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Notiziario Marketpress di
Martedì 14 Ottobre 2008 |
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AEDES S.P.A. INFORMATIVA E CONTENUTI DELLA MANIFESTAZIONE DI INTERESSE DI SOPAF
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Milano, 14 ottobre 2008 - Il Consiglio di Amministrazione di Aedes non ha integralmente accettato la manifestazione di interesse presentata da Sopaf, anche per conto di altri investitori, in data 17 settembre 2008, ma si è limitato a deliberare di avviare trattative sulla base della stessa manifestazione di interesse. Si sottolinea inoltre che i termini e le condizioni contenute nella manifestazione di interesse devono intendersi ulteriormente soggetti a modifica e specificazione, anche all´esito delle verifiche attualmente in corso sulla situazione legale, fiscale e ambientale (vendor due diligence in corso di svolgimento – su richiesta di Sopaf - da parte di Aedes), dell’esito delle trattative con gli istituti di credito relative alla ristrutturazione del debito e della predisposizione del piano strategico. La manifestazione di interesse prevede che sia deliberato un aumento di capitale di Aedes, sino ad un massimo di Euro 171 milioni, a pagamento per cassa e con opzione ai soci. L’aumento di Capitale dovrà essere sottoscritto entro il 31 dicembre 2008, ovvero - nel caso di ritardi nell’ottenimento di eventuali autorizzazioni di legge - entro il 28 febbraio 2009. La parte inoptata dell’Aumento di Capitale verrà offerta in via esclusiva a Sopaf. Sopaf ha ritenuto che, sulla base delle informazioni in suo possesso all’epoca della presentazione della manifestazione di interesse, l’Aumento di Capitale potrebbe essere effettuato ad un prezzo compreso nel range fra Euro 0,80 e Euro 1,00. Ogni azione di nuova emissione attribuirebbe al sottoscrittore un warrant per sottoscrivere una nuova azione di Aedes al prezzo di emissione di Euro 1,00. L’importo finale dell’Aumento di Capitale e le condizioni di emissione dello stesso saranno determinate una volta concordato il piano strategico del gruppo. Si sottolinea, per altro, che il prezzo dell’Aumento di Capitale è stato determinato sulla base di un valore di mercato del titolo Aedes, che alla data di presentazione della manifestazione d’interesse (17 settembre 2008) era pari a Euro 0,85 e che successivamente il contesto dei mercati finanziari, nel quale erano stati delineati i termini economici dell’Aumento di Capitale, è mutato in senso peggiorativo. La manifestazione di interesse prevede inoltre l’impegno di Sopaf a sottoscrivere e/o far sottoscrivere da un consorzio bancario di sottoscrizione e garanzia, le nuove azioni di Aedes che non fossero state sottoscritte dai soci e/o dai terzi nell’ambito dell’offerta al mercato, sino ad un importo massimo di Euro 171 milioni. L’efficacia dell’impegno di Sopaf è subordinata all’avveramento di tutte le seguenti condizioni sospensive, rinunciabili unilateralmente in tutto o in parte da Sopaf: (a) che sia stato concluso, in termini soddisfacenti per Sopaf, un accordo per la ristrutturazione del debito finanziario consolidato di Aedes (la “Convenzione Bancaria”) con gli istituti bancari che rappresentino nel complesso una percentuale non inferiore all’80% dell’indebitamento finanziario di Aedes e delle partecipate. La Convenzione Bancaria dovrebbe prevedere tra l’altro: (i) un riscadenziamento ed una riformulazione degli impegni nei confronti degli istituti bancari; (ii) il vincolo ad utilizzare parte dei proventi dell’Aumento di Capitale per il pagamento dei debiti relativi agli oneri finanziari; (iii) la trasformazione dei crediti scaduti al 31 dicembre 2008 dagli istituti bancari nei confronti di Aedes e delle sue partecipate, in strumenti finanziari partecipativi, con diritti patrimoniali ed amministrativi da determinarsi. La Convenzione Bancaria verrà negoziata fra Aedes e le banche creditrici all’esito della definizione del piano strategico del gruppo. (b) approvazione, entro il 30 ottobre 2008 di un nuovo piano strategico di Aedes per il periodo sino al 31 dicembre 2011, in termini soddisfacenti per Sopaf; Sopaf ha già segnalato che il piano strategico di Aedes dovrebbe prevedere tra l’altro un rafforzamento del settore dell’asset management con il raggiungimento di un target di Euro 10 miliardi; (c) che sino alla data di sottoscrizione dell’Aumento di Capitale da parte di Sopaf, Aedes e le partecipate non abbiano dato corso ad operazioni di natura straordinaria rispetto a quanto indicato nella relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2008; (d) che, qualora ne sia stata fatta apposita richiesta, Consob rilasci un parere che confermi l’esistenza dei requisiti dell’esenzione dall’obbligo di effettuare un’offerta pubblica di acquisto obbligatoria di cui all’articolo 49, lettera b), del Regolamento Emittenti n. 11971 del 1999. A fronte di tali condizioni, Aedes intende condividere con Sopaf un nuovo piano strategico di Aedes per il periodo sino al 31 dicembre 2011 entro il 30 ottobre 2008 in modo tale da essere in grado di presentare immediatamente dopo gli interventi specifici richiesti agli istituti di credito e definire con loro il contenuto della Convenzione Bancaria. Aedes auspica di poter concludere tale eventuale negoziazione entro il 31 dicembre 2008. Accordo di Moratoria Come già comunicato in data 25 settembre 2008, nel corso dell’incontro tra Aedes e gli istituti di credito esposti, la società ha richiesto formalmente a questi ultimi (rappresentanti il 95% dei debiti bancari in linea capitale), anche in considerazione della manifestazione d’interesse di Sopaf prima accennata, un’estensione del periodo di moratoria - originariamente previsto sino al 30 settembre 2008 - fino al 31 dicembre 2008, al fine di avere il tempo necessario per predisporre il nuovo piano strategico, mettere a punto le procedure per l’esecuzione dell’aumento di capitale e raggiungere un accordo definitivo con le banche creditrici per la ristrutturazione del debito. Nei giorni scorsi Aedes ha sottoposto ai legali di alcuni istituti di credito una bozza del contratto modificativo dell’accordo di moratoria, inviato a tutti gli istituti di credito interessati in data odierna. Ad oggi tale contratto è ancora in corso di negoziazione fra le parti e successivamente alla data del 30 settembre 2008, nessuno degli istituti di credito ha presentato a Aedes richiesta di rimborso delle somme dovute. Piano strategico e approvazione del Consiglio di Amministrazione Come già comunicato al mercato in data 25 settembre 2008, l’elaborazione del nuovo piano strategico di gruppo dovrebbe essere concordata con Sopaf a fine ottobre 2008 e lo stesso verrà comunicato al mercato all’esito di un confronto con gli istituti di credito. Il Consiglio di Amministrazione si riunirà in funzione della tempistica delle negoziazioni in corso con Sopaf e con le banche. Determinazione del fabbisogno finanziario In data 13 giugno 2008, a seguito di un Consiglio di Amministrazione straordinario, Aedes ha informato il mercato circa la necessità da parte dell’azienda di reperire nuove risorse finanziarie attraverso un’ operazione di aumento di capitale e/o emissione di un prestito obbligazionario convertibile eventualmente abbinato a warrants, accompagnata da un necessario riscadenzamento del debito bancario in essere allineato con i tempi di ritorno previsti dalle iniziative di valorizzazione degli attivi immobiliari. In tale occasione, il fabbisogno di nuove risorse finanziarie , che oggi Aedes conferma, venne stimato in 150-200 milioni di Euro con riferimento al 31 dicembre 2009, picco massimo del fabbisogno e stimato senza considerare il rimborso in linea capitale del debito bancario. Aggiornamento sulla cessione di asset immobiliari Nel corso del terzo trimestre dell’esercizio sono state perfezionate le cessioni al conduttore di 3 immobili ad uso commerciale da parte della controllata Aedes Financial Services al prezzo di Euro 22,3 milioni registrando una minusvalenza consolidata di circa Euro 3,3 milioni e un effetto di cassa positivo, al netto delle tasse e del debito allocato, per circa Euro 6 milioni, e delle quote detenute nel fondo Orlando determinando una minusvalenza pari a Euro 1,3 milioni ed un effetto positivo di cassa di Euro 2 milioni. Al momento sono in corso trattative per la cessione di immobili del Gruppo e continua l’attività ordinaria di frazionamento immobiliare. Per quanto concerne in particolare l’offerta avanzata dal fondo Colony Capital Acquisitions Llc per le partecipazioni detenute da Aedes Spa nelle due joint venture “Housing” e con il Gruppo Operae, si informa che tale offerta è decaduta. Informazioni sul portafoglio immobiliare di sviluppo Al 30 giugno 2008 il valore del portafoglio immobiliare di sviluppo, sulla base delle perizie al 31 dicembre 2007, posseduto direttamente e tramite Joint Ventures o fondi immobiliari, era pari a Euro 750 milioni e rappresentava il 34,7% del portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes. Il Gruppo risulta attualmente impegnato, singolarmente o insieme ad altri soggetti, in diverse iniziative di sviluppo in Italia per la cui descrizione e stato di avanzamento si rimanda al sito aziendale www. Aedesgroup. Com (sezione investimenti/development). Essendo tali progetti in differenti stadi di sviluppo le attività necessarie per la loro valorizzazione comprendono, in alcuni casi, la conclusione degli iter urbanistici, la realizzazione di interventi di bonifica, le attività di edificazione e talvolta un’attività di riconversione della destinazione d’uso. Tra i principali progetti di sviluppo, Parco Adriano e Parco Grande, entrambi progetti di sviluppo prevalentemente residenziale nella città di Milano, sono quelli che si trovano nella fase più avanzata di realizzazione. Parco Adriano rappresenta una iniziativa di proprietà della Adriano 81 S. P. A. Società partecipata da Aedes e dalla Gefim S. P. A. ; Parco Grande è una iniziativa p. 5 sviluppata da Rubattino Ovest s. R. L. , joint venture paritetica tra il Gruppo Aedes e la Impresarosso S. P. A. L’entità del fabbisogno lordo complessivo, pro-quota in relazione alle partecipazioni detenute dal Gruppo Aedes per la realizzazione di questi progetti di sviluppo e per il sostenimento delle opere strettamente necessarie alla preservazione del valore degli altri progetti è stimabile a tutto il 2009 in Euro 90 milioni a fronte di incassi attesi dall’attività di vendita frazionata per Euro 19 milioni e linee capex bancarie utilizzabili per complessivi Euro 21 milioni, per un fabbisogno netto di competenza del Gruppo Aedes pari a circa Euro 50 milioni che dovrà essere finanziato dai proventi dell’aumento di capitale di Aedes. Aggiornamento delle perizie sul patrimonio immobiliare Le perizie di valutazione del patrimonio immobiliare del Gruppo Aedes fanno riferimento al 31 dicembre 2007. L’aggiornamento delle perizie da parte di un perito indipendente, qualora non se ne ravveda prima la necessità ai fini della predisposizione del piano strategico, avverrà, come da prassi, al 31 dicembre 2008. Il Gruppo elabora usualmente perizie su specifici immobili al servizio di precise operazioni immobiliari. Qualora da tali perizie emergessero valori di mercato inferiori ai valori di carico degli stessi (contabilizzati con il metodo del costo) se ne terrà conto in sede di redazione dei documenti contabili. Aggiornamento sulla situazione finanziaria La situazione finanziaria di Gruppo evidenzia, alla data del 22 settembre. , un indebitamento lordo in linea capitale pari a Euro 817,9 milioni a fronte di depositi bancari pari a Euro 36,0 milioni per la maggior parte non disponibili. Le rate, in linea capitale, scadute e non pagate ammontano ad Euro 157,2 milioni. Non risultano ad oggi disponili linee di credito per esigenze di cassa. La società non ha richiesto al sistema bancario alcuna nuova linea di credito né, per quanto a conoscenza della stessa, ne sono state concesse d’iniziativa. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari all’83% dell’indebitamento complessivo di Gruppo. Il Gruppo ha in essere contratti di copertura dal rischio di variazione dei tassi di interesse per complessivi Euro 44,5 milioni di nozionale. Il valore di mark-tomarket di tali strumenti risultava pari ad Euro 0,6 milioni positivo alla data del 30 giugno 2008. I contratti derivati si riferiscono a strumenti a basso rischio, in linea con la politica aziendale in tema di coperture, riconducibili a swap plain vanilla o a cap. Le voci di indebitamento finanziario di Gruppo, alla data del 22 settembre 2008, riclassificate per linea di business, sono di seguito sintetizzate (dati in Euro/milioni): Indebitamento connesso ad operazioni Investment 179,8. Di cui: ipotecario/fondiario 134,4. Di cui: leasing 24,8. Di cui: assistito da altre garanzie 20,6. Indebitamento connesso ad operazioni Trading 87,3. Di cui: ipotecario/fondiario 24,5. Di cui: leasing 37,8. Di cui: assistito da altre garanzie 25,0. Indebitamento connesso ad operazioni Development 185,3. Di cui: ipotecario/fondiario 93,7. Di cui: leasing 0. Di cui: assistito da altre garanzie 91,6. Indebitamento chirografario verso Istituti Finanziari 322,4. Indebitamento verso altri finanziatori 43,1. Totale Indebitamento finanziario lordo 817,9. Tale indebitamento presenta rate di pagamento di interessi e rimborsi capitale normalmente con periodicità trimestrale. Alcuni dei finanziamenti di cui sopra presentano specifici impegni finanziari (c. D. Covenants) di cui i più utilizzati sono sostanzialmente riconducibili a: a) Loan to Value Ratio (Ltv): rapporto tra il valore facciale del debito ed il valore di mercato del bene finanziato. Il livello massimo di tale covenant è fissato in un range compreso tra un minimo di 50% e un massimo di 85%; b) Interest Cover Ratio (Icr): rapporto tra il risultato operativo e gli interessi maturati sul debito. Il livello minimo di tale covenant è fissato in un range compreso tra un minimo di 125% e un massimo di 150%; c) Pfn/pn: rapporto tra Posizione Finanziaria Netta (Pfn) e Patrimonio Netto (Pn) di Gruppo. È un covenant presente nei principali finanziamenti chirografari ed è fissato ad un livello massimo in un range compreso tra un minimo di 2 e un massimo di 2. 5; d) Patrimonio Netto di Gruppo non inferiore a Euro 300 milioni. È un covenant presente nei principali finanziamenti chirografari. Si segnala che, come risultato del combinato effetto del mancato raggiungimento di tali covenant sulla maggior parte dei finanziamenti e per la presenza di clausole di c. D. Cross-default, per la quasi totalità dei contratti di finanziamento di cui sopra risultano non rispettate una o più clausole, la cui principale conseguenza è la possibilità per le banche finanziatrici di attivare clausole di recesso o risoluzione dagli stessi. Ad oggi tuttavia, non sono state attivate tali clausole da nessuno degli Istituti finanziatori né esercitate le relative garanzie, ad eccezione dell’avvenuta escussione di una fidejussione corporate da parte di Société Générale relativamente ad un finanziamento verso una società partecipata, evento già ampiamente segnalato nella Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2008; si segnala peraltro che Aedes ha immediatamente escusso controgaranzia ricevuta per il 50% dell’esposizione dal partner dell’iniziativa. Per quanto attiene alla componente commerciale dei debiti, si segnala che l’ammontare complessivo dei debiti scaduti oltre i 60 giorni e non pagati risultava essere di Euro 15 milioni alla data del 30 giugno. , aumentato ad Euro 16,8 milioni al 31 agosto e pari ad Euro 16,5 milioni al 22 settembre. Il Gruppo Aedes provvederà, in sede di diffusione del Resoconto intermedio sulla gestione al 30 settembre 2008, ad aggiornare i dati di cui alla presente nota e quelli di cui alla Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2008. . |
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