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Notiziario Marketpress di Giovedì 20 Novembre 2008
 
   
  MERCATO IMMOBILIARE MILANO NEL PRIMO SEMESTRE DELL’ANNO LE QUOTAZIONI DI MILANO SONO DIMINUITE DEL 2.2%.

 
   
 
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I sem 2008
+15. 2% 10. 9% +13. 5% +10. 8% +6. 9% +4. 7% +5. 7% +1. 8% -2. 2%
Milano, 20 novembre 2008 - In diminuzione del 3. 1% le quotazioni degli immobili nelle aree centrali della città. I tempi di vendita aumentano e il gap tra domanda ed offerta si amplia sempre di più. La maggiore offerta di immobili in vendita fa temporeggiare sempre più gli acquirenti, ben disposti ad acquistare, investendo anche cifre elevate, ma solo se sussistono determinati standard qualitativi. In zona Duomo, nei primi sei mesi dell’anno, si sono compravenduti soprattutto tagli piccoli (bilocali) acquistati da genitori per i figli o da professionisti a Milano per lavoro e le vendite si sono realizzate in special modo su via Torino e nelle traverse dove, per una soluzione ristrutturata si pagano anche 7500 € al mq. Le richieste sono sempre più selettive e indirizzate ad abitazioni situate ai piani alti, luminose ed inserite in contesti d’epoca. E’ molto più difficile collocare con successo sul mercato gli immobili situati ai piani bassi e soprattutto inserti in contesti degli anni ’50-’60. In zona Missori sono in corso degli interventi di ristrutturazione su vecchie case da cui si ricaveranno tagli piccoli (50-70 mq), con operazioni di frazionamento e attici. Rallentamento del mercato anche in Brera, più richiesto da un target giovane, soprattutto in locazione. La domanda di immobili si orienta sia sui tagli piccoli, monolocali e bilocali, che sono stati maggiormente compravenduti che sui tagli più grandi (200 mq). Le abitazioni più richieste sono state quelle d’epoca inserite nel tratto compreso tra corso Garibaldi e le sue traverse, che si estende verso il centro della città (via Solferino, via Palermo) e dove si concentrano soprattutto le tipologie d’epoca. Per una soluzione ristrutturata si pagano anche 9000 € al mq. Il mercato delle soluzioni di prestigio ha tenuto bene su entrambe le zone ma parliamo di un mercato di nicchia che regge grazie anche all’ offerta esigua. Le richieste in questo caso si orientano su tagli oltre i 200 mq, posizionati all’ultimo piano, con affreschi, dotati di vista o terrazzo, posizionati in contesti tranquilli e silenziosi. Abbastanza stabile il mercato delle locazioni che registra una buona richiesta soprattutto sui piccoli tagli richiesti da studenti, italiani e stranieri e da dirigenti a Milano per lavoro. Nei primi sei mesi dell’anno si sono ribassate le quotazioni degli immobili della zona di Porta Ticinese – Parco delle Basiliche. Chi ha comprato lo ha fatto per necessità e si è rivolto alla prima abitazione in assoluto. Chi ha venduto lo ha fatto prevalentemente perché ha acquistato contemporaneamente un’altra abitazione e necessitava del capitale e in questo caso le quotazioni sono state riviste verso il basso. Tra gli investitori resistono i genitori degli studenti universitari. Il prezzo dell’immobile sta diventando fondamentale per la conclusione della compravendita. Si registrano maggiori difficoltà per la vendita dei tagli più grandi (dal quattro locali in su). Le soluzioni di pregio, tra 120 e 150 mq, registrano maggiori difficoltà di vendita se superano il milione di €, anche se con finiture e caratteristiche di rilievo. Mentre per le abitazioni di lusso, oltre i 200 mq, se la posizione è ottimale e l’immobile molto signorile, il venditore può ancora realizzare importanti valori. Anche le tempistiche di vendita sono aumentate e si registrano tempi minimi di 4 mesi. Particolarmente apprezzate le soluzioni, ben rifinite, di 40-50 anni fa, situate intorno al Parco delle Basiliche perché più esclusivo. Per un buon usato difficilmente si scende sotto i 5000 € al mq. Apprezzate anche le tipologie del 1800 e quelle più recenti degli anni ’60-’70 situate in via Arena e via Conca del Naviglio. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4700-4800 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni e in zona sono sempre protagonisti gli studenti e coloro che si trovano a Milano per motivi di lavoro. Per un bilocale oggi non si superano 1000 €. Tra le macroaree che hanno registrato la contrazione più sensibile delle compravendite c’è quella di Bovisa-sempione (-3. 8% nella prima parte dell’anno) che vede performance particolarmente negative nei quartieri di Espinasse-certosa e Sarpi-canonica. Il calo delle quotazioni nel quartiere di Espinasse-certosa ha riguardato in particolare la zona più popolare, dove si concentravano in passato le compravendite degli stranieri e di coloro che non potevano permettersi investimenti cospicui. Tra queste Villa Pizzone dove ci sono abitazioni dell’Aler degli anni ’50-’60 ma anche vecchie case di ringhiera. Per una soluzione usata si spendono cifre medie di 2000€ al mq. Hanno tenuto le quotazioni in piazzale Accursio e viale Espinasse così come quelle situate in viale Certosa presso gli stabilimenti della Bayer, dove ci sono stabili civili degli anni ’50-’60. La ricerca vede protagonisti famiglie, giovani coppie, single alla ricerca di bilocali e trilocali. Su viale Espinasse ci sono degli immobili di nuova costruzione venduti a 3200 € al mq. Al momento non si prevedono interventi di riqualificazione per la zona ma la vicinanza alla Bovisa potrebbe avere effetti benefici anche in questo quartiere. Infatti alla Bovisa si prevede la realizzazione di un parco scientifico, una sorta di cittadella per migliaia di persone che possano vivere e lavorare. Si prevede il raddoppio del Politecnico, un parco scientifico ed industriale che conviva con aree verdi, negozi, residenze, teatri, cinema e altre strutture di intrattenimento. In ribasso le quotazioni dell’area di Sarpi-canonica dove le trattative si sono prolungate anche fino a quattro mesi. Ad avere successo tra gli acquirenti sono state soprattutto le tipologie d’epoca, costruite tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900 e caratterizzate da soffitti alti, camino e pavimenti in legno. Le richieste si concentrano soprattutto sulle abitazioni situate in via Londonio, corso Sempione e in tutta l’area adiacente al parco Sempione. In questa zona si possono acquistare appartamenti in palazzi nati negli anni ’60 e ’70 (4000 € al mq per una tipologia ristrutturata) oppure soluzioni in case d’epoca (4500 € per una tipologia ristrutturata). I top prices si realizzano in via Melzi D’eril o via Canova dove soluzioni d’epoca costano anche 5000 € al mq. Da settembre 2008 via Paolo Sarpi è diventata isola pedonale. Sul mercato degli immobili in locazione, i canoni elevati spingono all’acquisto. Le richieste di affitto provengono essenzialmente da singles e giovani coppie. Il canone di un bilocale è di 650-700 € al mese mentre quello di un trilocale è di 750-800 € al mese. In diminuzione del 2. 8% anche le quotazioni degli immobili nella macroarea di Fiera-san Siro, con ribassi abbastanza generalizzati su tutti i quartieri ad eccezione di Fiera-monterosa dove, in questi primi sei mesi dell’anno, non si sono registrati cali di compravendite e difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. I proprietari degli immobili hanno compreso il nuovo andamento del mercato e, di conseguenza, le tempistiche di vendita e le trattative non hanno subito allungamenti. Il target medio della zona è rappresentato soprattutto da famiglie che acquistano per uso diretto, a cui piace la zona e che quasi sempre vi hanno già vissuto. Nei primi sei mesi dell’anno hanno preferito soprattutto le tipologie già ristrutturate o comunque abitabili. Non ci sono investitori dal momento che i prezzi sono elevati per questo tipo di acquisto mentre le locazioni sono in linea con quelle dei quartieri limitrofi. Nell’ultimo anno si registra poco movimento sul mercato delle locazioni, perché i locatari selezionati ricercati dai proprietari, al momento, non sono presenti sul mercato che invece vede una domanda alimentata soprattutto da stranieri. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. Tra le zone più ambite c’è viale Monterosa e le sue traverse dove si concentrano soluzioni degli anni ’20 e ’30 e condomini signorili degli anni ’60-’70, con appartamenti non inferiori a 200 mq. Per un buon usato non si spendono meno di 5000 € al mq. Leggermente inferiori le quotazioni dei condomini medio-signorili degli anni ’60 situati in via Albani e valutati mediamente da 3500 a 4500 € al mq. La zona, dopo i benefici legati al trasferimento della Fiera a Rho, ha acquistato maggiore tranquillità e allo stesso tempo ci sono aspettative di miglioramento per la realizzazione del progetto City Life che ha portato già alla demolizione dei vecchi capannoni della Fiera. Ricordiamo che esso prevede quasi 290 mila mq tra interventi residenziali, negozi e terziario, oltre 165 mila mq di aree verdi, poco più di 28 mila mq per piazze e spazi pubblici, 27 mila mq di parcheggi pubblici, un museo di arte contemporanea, una linea della metropolitana. Nella macroarea Città Studi-indipendenza si registra una diminuzione delle quotazioni del 2. 6% che vede contrapposte performance dinamiche in Piceno – Plebisciti e, al ribasso, in Città Studi – Pacini e Padova-crescenzago. In quest’ultimo la posizione periferica ed una serie di disordini sociali registrati negli ultimi mesi rende difficile vendere gli immobili se non dopo una serie sensibile di ribassi. Ad acquistarli sono persone che hanno legami con la zona oppure giovani coppie che non possono permettersi spese elevate per l’abitazione. In passato in zona hanno acquistato numerosi stranieri, ma al momento la loro domanda è decisamente diminuita. Si cercano prevalentemente bilocali che consentono una spesa compresa tra 120 e 130 mila €. Il quartiere comunque è interessato dal progetto del recupero dell’area dell’ex Magneti Marelli ora nella sua fase più importante. Si prevede la fine dei lavori per il 2010. Si costruiscono appartamenti e villettine a schiera. E’ stata ultimata invece la filotramvia che collega viale Monza con il quartiere Adriano. Il nuovo si vende a 2800 € al mq. Sempre in questo quartiere ci sono numerosi stabili in edilizia convenzionata che si collocano con difficoltà sul mercato. A Crescenzago prevalgono le soluzioni civili degli anni ’70. In lieve ribasso le quotazioni degli immobili nella zona di Città Studi – Pacini dove si registra una tenuta dei piccoli tagli ed un calo sulle abitazioni di dimensione più grande. Esiste una certa difficoltà per coloro che desiderano vendere e soprattutto realizzare un surplus o recuperare almeno il valore a cui avevano acquistato. E’ più difficile infatti che riescano a farlo perché si trovano di fronte acquirenti che hanno ridotto il budget. Il taglio più richiesto è il bilocale, apprezzato soprattutto da chi deve realizzare il primo acquisto, dai genitori degli studenti universitari e dagli investitori che continuano ad acquistare in zona grazie alla presenza dell’Università. Gli immobili hanno quotazioni molto diverse a seconda che ci si trovi verso piazza Piola o verso Lambrate. Nel primo caso infatti sono disponibili soluzioni d’epoca valutate mediamente intorno a 3500 € al mq mentre abitazioni degli anni 50-’70 sono disponibili verso Lambrate dove le quotazioni scendono a 3000 € al mq. Performance ancora positive per gli immobili nella zona di Piceno-plebisciti dove, nei primi sei mesi dell’anno, si sono realizzate compravendite su soluzioni di qualità. Sono state compravendute le tipologie ristrutturate o comunque in buone condizioni, con una disposizione razionale degli spazi interni, inseriti in bei contesti condominiali. Si sono venduti tagli fino a 120 mq. Tra le soluzioni più ambite quelle costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’50, collocate tra corso Xxii Marzo e via Archimede e gli appartamenti in palazzi della fine del 1800 ed inizi del 1900 su corso Plebisciti. Parliamo di un mercato di nicchia , che acquista tagli minimi di 300 mq. Per disponibilità di spesa più bassa si prestano le abitazioni situate in viale Campania e viale Corsica. Al momento sono in corso i lavori per la riqualificazione dell’ex scalo di Porta Vittoria che al momento ha visto la realizzazione di un palazzo destinato ad uso residenziale, con finiture di prestigio e valutato a 4500-5000 € al mq. Il progetto è molto più ampio e prevede una volumetria complessiva di 55. 866 mq, suddivisa tra residenze, terziario, albergo, cinema multisala , attività commerciali di dettaglio e parcheggi. La macroarea di Vercelli-lorenteggio segnala un ribasso delle quotazioni dell’1. 9% trascinato da variazioni nominali negative dei prezzi particolarmente sensibili nelle aree di Washington e Forze Armate. Nell’area intorno a via Washington sono aumentati i tempi medi di vendita che si attestano sui sei mesi. La tipologia più richiesta è il bilocale mentre sono in calo gli acquisti per investimento. A cercare casa in zona sono singles, giovani coppie e famiglie. L’edilizia di zona Washington è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’30 ed i primi anni ’70. Un appartamento ristrutturato costa circa 5000 € al mq. In piazza Piemonte sono in costruzione numerosi box sotterranei e altri sono in previsione in via Washington. La domanda di box auto è alta ma l’offerta è scarsa, il prezzo di un box singolo è di 50 mila €. Il mercato delle locazioni in zona è sempre dinamico e vede protagoniste soprattutto società e banche. Cercano case in affitto anche studenti ed impiegati. Il canone di locazione di un bilocale è di 850-900 € al mese, quello di un trilocale è di 1300-1500 € al mese. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Forze Armate dove la presenza di immobili di tipo civile e popolare con prezzi relativamente più bassi rispetto ad altri quartieri della città lo rende interessante per categorie di acquirenti dalla disponibilità di spesa più bassa. Infatti nel quartiere si cercano bilocali a cui destinare un budget medio di 140-160 mila €. Si è ridimensionato il numero degli stranieri che acquistano in zona e si sono registrati anche alcuni casi di vendita da parte di persone che non riuscivano più a pagare il mutuo e che hanno ceduto la loro abitazione per acquistare un immobile più piccolo o di tipologia più popolare. In zona ci sono appartamenti di nuova costruzione per i quali si chiedono anche 3500 € al mq. Gli immobili più richiesti sono quelli situati su via delle Forze Armate, meno richieste le vie limitrofe. Chi ha acquistato nei primi sei mesi dell’anno ha preferito le soluzioni da ristrutturare. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei canoni di locazione dal momento che le cifre richieste sono molto elevate e non alla portata del budget medio dei potenziali affittuari della zona. Si prevedono degli interventi di alloggi in edilizia convenzionata non lontano da Bisceglie. In diminuzione dello 0. 5% i prezzi delle abitazioni nella macroarea di Lodi-corsica dove si registra un incremento delle quotazioni nella zona di Tito Livio, influenzato dalle nuove realizzazioni in corso in aree non lontane. Infatti in viale Caldara è stata recuperata una vecchia cascina che lascerà posto ad appartamenti di nuova costruzione, valutati 6800 € al mq, in via Muratori si è proceduto al recupero di una ex falegnameria per ricavare appartamenti valutati 7000 € al mq. Altri recuperi sono in corso in via Lattanzio. In questi primi sei mesi dell’anno si sono venduti tagli piccoli (intorno ai 60 mq) a coppie giovani o giovani al primo impiego oppure tagli oltre i 160 mq (per famiglie). Tra gli acquirenti di bilocali anche genitori di studenti presso la vicina Bocconi. Tra le zone più quotate quella che si sviluppa intorno a piazzale Libia e viale Lazio perché verde e con condomini degli anni ’50-’70. Per un medio usato si spendono mediamente 5000 € al mq. Meno quotati gli immobili situati intorno a piazzale Cuoco, verso l’Ortomercato, acquistabili a 2800 € al mq. La zona potrebbe riqualificarsi a lungo termine in seguito al progetto che prevede lo smantellamento dell’Ortomercato per lasciare spazio alla “Città del gusto e della salute”, una sorta di «hub dell’agroalimentare della qualità», che sorgerà sull’ex area carni dei Mercati generali di via Lombroso. Ci sarà la nuova Borsa telematica agroalimentare, uno dei progetti di punta nella candidatura di Milano all’Expo 2015. In diminuzione dell’1. 7% le quotazioni degli immobili nella macroarea di Stazione Centrale-gioia -Fulvio Testi con la performance negativa del quartiere della Stazione Centrale dove oltre ad esserci un calo delle compravendite si registra anche un degrado di alcune zone a ridosso della Stazione, con la conseguenza che la domanda si è decisamente ridotta. Si registrano richieste da parte di stranieri che non riescono a comprare perché non hanno più accesso al credito come un tempo. Ad acquistare nei primi sei mesi dell’anno sono stati prevalentemente residenti del posto che hanno cambiato casa o hanno acquistato la prima casa. Tra le zone più richieste c’è viale Melchiorre Gioia dove ci sono abitazioni della fine degli anni ’60 e dove acquistano quasi sempre persone che vi hanno sempre vissuto. Le quotazioni di un buon usato sono di 2800 € al mq. Al momento le tipologie più richieste sono quelle più grandi (trilocali e quattrolocali) e non si registrano penalizzazioni per le fasce alte di spesa (da 500 - 600 mila €). Più colpita la fascia inferiore a 200 mila € che più spesso ricorreva al mutuo. Non ci sono molte nuove costruzioni ma soprattutto interventi di ristrutturazione. Unica macroarea positiva quella di Navigli-famagosta che registra un lieve aumento dello 0. 5% e con un ribasso delle quotazioni nella zona di Pezzotti-bocconi che, da semestri, continuavano a crescere e che ora per la prima volta iniziano a ridimensionarsi. La zona che è sempre stata oggetto di acquisti per investimento sta registrando un cambio delle richieste in questo senso. Gli investitori attirati dalla presenza della Bocconi, infatti, pur avendo il denaro necessario per acquistare sono molto attenti nelle loro scelte. Tra questi anche genitori di studenti universitari. Negli ultimi tempi prediligono soprattutto le tipologie con due camere da letto in modo che ognuno abbia la sua stanza e se l’immobile presenta una cucina ed un soggiorno anche quest’ultimo viene trasformato in camera da letto. L’orientamento in generale è sui trilocali di 80-90 mq. Tagli ancora più grandi sono richiesti da chi invece cerca l’abitazione per poter vivere (il taglio più richiesto è mediamente di 120-130 mq) . Quanto allo stato di conservazione di prediligono le soluzioni già ristrutturate oppure da ristrutturare (in questo caso non si vogliono spendere più di 4000 € al mq). In diminuzione la richiesta dei bilocali che in passato erano acquistati, oltre che dagli investitori, anche da giovani coppie in difficoltà con l’acquisto. Altro elemento emerso è che in questo periodo chi cerca casa sembra avere limitato il proprio interesse alla zona di via Teuliè, viale Bligny, via Sarfatti, via Giambologna e via Castelbarco che sono immediatamente a ridosso della struttura universitaria. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni è animato soprattutto dagli studenti e anche in questo caso c’è una preferenza per le tipologie arredate, predisposte per il collegamento internet e strutturate in modo tale che ogni studente abbia la sua stanza. In lieve aumento nel secondo semestre del 2008 le quotazioni degli immobili nella zona di Ripa di Porta Ticinese dove si sono realizzate compravendite soprattutto con genitori di studenti universitari che studiano presso la Bocconi o lo Iulm. Il taglio più ricercato è stato il bilocale. Tra le caratteristiche più apprezzate la vicinanza alle sedi universitarie, la tranquillità della zona e la presenza dei servizi. Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si sono preferiti quelli da ristrutturare per una maggiore personalizzazione. Le famiglie che cercano l’ abitazione per uso diretto e che si orientano soprattutto su tagli più grandi preferiscono acquistare in zone meno costose come piazzale Abbiategrasso o Ludovico il Moro. Le zone più richieste sono quelle lungo il Naviglio, dove si concentrano le soluzioni di ringhiera tipiche milanesi che hanno prezzi medi di 4000 € al mq (se ristrutturate) o 3000 € al mq (da ristrutturare). Prezzi più elevati si possono toccare per le abitazioni situate nella parte pedonale del Naviglio dove però c’è poca offerta. Da segnalare una serie di interventi di nuova costruzione in viale Cassala e a ridosso della fermata della metropolitana di Romolo. Segnali deboli arrivano dal mercato delle locazioni che comunque registra una buona domanda da parte di studenti universitari e di personale della vicina “Nestlè”. Si registra una minore appetibilità dei loft, in particolare se non hanno subito il cambio di destinazione d’ uso ad abitazione. Gli interventi di urbanistica sul territorio milanese vedono nell’Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nei primi mesi del 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Il prolungamento fino a Linate potrebbe essere avviato entro l’estate del 2009. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-bergamo-milano). E’ in previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho. Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi-repubblica, l’ex Fiera Campionaria e Santa Giulia. Infine l’area Rho-pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l’Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. Sono iniziati da alcuni mesi i lavori per la riqualificazione dell’ex Magneti Marelli, sul Quartiere Adriano dove sorgeranno torri residenziali, 155 mila mq di verde pubblico, piscine, centri benessere, campi sportivi, sedi universitarie, asili, centri culturali e per anziani. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro importante progetto riguarda l’area est della città dove sono in corso i lavori per il recupero dell’area dell’ex Maserati nel quartiere Rubattino. Completata la prima parte del progetto iniziano ora i lavori per il versante est, oltre il viadotto della tangenziale. Sono previste destinazioni terziarie, commerciali, produttive a cui si aggiungerà un polo universitario di chimica, farmacia e medicina ed un parco centrale.
Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio ‘08 10. 1% 41. 9% 34. 1% 11. 6% 2. 3%
Luglio ‘07 10. 9% 44. 2% 31. 8% 10. 4% 2. 7%
Da Luglio 2007 a Luglio 2008 le richieste di trilocali sono passate da 31. 8% a 34. 1% e quelle dei quattro locali da 10. 4% a 11. 6%.
Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio ‘08 11. 4% 45. 6% 31. 3% 9. 0% 2. 7%
Luglio ‘07 11. 2% 41. 4% 32. 9% 11. 9% 2. 6%
Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il bilocale con il 45. 6% delle richieste. A seguire il trilocale con il 31. 3%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . 		 
   
 

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