prevalentemente inglesi e tedeschi, ma si registrano negli ultimi mesi richieste da parte di acquirenti russi. Piacciono sia le ville che gli appartamenti di piccolo taglio, bilocali soprattutto. Le soluzioni più prestigiose sono le ville con affaccio sul mare, di fondamentale importanza per gli acquirenti la presenza di una piscina, anche di piccole dimensioni. Alcune delle vie principali del Centro di Capri, via Delle Botteghe, via Camerelle e via Furlovado, sono sede di prestigiosi locali e negozi, molto apprezzate dagli acquirenti per questo motivo. Gli appartamenti più prestigiosi in questa area raggiungono quotazioni sui 14 mila € al mq. In ribasso le quotazioni degli immobili ad Ischia (-8. 4% nella seconda parte dell’anno) perché si è registrata una maggiore difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. Resiste il mercato delle tipologie di pregio: per i pezzi unici è il venditore a imporre il prezzo e difficilmente ci sono margini di trattativa. Le zone in cui si concentrano queste abitazioni sono Cartaromana e Ischia Ponte a Ischia Porto, San Francesco a Forio di Ischia e zona Castiglioni a Casamicciola. Ad acquistare le soluzioni di pregio, ville indipendenti con giardino, piscina ed ampi terrazzi sono imprenditori e professionisti italiani. Negli ultimi tempi si sono affacciati sul mercato anche compratori russi. L’acquisto della seconda casa vede protagonisti acquirenti che arrivano dalla Campania, soprattutto da Napoli e dal Lazio. Si cercano trilocali da 60-70 mq ma la metratura dell’abitazione passa in secondo piano perché è fondamentale la presenza del terrazzo o del giardino. Al secondo posto nelle preferenze delle richieste c’è la vista mare e infine l’indipendenza. A Ischia Porto, una delle zona più richieste, ci sono immobili degli anni ’70-’80, inseriti in piccoli contesti e valutati mediamente non meno di 5000 € al mq. Quotazioni leggermente inferiori, 4500 € al mq si registrano per le abitazioni di Forio d’Ischia. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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