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Notiziario Marketpress di
Martedì 12 Settembre 2006 |
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TECNOCASA, UN MERCATO IMMOBILIARE A DUE VELOCITA´: FRENA IL CENTRO-NORD E TIENE IL SUD
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Milano, 12 settembre 2006 - Il settore immobiliare prosegue nella sua fase di rallentamento estremamente graduale, che diventa sempre più generalizzato e omogeneo sul territorio italiano. Il ciclo di crescita delle quotazioni, iniziato nel 1998, ha visto il consolidamento di alcune tendenze già manifestatesi negli ultimi semestri e qualche importante novità. I tratti comuni del mercato riguardano i segni positivi nelle variazioni nominali delle quotazioni residenziali, l´allungamento dei tempi di vendita, per effetto di aspettative ancora troppo distanti fra venditori e acquirenti, la stasi del mercato locativo, il calo dei rendimenti medi, la flessione attesa nel numero di compravendite, principalmente nelle metropoli. Si incontrano però sul territorio nazionale anche situazioni diversificate. Dal punto di vista geografico sono cresciuti maggiormente i valori immobiliari nei capoluoghi del sud (+3. 43%), rispetto al nord (+1. 97%) e al centro (+1. 33%). In particolare, alcuni segnali di raffreddamento dei prezzi si confermano in realtà economiche importanti, come Milano, Firenze e Bologna. Più vivace complessivamente l´andamento delle quotazioni immobiliari in Liguria, in Puglia e Sardegna, mentre appare meno dinamico il trend in Friuli, Toscana ed Emilia. L´analisi del profilo dimensionale della realtà urbane ha manifestato un andamento interessante. Per la prima volta da molti anni, nel primo semestre del 2006, sono cresciuti maggiormente i valori nei comuni dell´hinterland (+4. 12%), rispetto alle grandi città (+3. 62%) e ai capoluoghi di provincia (+2. 20%). I differenziali, accumulatisi dall´inizio del ciclo immobiliare, fra le quotazioni presenti nelle metropoli e quelle dei capoluoghi di provincia, sono adesso, a vantaggio delle prime, nell´ordine del 21. 3%. Rispetto ai comuni dell´hinterland lo scostamento è sceso al 17. 8%. E´ risultato indifferente lo stato di conservazione degli immobili. Il mercato ha mostrato infatti una rivalutazione sostanzialmente identica delle soluzioni usate rispetto a quelle nuove/ristrutturate. Permane invece una crescita frazionale superiore per gli appartamenti economici, rispetto a quelli medi e signorili. La domanda immobiliare ha visto la flessione delle richieste indirizzate ai monolocali e trilocali, a favore di quelle rivolte ai bilocali. A Milano la richiesta di piccoli tagli si attesta sul 58. 6%, con un calo dello 0. 4% rispetto all´anno scorso, sostanziale stabilità a Roma, dove le richieste aggregate raggiungono il 48. 8%. In aumento l´offerta nelle grandi città di quattro e cinque locali, in flessione quella delle altre tipologie, particolarmente accentuata per i monolocali (dal 9. 2% al 7. 5%). Si evidenzia, da tre anni a questa parte, una lieve diminuzione nel tasso di crescita dei canoni (+0. 3% nei primi sei mesi del 2006 per i bilocali nelle grandi città), dovuta in parte al ridotto incremento dei salari e in parte alla maggiore offerta di immobili in locazione. Entrando nel dettaglio delle singole metropoli, il mercato locativo che ha fornito segnali più dinamici è stato quello di Palermo, dove si è registrata una crescita nel semestre del 3. 2% per i canoni dei bilocali. Positivi anche i segnali che provengono dal mercato di Genova, che ha evidenziato un incremento dell´ 1. 3% per i bilocali. Da non sottovalutare il ribasso delle locazioni, per la stessa tipologia, verificatosi a Bologna e Firenze (-2. 1%). Segni negativi anche a Napoli, Torino e Verona. L´effetto combinato della dinamica dei prezzi e dei canoni ha prodotto una flessione media dei rendimenti immobiliari nelle grandi città. Per i bilocali i rendimenti medi sono stati infatti del 3. 8% rispetto al 4. 1% del semestre scorso. Fra i segnali positivi, l´andamento della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, che ha evidenziato da gennaio a luglio un incremento costante dei valori. In particolare la classe di spesa superiore, oltre i 249 mila €, è passata nelle grandi città dal 30. 4% al 32. 8% e nei capoluoghi di provincia dall´8. 9% al 10%. I tempi di vendita di un immobile hanno subito, nel corso dell´ultimo anno, un rallentamento medio nell´ordine dei 12 giorni, da 101 a 113 nelle grandi città e di 10 giorni nei comuni metropolitani (da 138 a 148 giorni). L´aumento atteso dei tassi nell´autunno, dopo quelli che ci sono già stati, potrebbe essere assorbito con maggiore difficoltà dal mercato immobiliare. Le trattative sul prezzo saranno più serrate e gli sconti più consistenti. Il segno prevalente nei prossimi mesi sarà di stabilità, qualche incremento delle quotazioni ancora al sud, dove ci sono spazi di rivalutazione. Leggere flessioni dei valori più probabili al nord, nei centri storici, per i grandi tagli. Dovrebbe continuare il trend di mercato che favorisce i Comuni delle cinture periferiche, per la migliore qualità della vita che offrono e per il livello di pricing più contenuto rispetto alle metropoli. Tendenze Del Mercato Dei Mutui Alle Famiglie - Nel 2005 il nostro Paese ha registrato ancora una crescita del credito concesso alle famiglie ed alle imprese, la notevole liquidità e i bassi tassi di interesse hanno permesso infatti un´elevata crescita delle erogazioni. Interessante è stato il contributo del mercato immobiliare e notevoli sono stati gli investimenti che hanno contribuito alla crescita del mercato dei finanziamenti sia verso le famiglie, sia per il comparto delle costruzioni che nel settore delle attività degli intermediari immobiliari. L´aumento delle erogazioni, determinato dal contenuto costo dei prodotti (favoriti dal basso costo del denaro), e dai prezzi degli immobili che negli ultimi anni continuano nella loro crescita anche se in misura più contenuta, ha trovato un´ulteriore accelerazione attraverso altri fattori quali: una maggiore cultura finanziaria, i cambiamenti socio demografici, l´incremento dei canali di distribuzione (sono aumentati del 2,6% gli sportelli bancari nel biennio 2003-2004), il consolidamento del canale internet e l´innovazione dell´offerta e dei servizi. Questi elementi hanno ulteriormente coinvolto le famiglie italiane, che hanno aumentato la loro propensione all´indebitamento anche nel settore del credito al consumo, cresciuto del 18,2% nel 2005 e ancora in crescita nel primo semestre 2006 (+15,1%). Il 2006 si apre con una situazione più favorevole per la nostra economia e il credito di conseguenza dovrebbe continuare a crescere a ritmi interessanti, sebbene in previsione in lieve calo in termini percentuali rispetto al 2005; le previsioni indicano una crescita pari al 13,5%. Si dovrebbe assistere ad un´ulteriore graduale diminuzione dei ritmi di crescita nel 2007 e 2008 con incrementi rispettivamente dell´ 11 % e del 9%. Gli interventi restrittivi della Banca Centrale Europea, graduali nel tempo e contenuti, non sembrano produrre effetti negativi sul reddito, visto che il debito contratto dalle famiglie italiane assorbe solo una quota limitata del loro reddito disponibile. In uno scenario di tassi in aumento gli spread praticati nel breve periodo saranno in lieve recupero e il livello del rischio di creditd non dovrebbe preoccupare gli intermediari finanziari; si è ridotto infatti di circa 0,6 punti percentuali rispetto al 2004 e di 0,8 punti percentuali rispetto al 2003. La qualità del credito concesso non sembra risentire del particolare contesto economico italiano, ancora fragile, e dell´aumento dei tassi; vi è infatti una migliore "selezione" della clientela da parte degli intermediari finanziari che si è sviluppata sulle indicazioni di Basilea 2, e un contenuto livello dei tassi che limitano l´insorgere delle sofferenze che sono in diminuzione e pari all´ 1,4%. Le erogazioni alle famiglie relative all´acquisto delle abitazioni nel 2005 sono aumentate del 13,6% rispetto al 2004, una crescita inferiore rispetto alle erogazioni fatte registrare nel 2004 (+14,73%). Il dato relativo alle erogazioni pubblicato dalla Banca d´Italia nel primo trimestre del 2006 è comunque positivo: +25,61% rispetto al corrispondente trimestre 2005 che aveva fatto registrare un +10,88% rispetto al primo trimestre 2004. I volumi di credito nel primo trimestre 2006 sono infatti i più interessati di questi ultimi anni, cioè dal marzo 2000, con un volume erogato di 14. 363 milioni di euro. Analizzando le macro aree, nel primo trimestre 2006, è l´Italia insulare che fa registrare il valore più elevato di crescita pari a +36,13%, seguita dall´Italia meridionale +32,88%, dall´Italia occidentale +32,22%, dall´Italia centrale +22,56% e infine dall´Italia orientale +12,56%. La crescita maggiore, sempre nei primi 3 mesi del 2006, per quanto attiene le regioni va alla Basilicata con +60,37%, seguita dalla Valle d´Aosta +50% e dalla Sardegna +45,55%, seguono poi la Campania +38,72%, la Lombardia +32,11%, il Piemonte +28,38% e il Lazio +17,35%. Nel complesso le regioni che hanno registrato gli incrementi migliori sono le regioni del sud e quelle insulari. Il mercato si mostra quindi positivo e presenta ancora margini di crescita; il tasso di indebitamento delle famiglie italiane è comunque contenuto e pari a circa il 30% del Pil, rispettivamente inferiore al 55% di quello registrato in nell´area euro, e rispetto al 90% del debito contratto delle famiglie negli Stati Uniti e nel Regno Unito. Le principali variabili del mercato delle erogazioni che sono riconosciute dagli operatori di settore come i fattori che condizionano il mercato del credito sono: - l´andamento dei tassi di interesse; il rendimento del mercato mobiliare; - l´andamento del mercato immobiliare. I tassi di interesse sono la variabile chiave per la comprensione dell´andamento del mercato del credito, essi influenzano il valore delle erogazioni, e possiamo affermare che al decrescere dei tassi le erogazioni aumentano e viceversa. I tassi di interesse hanno registrato in questi ultimi periodi nuovi aumenti a causa dell´esigenza della Banca Centrale Europea di tenere sotto controllo il livello di inflazione. Dal 9 giugno 2003 al 3 agosto 2006 il tasso di sconto è aumentato di un punto percentuale passando dal 2% al 3% attraverso successivi 4 aumenti. La Banca Centrale Europea infatti ha deciso di aumentare il tasso ufficiale di sconto dopo attente analisi, per controllare i prezzi e la domanda che in questi ultimi periodi dà segnali di ripresa. Il mercato interbancario dei tassi ha in parte anticipato l´aumento del tasso di sconto; il valore rilevato del tasso Euribor utilizzato come principale parametro per le erogazioni sui mutui ipotecari era già gradualmente aumentato fin dal mese di gennaio 2006 e ha confermato la sua crescita anche nel mese di agosto con un valore medio del 3,21% a fronte di un precedente 3,13%. Gli aumenti del tasso di sconto hanno portato come conseguenza un aggravio di costo sulle rate dei crediti concessi alle famiglie. Se consideriamo un prestito a tasso variabile di 130. 000€ in 30 anni concesso nel mese di luglio 2000 la rata era pari a 713,7€; il medesimo prestito concesso a luglio 2005 ha determinato una rata di 598,5€ (—123,5€ mensili), un prestito erogato a luglio 2006 ha registrato un esborso di 673,4€ maggiore di +74,9€ rispetto a luglio 2005 pari a +12,51 punti percentuali. Nonostante gli aumenti di questi ultimi periodi le famiglie hanno comunque continuato ad indebitarsi perché influenzate dal basso costo del denaro e della percezione che l´andamento dei tassi di interesse sia sostenibile anche nel prossimo futuro. La seconda variabile riguarda l´andamento del mercato mobiliare, che ha registrato in questi ultimi mesi un trend positivo rafforzato dalle incoraggianti previsioni sulla crescita economica europea. Il mercato azionario italiano nel 2005 ha chiuso con discreti risultati e prosegue nel lento recupero. L´andamento dell´inflazione in Italia rimane costante e in sostanza ferma al 2,10%; l´andamento del Pil nel secondo trimestre 2006 ha registrato una variazione positiva pari a +0,50% rispetto al trimestre precedente e dell´ 1,5% rispetto ai 12 mesi precedenti. La particolare situazione economica comunque spingerà i piccoli investitori a continuare a privilegiare gli investimenti facilmente liquidabili o prodotti che proteggano il capitale. Il terzo fattore che determina l´andamento delle erogazioni è il mercato immobiliare che è a sua volta influenzato dal mercato del credito. La convenienza del credito spinge dunque le famiglie ad acquistare il bene immobiliare. Il "mattone" è infatti considerato un bene rifugio in periodi di incertezza economica. Il numero delle compravendite è sostanzialmente stabile: nel 2005 secondo i dati dell´Agenzia del Territorio le compravendite di abitazioni sono state oltre 833. 000. Esistono altri elementi che sicuramente possono determinare l´aumento del credito, in particolare l´aumento dell´offerta da parte degli intermediari finanziari e una sempre più crescente concorrenza che genera prodotti più competitivi. La maggior parte delle erogazioni avviene a tasso variabile, il 73% dei casi; il valore rispetto al 2004 è però in diminuzione (—4,10%). Il prodotto a tasso misto si mantiene stabile al 16%, mentre è in aumento la scelta da parte delle famiglie del prodotto a tasso fisso pari all´ 11 % (+37,50% rispetto al 2004). La scelta del tasso variabile è determinata dal minor costo del prodotto rispetto al classico tasso fisso più contenuto di -1,25 punti percentuali per le durate di 30 anni, e dal particolare clima di "ottimismo" sull´andamento dei tassi di questi anni che ha portato le famiglie a scegliere il prodotto più rischioso. Il miglioramento dell´offerta e l´andamento del reddito delle famiglie, che registra aumenti contenuti, ha determinato l´aumento della durata dei finanziamenti. Nel 2005 la crescita maggiore è stata ottenuta dai prestiti con durate superiori a 21 anni pari al 49,13% delle scelte. In particolare cresce la percentuale per le durate superiori ai 26 anni, il 24,97% dei casi, contro il 20,58% del 2004 e pari ad un incremento del 21,33%. E´ in aumento anche l´importo medio finanziato relativo ai prestiti per le abitazioni; dal 2005 al primo semestre 2006 è aumentato del 6,89%, dal 2003 al primo semestre 2006 l´aumento è stato pari al 26,53%. Le cause che determinano l´aumento dell´importo finanziato sono: - l´aumento dei prezzi delle abitazioni; - il miglioramento dell´offerta da parte degli intermediari finanziari, oggi si può ottenere un credito fino al 100% del valore di acquisto con più facilità e a costi più contenuti; - l´aumento della tendenza all´indebitamento delle famiglie che progressivamente sta cambiando a causa dei bassi tassi e da fattori legati al comportamento; - il progressivo miglioramento dell´attività di analisi del rischio di credito da parte degli intermediari finanziari determinato dalle indicazioni di Basilea 2, dall´introduzione di nuovi processi di credit scoring e credit bureau score, e delle nuove banche dati sui clienti; - l´andamento delle retribuzioni delle famiglie, l´indice è in aumento dall´inizio dell´anno dell´ 1,4% rispetto ad una più marcata crescita dei prezzi al consumo cresciuti del 2,2% anche se in diminuzione rispetto al 2004 (+2,3%), e del numero degli occupati aumentato rispetto a un anno prima del 1,7%. Si registra anche un aumento delle spese delle famiglie pari al 4,47% nel primo trimestre 2006 sul pari periodo del 2005. Un altro fenomeno rilevante che può contribuire all´aumento del credito è senza dubbio l´immigrazione. La presenza straniera sul nostro territorio si aggira intorno al 5% del totale della popolazione; la domanda di credito proveniente da cittadini stranieri ha registrato una dinamica positiva con oltre 6,5 miliardi di euro erogati nel 2005 e una crescita del 36% rispetto al 2004. Il mercato italiano dei crediti continua quindi a dare segni di crescita anche se in misura minore rispetto agli anni precedenti. Si può constatare però che il mercato è ancora in buona parte un mercato "prime" dove vi è una forte concorrenza e una competizione basata sui "prezzi", senza considerare la qualità della clientela generando come principale conseguenza una ridotta redditività agli intermediari finanziari. Le strategie di gestione già adottate sui tassi "subprime" negli Stati Uniti e nel Regno Unito dovranno nel tempo essere applicate anche in Italia al fine di aprire al mercato della clientela più rischiosa. E´ necessario allargare le opportunità di credito ai segmenti di rischio "alto", applicando nella fattispecie il corretto livello di tasso al fine di garantire un´adeguata redditività e copertura del rischio. Questa operatività permetterebbe di arrivare a segmenti di mercato attualmente non serviti dagli intermediari finanziari e quindi di incrementare i volumi delle erogazioni. Le possibili iniziative che gli intermediari finanziari dovranno adottare per adeguarsi alle evoluzioni del mercato del credito saranno le seguenti: ottimizzare i processi di gestione per incrementare le performance, intervenire sui tempi medi di accettazione delle pratiche che per molte banche sono ancora elevati, e ampliare la gamma di prodotti offerti. Sarà necessario per molti Istituti rivedere il processo di distribuzione dei prodotti diversificando i canali distributivi e aprendo al settore della clientela "più rischiosa". Infine dovrà migliorare il processo di valutazione del finanziamento attraverso una più accentuata standardizzazione della valutazione dei requisiti di credito, valutazione del rischio, e delle stime di valutazione della garanzia. Tutto ciò permetterebbe una più oggettiva valutazione del rating rendendo più semplice la valutazione dei portafogli incrementando così il mercato delle cartolarizzazioni. . |
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