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Notiziario Marketpress di
Martedì 19 Settembre 2006 |
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NOMISMA: OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA I SEMESTRE 2006 MILANO
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Milano, 19 settembre 2006 - Nel I semestre dell’anno il mercato immobiliare milanese ha presentato diverse sfaccettature a seconda dei comparti considerati. I prezzi sono aumentati in tutti i segmenti, ma per la prima volta da anni il mercato abitativo ha segnalato anche flessioni (fuorché in periferia) che testimoniano un rallentamento delle dinamiche del mattone ed un loro graduale riassestamento. Nessun segno “-“, invece, per uffici, negozi e posti auto che, al contrario, hanno perseverato nella loro crescita senza accusare rallentamenti rispetto alla fine del 2005. Dalla fine dell’anno scorso i prezzi sono cresciuti di 2-3 punti percentuali, mentre l’incremento su base annua è intorno ai 5-6 punti, molto inferiore agli incrementi anche a due cifre di 3 o 4 anni fa. Il mercato abitativo e quello dei posti auto, strettamente collegati fra di loro, in questa fase denunciano anche un allungamento dei tempi di vendita che non si avverte, invece, per uffici e negozi, mentre gli sconti sui prezzi di offerta sono tendenzialmente in riduzione per tutti i segmenti. Tale fenomeno si può ricondurre ad una maggiore adeguatezza delle quotazioni iniziali rispetto a quelle effettive espresse dalle condizioni reali del mercato. Il mercato della compravendita manifesta, in tutti i comparti considerati, fenomenologie differenti da quelle del mercato dell’affitto, ancora meno dinamico e con prospettive, a parere degli operatori interpellati, più problematiche. Questo a partire dalla domanda che, ad esempio, sembra aver cessato di rarefarsi per gli immobili da acquistare, contro una richiesta di locazione ancora piuttosto esigua. Inoltre anche le tempistiche locative stanno crescendo in maniera indifferenziata portandosi a livelli assai vicini a quelli necessari per vendere gli immobili. Infine, la contestuale diminuzione o minore crescita dei canoni da locazione combinata all’incremento dei prezzi ha determinato una compressione ulteriore della redditività lorda, oramai da record negativo degli ultimi 10-15 anni. Per il prossimo semestre si prevede stabilità in relazione al volume dei contratti e dei prezzi in tutti i comparti, mentre più pessimismo si registra in corrispondenza del mercato locativo, previsto in tendenziale flessione, con la sola eccezione del mercato dei negozi al dettaglio. Mentre il mercato sta gradualmente cambiando la propria intonazione, la città si sta rapidamente modificando in maniera strutturale grazie ad una massiccia operazione di riqualificazione/demolizione di aree industriali e all’avvio di nuovi progetti edilizi ed infrastrutturali che interessano numerosi ambiti urbani e periurbani. Tra i maggiori interventi approvati in extremis dalla uscente amministrazione comunale si cita l’approvazione dell’area industriale ex Marelli, di proprietà di Aedes e Gefim (la parte Marelli-adriano) e del gruppo Pasini (area Cascina San Giuseppe) che prevede un investimento di 750 milioni di Euro e che ospiterà un parco, residenze per 200 mila mq, spazi commerciali e per il tempo libero. Non lontano da questo progetto si realizzerà la riqualificazione dell’Area Falck (Risanamento) a Sesto San Giovanni che coinvolgerà il genio di Renzo Piano. In chiusura di mandato dell’amministrazione comunale sono stati poi licenziate le approvazioni per le trasformazioni edilizie riguardanti la Manifattura Tabacchi (di proprietà Pirelli Re e Fintecna), le Ex Varesine (Hines Italia-galotti) e il Piano Bicocca (cooperativa Spagna 82). Questi gli ultimi di una serie lunga e numerosa di progetti che hanno coinvolto tutto il territorio meneghino attraverso nuova edificazione, riqualificazione e demolizione di edifici esistenti. Si consideri al proposito che nel periodo 1998-2005 a Milano sono stati oggetto di programmi di riqualificazione e trasformazione grandi progetti che hanno interessato 10,5 milioni mq di territorio comunale, 2,8 milioni di mq sono stati interessati da piccoli interventi di riqualificazione, cui si aggiungono 6,3 milioni di mq per verde e servizi, 2,6 milioni di mq di residenza (libera, convenzionata e pubblica), 2,1 milioni di mq per il settore terziario, commerciale, ricettivo e produttivo e 1,44 milioni di mq di aree a standard. Anche la programmazione infrastrutturale risulta piuttosto intensa, a cominciare dal prolungamento delle tre linee metropolitane esistenti e dalla definizione dei percorsi delle linee 4 e 5 (quest’ultima recentemente affidata in project finance alla cordata Astaldi); anche la tangenziale est esterna ha la massima priorità di realizzazione, così come la Bre-be-mi e la Pedemontana. Lo sviluppo delle reti infrastrutturali urbane ed extra-urbane avrà impatti significativi in prima battuta sulla competitività/attrattività del territorio e di conseguenza anche sulle quotazioni immobiliari, fenomeno che si è verificato con interventi già realizzati quali il Nuovo polo fieristico di Rho-pero e l’apertura di nuove stazioni ferroviarie e della metropolitana. Nel I semestre del 2006 il mercato abitativo milanese continua a mettere a segno incrementi, anche se sempre più contenuti, in relazione ai valori di compravendita. Rispetto alla fine dell’anno scorso i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 2%, il dato più contenuto dal 1998, quando terminava la fase riflessiva del mercato e iniziava la ripresa del presente ciclo immobiliare. Rispetto a giugno del 2005 i valori sono cresciuti del 5,5%, circa la metà rispetto a quanto si osservava tra il 1999 ed il 2004, ovvero durante la più dinamica fase espansiva del mercato. Se il dato sintetico è comunque positivo, sebbene, di dimensioni più contenute rispetto al passato, qua e là si notano timidi segni di flessione nei valori, in particolare in corrispondenza dei mercati centrali e di pregio (nei valori medi minimi) o anche delle aree semicentrali (i valori medi massimi) e comunque sono le periferie urbane quelle che registrano i rialzi più elevati. I contenuti innalzamenti dei prezzi si associano ad una flessione negli sconti che vengono praticati all’atto della compravendita (i più bassi fra le 13 città monitorate). Ciò verrebbe ad indicare una maggiore adeguatezza delle quotazioni inizialmente richieste dai venditori alle effettive esigenze e percezioni da parte degli acquirenti che hanno la possibilità di valutare un’offerta più abbondante prendendosi così più tempo nella scelta. A proposito di tempi di vendita, infatti, si registra un ulteriore allungamento che li riporta sui 4 mesi e mezzo, il valore più alto dal 1998, oltre che essere fra i più elevati del campione di mercati monitorati. Analizzando meglio a livello di singola zona urbana i dati su tempi di vendita, sconti praticati e variazioni dei prezzi, notiamo che i tempi di attesa maggiori si rilevano in corrispondenza delle zone più centrali e pregiate, proprio là dove il mercato ha registrato una certa debolezza nelle performance dei valori e dove si notano anche crescite sul fronte degli sconti a sottolineare come le dinamiche degli scambi si stiano gradualmente assestando, soprattutto entro la cerchia storica della città. La domanda di abitazioni in acquisto è sostanzialmente stabile, ma va notata una ripresa delle opinioni di crescita (1/3 del totale) che riportano il quadro dei giudizi sul mercato analogo a quello di fine 2004 con un’offerta che rimane stabile e non si accumula come si potrebbe presupporre in un momento di rallentamento della spinta del mercato. Stabili anche le indicazioni provenienti dal numero di compravendite effettuate e dei prezzi, ma in entrambi i casi si osserva una ripresa delle ipotesi di recupero, anche in tali casi riportando il quadro complessivo della distribuzione dei sentiment del panel al quadro di mercato di un paio di anni fa. Per quanto concerne il mercato delle locazioni, i dati quali-quantitativi rivelano una situazione ben più stagnante, sostanziata da un progressivo allungamento dei tempi medi di locazione (ora quasi a 4 mesi), i maggiori del campione ed i più lunghi mai registrati. Inoltre domanda, numero di contratti e canoni sono dati generalmente in calo con un’offerta segnatamente in crescita. E’ il secondo semestre di seguito che i valori di locazione sono diminuiti (anche se di poco) andando ad intaccare la redditività lorda da locazione ora al 4,8%, il livello più basso dell’ultimo decennio. Da tenere presente, oltre alla graduale flessione della redditività anche il contestuale progressivo incremento del costo del denaro che potrebbe far cambiare la curva delle opportunità di investimento nel mercato locale. Le previsioni per il mercato delle residenze milanesi per il prossimo semestre sono improntate ad una sostanziale stabilità nel volume delle compravendite e con prezzi che potrebbero mettere a segno ancora rialzi, soprattutto nelle aree del centro e pregiate della città. Le ipotesi di tendenziale flessione sono quelle che prevalgono invece in relazione al mercato locativo, a sottolineare la maggiore debolezza di quest’ultimo rispetto a quello dell’acquisto. Il mercato direzionale milanese sembra essere in una fase di lieve e lenta ripresa dovuta alla ripartenza, timida, della congiuntura economica. I prezzi hanno continuato ad aumentare, con una crescita semestrale di circa 3 punti, analoga, dunque, alla variazione semestrale della seconda parte del 2005, mentre in sede annua l’incremento dei valori è del 6,3%, la più contenuta dal 1999 ad oggi. Dall’analisi delle variazioni annue dei prezzi di compravendita, si nota un graduale appiattimento delle crescite negli ultimi 7 anni che segue la fase di ripiegamento dei valori della fine anni ’90. Interessante poi notare che i tempi di vendita e locazione degli uffici non si vengono ad allungare ulteriormente. Oggi, però, per affittare o vendere uno spazio direzionale si impegna più o meno lo stesso tempo, al di sopra dei 5 mesi con un dato per l’affitto che è ai suoi livelli massimi, con maggiori difficoltà soprattutto per le periferie terziarie, ove l’offerta è straordinariamente abbondante e la domanda in forte calo. I canoni di locazione continuano, leggermente, a flettersi con una riduzione sulla redditività ora al 5,4% (record negativo dal 1991). In generale, inoltre, la domanda di uffici in vendita rimane stabile e si riduce la quota dei sentiment di flessione, mentre l’offerta appare in tendenziale leggero incremento. Il contenimento della fase di ripiegamento sulla compravendita è altresì testimoniato dall’arresto delle opinioni riflessive sul numero di compravendite e locazioni stipulate, rimaste, invece, stabili. Stabili sono poi le previsioni per il prossimo semestre in merito a valori e compravendite, rientrando le ipotesi riflessive che erano emerse da oltre un biennio a questa parte. Più difficile il mercato dell’affitto che dovrebbe avere flessioni ulteriori sul fronte dei canoni, ma con un numero di transazioni pressoché invariato. Nel corso del I semestre di quest’anno i valori di compravendita degli immobili commerciali tradizionali sono aumentati ancora, mettendo a segno una crescita nominale del 3% su sei mesi e del 5,5% sull’anno. Quest’ultimo dato risulta essere il più contenuto dal 2000 ad indicare che, gradualmente, la spinta incrementativa del mercato si sta appiattendo. I tempi di vendita non si stanno dilatando, come, invece, è accaduto per le abitazioni, ma rimangono pressoché stabili, poco sotto i 5 mesi, mentre si stanno allungando quelli di locazione, ora pressoché allo stesso livello delle tempistiche di compravendita, con una certa differenziazione fra le zone periferiche (meno dinamiche) e quelle centrali, sempre alquanto richieste dai maggiori operatori commerciali sia nazionali che stranieri. Anche nel comparto retail calano i divari percentuali fra i prezzi richiesti e quelli effettivi, così come riscontrato in corrispondenza degli altri segmenti, con una certa differenziazione fra le zone urbane, più premiante per le ubicazioni centrali. La domanda di negozi è segnalata in tendenziale espansione, dopo diversi semestri in cui era vista prevalentemente stabile e contestualmente l’offerta non è più segnalata in eccesso, ma stabilizzata, dopo un anno in cui si denunciava un suo tendenziale esubero. Tali considerazioni valgono sia per quanto attiene il mercato della compravendita che per quello della locazione. Anche il segmento commerciale vede una diminuzione della redditività locativa (7,3%, contro una media nazionale del 7,9%). Per i prossimi mesi ci si attende una tendenziale crescita di compravendite e valori nella cerchia storica della città, mentre la stabilità è l’indicazione prevalente per il semicentro fino ad arrivare a presupporre una flessione per i mercati periferici. Per il mercato locativo le previsioni sono un po’ meno ottimistiche per il centro, previsto stabile, mentre per le altre localizzazioni le ipotesi sono simili a quelle delle compravendite. A Milano i prezzi di posti auto e garage sono aumentati di 6-7 punti nel corso del 2005, un po’ di più di quanto non sia avvenuto a livello medio nelle maggiori realtà urbane italiane. Sebbene anche i canoni siano cresciuti anch’essi, i loro rialzi sono stati di misura inferiore rispetto ai prezzi, andando ad abbassare il livello dei rendimenti lordi di locazione, che comunque si mantengono pressoché in linea con il dato medio delle tredici città monitorate. Analogamente a quanto avviene per il segmento abitativo si incrementano i tempi di vendita e locazione degli spazi per parcheggio, con una differenza di circa una mese fra il centro e le periferie urbane, dove risulta esservi meno domanda e più offerta. In generale, comunque, il mercato è piuttosto buono: viene segnalata una decisa crescita della domanda e dell’offerta con una ripresa tendenziale delle compravendite. Sul fronte delle locazioni si avverte una minore dinamicità, che lascia il posto ad una prevalente stabilità del mercato. Per il prossimo anno si prevede un quadro stazionario. . . |
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