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Notiziario Marketpress di Venerdì 05 Dicembre 2008
 
   
  MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO MONTAGNA

  
   
   Nei primi sei mesi del 2008 le località di montagna segnalano un leggero calo delle quotazioni degli immobili (-0. 1%). Su questo segmento di mercato si è registrata una lieve ripresa della domanda subito dopo il periodo estivo ma i valori non hanno subito scostamenti perchè gli acquirenti sono sempre più riflessivi, attenti al prezzo dell’immobile e prima di acquistare vagliano tutte le offerte presenti sul mercato. La Valle d’Aosta è l’unica regione che ha messo a segno un leggero aumento delle quotazioni (+1%), con località ancora in crescita come Courmayeur (+4. 2%), la Salle (+7. 1%) e Morgex (+7. 7). A seguire le località del Trentino Alto Adige che hanno registrato stabilità. In diminuzione invece i prezzi delle località turistiche del Piemonte (-0. 4%), dell’Abruzzo (-1. 6%) e dell’Emilia Romagna (-3. 4%). Le località più costose sono Madonna di Campiglio con quotazioni che possono arrivare a 14 mila € al mq, seguita da Courmayeur con 11 mila € al mq. Le tipologie più richieste sono il bilocale o il piccolo trilocale. Si apprezza la vicinanza ai centri o comunque alle zone servite e agli impianti sciistici. Si prediligono le tipologie che non necessitano di interventi di ristrutturazione. Si gradisce anche la presenza del box e del posto auto. Sul mercato delle locazioni stagionali è in crescita la tendenza a prendere in affitto l’abitazione nelle settimane di Natale e di Capodanno, dal momento che l’intera stagione invernale è onerosa per alcune famiglie. Valle D’aosta Ad Ayas Champoluc e Antagnod le quotazioni immobiliari sono rimaste stabili nella prima parte del 2008, in seguito ad una domanda comunque sostenuta e alla mancanza di nuove costruzioni. Si registra la presenza di potenziali acquirenti che si avvicinano all’acquisto dell’abitazione con decisione, perché conoscono bene la zona e sanno dove e cosa comprare. Si cercano trilocali di 70-80 mq, possibilmente con due camere da letto e due bagni. Importante la presenza di uno sfogo esterno (balcone e giardino). Le richieste di immobili da utilizzare come casa vacanza provengono da acquirenti della Lombardia e della Liguria. Ad Ayas si registra per lo più un turismo invernale. Infatti la cittadina rientra nel comprensorio del Monterosa Ski che collega le vallate di Ayas, Gressoney e Alagna. Champoluc è la più richiesta essendo vicina agli impianti e con un’offerta immobiliare che comprende per lo più case tipiche di montagna in pietra e legno. Per una soluzione in buono stato si spendono 5000 € al mq per arrivare a 7000 € al mq per le tipologie nuove. Nel Centro storico di Champoluc e Antognod si concentrano case del Xv secolo, i rascard di cui c’è poca offerta sul mercato. Rare le compravendite. E’ più facile che esse si realizzino su baite di montagna costruite a partire dagli anni ’80 e su appartamenti degli anni ’70. A Brusson (+2. 9% l’incremento delle quotazioni nei primi sei mesi del 2008) le richieste vedono protagoniste soprattutto le famiglie, dal momento che la zona è ottima sia per le vacanze estive che per quelle invernali, essendo dotata di un anello per lo sci di fondo. Le quotazioni sono più basse perché più lontana dal comprensorio del “Monterosa Ski”: 3500-3600 € al mq per una tipologia in buono stato. Nei primi sei mesi del 2008 le quotazioni immobiliari di Cogne sono rimaste stabili. La domanda si orienta soprattutto su bilocali e trilocali. Un target più ristretto e selezionato cerca le soluzioni indipendenti. Sono in difficoltà coloro che hanno disponibilità di spesa compresa tra 150 e 200 mila € che sembrano aver temporaneamente rimandato l’acquisto della casa per indirizzarsi sul mercato delle locazioni. I potenziali acquirenti di casa vacanza sono quasi sempre liguri e lombardi e spesso appartengono ad una fascia di età medio–alta. Si possono dividere in due categorie: chi cerca le soluzioni posizionate nel centro della città perché non vuole rinunciare alla comodità della presenza dei servizi e chi invece cerca le abitazioni nelle frazioni limitrofe, come Montroz e Lillaz, meno servite ma più panoramiche con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e in parte sul Monte Bianco. Nella zona centrale di Cogne, una delle più richieste, sono disponibili appartamenti in condomini della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80 a prezzi medi, per una tipologia usata ed in buone condizioni, di 3000 € al mq con punte di 3500 € al mq (prezzi giustificati dal fatto che l´offerta è quasi inesistente). Tra le frazioni intorno a Cogne si apprezzano soprattutto Montroz, Lillaz, Gimillan e Epinel dove ci sono soluzioni indipendenti ed appartamenti in piccoli contesti condominiali. Per una tipologia medio usata si spendono mediamente 2800 € al mq. Il mercato delle locazioni invernali è abbastanza vivace anche se si registra da un po’ di tempo a questa parte un atteggiamento tipo “last minute”. Nei comuni della Valle di Gressoney si registra un mercato immobiliare stabile, con acquirenti più riflessivi ma intenzionati a comprare l’abitazione. Subito dopo l’estate si è ripresa la domanda da parte degli investitori. Si ricercano tipologie in legno e pietra e possibilmente, con riscaldamento autonomo. Gli acquirenti di seconda casa arrivano soprattutto dalla Lombardia e cercano dall’appartamento alla baita più isolata. La località più importante e anche meglio servita è Gressoney-saint Jean, anche se gli sciatori preferiscono spostarsi verso Gressoney-la Trinitè, località da cui partono gli impianti. A Gressoney-saint Jean le quotazioni di un buon usato possono oscillare da 5000 a 8000 € al mq. Coloro che acquistano perché intenzionati ad utilizzare l’immobile anche durante l’estate si indirizzano verso gli altri Comuni della Valle come Issime, Gaby e Fointanemore che sono posizionati ad un’altezza inferiore e che registrano quotazioni medie di 2200 € al mq. In queste ultime località si indirizzano anche coloro che desiderano acquistare delle baite. A Fointanemore, in particolare, si registra una vasta offerta di rustici da ristrutturare, anche se spesso sono in pessime condizioni di conservazione. Da segnalare il completamento della Funifor, la funivia che collega Gressoney ad Alagna e l’ultimazione dei lavori per il prolungamento della stessa da Passo Salati a Punta Indren. E’ stata anche potenziata la pista Weissmatten in località Gressoney-saint Jean. In lieve aumento le quotazioni immobiliari di Morgex (+7. 7%) e La Salle (+7. 1%) dove si è registrata una maggiore selezione da parte dei potenziali acquirenti: si sono apprezzate soprattutto le soluzioni di qualità, premiate dal mercato. In linea generale c’è una diminuzione delle persone che cercano la casa vacanza, soprattutto nella fascia di spesa fino a 100-120 mila €. Su entrambe le zone inoltre sono stati realizzati degli interventi di nuova costruzione di tipologia signorile (abitazioni in tipico “stile valdostano” in pietra e legno, con capitolato di alta qualità, rivestimenti in legno antico, giardino ad uso esclusivo, parco condominale attrezzato con barbeque e solarium, alcune con vista completa sul Monte Bianco ed immerse in un’area verde panoramica e soleggiata). Queste soluzioni si sono vendute a 4500-5000 € al mq. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale con metrature comprese tra 45 e 80 mq al massimo. Le caratteristiche più apprezzate sono l’esposizione al sole, la vista aperta sulle montagne e proprio per questo motivo si prediligono le soluzioni situate a La Salle che è sempre soleggiata anche in inverno. In linea di massima chi decide di utilizzare la seconda casa soltanto durante il periodo invernale opta per le zone più centrali di Morgex e La Salle mentre chi utilizza l’abitazione anche d’estate valuta le zone collinari. Negli ultimi mesi si registra una ripresa del mercato delle locazioni, alimentato in parte proprio da coloro che hanno deciso di rimandare l’acquisto. Prezzi stabili anche a Saint Vincent nei primi sei mesi dell’anno con una lieve diminuzione della domanda di immobili da destinare alla seconda casa. Sono stati rilasciati permessi per costruire nuove palazzine nella zona di Ponte Romano (prezzi medi di 2800-3000 € al mq) e c’è sempre attesa per i lavori di ristrutturazione delle Terme. A cercare la casa vacanza sono prevalentemente acquirenti della Lombardia e a seguire, del Piemonte e della Liguria. Negli ultimi tempi si è registrato un aumento delle richieste di rustici da ristrutturare a cui destinare una cifra media di 50 mila €; a seguire i bilocali (intorno a 50 mq). Da segnalare una maggiore domanda di immobili nel Comune di Mont Jovet, in particolare nella parte collinare dove per un medio usato si spendono cifre medie di 1400-1600 € al mq. Le caratteristiche più apprezzate dal potenziale acquirente sono la presenza di una bella vista, l’esposizione al sole, la presenza di verde e di tranquillità. Stabili le quotazioni delle case a Prè S. Didier e a La Thuile nella prima parte del 2008, sebbene si registri un lieve calo delle compravendite. A ricercare la casa vacanza sono soprattutto gli acquirenti della Lombardia, del Piemonte e della Liguria. Si apprezzano i trilocali di dimensione intorno a 70 mq perché il target medio della zona è rappresentato da famiglie con figli al seguito per le quali è importante la presenza di un’altra camera anche piccola. A Prè S. Didier prevalgono gli acquirenti di età più avanzata dal momento che l’altitudine e la presenza degli stabilimenti termali, favoriscono anche il turismo estivo. Tra gli interventi immobiliari in corso ricordiamo i lavori per l’ultimazione di alcuni condomini con un albergo annesso in frazione Palleusieux dove il nuovo si compravende a 5500-6000 € al mq. La zona centrale è molto apprezzata per la presenza dei servizi e delle Terme che saranno ampliate e potenziate con la costruzione di un albergo. In questa zona si possono trovare case tipiche di montagna in pietra e legno del secolo scorso, ristrutturate nel tempo e valutate mediamente intorno a 4000 € al mq. Tra le frazioni più richieste di Prè S. Didier c’è quella di Verrand, situata al confine con Courmayeur, che offre una bella vista sul Monte Bianco e un borgo medioevale completamente recuperato. Le soluzioni tipiche di montagna ristrutturate costano 10-11 mila € al mq. Le soluzioni degli anni ’70 costano 6500 € al mq. Chi acquista la casa a La Thuile apprezza soprattutto la vicinanza agli impianti che ogni anno sono potenziati e migliorati. Tra le novità di quest´anno c´è un nuovo impianto di risalita con annesse piste e l´omologazione di una pista per la discesa libera della Coppa del Mondo. A la Thuile sta per partire un intervento che vedrà la realizzazione di alcuni condomini, un albergo e villette bifamiliari. Molto ambite le frazioni di Grande Golette e Petite Golette oltre a quella di Entreves adiacenti alle piste di rientro. Le quotazioni medie sono di 5000 € al mq, con punte di 7000 € al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una diminuzione delle richieste per il periodo stagionale e una maggiore concentrazione nella settimana di Capodanno e Natale. Nel primo semestre del 2008 a Courmayeur si è registrato un lieve aumento dei prezzi degli immobili (+4. 2%) anche se, già dopo l’estate, il mercato immobiliare ha iniziato a dare dei segnali di maggiore stabilità e i venditori sono più disponibili a ritoccare i prezzi verso il basso, soprattutto coloro che hanno maggiore necessità di vendere. La tipologia più richiesta da chi cerca la seconda casa è il trilocale (100 mq) dal momento che a cercare l’immobile in zona sono soprattutto famiglie, numerose, che lo utilizzano sia di inverno che d’ estate. Provengono dalla Lombardia e della Liguria. Si apprezza in particolare la vicinanza ai servizi (impianti o la comodità di accesso agli stessi). Non sono in corso interventi di nuova costruzione e il Piano Regolatore approvato dal Comune, al momento al vaglio della Regione, ha creato un limite alla costruzione delle seconde case. Una delle zone più apprezzate da chi cerca la seconda casa è il Centro del Paese, insieme a quelle collinari dove però l’offerta è più bassa. In Centro si possono trovare sia rustici centenari che case degli anni ’50-’60. Una soluzione ristrutturata può arrivare a costare anche 10 mila € al mq, una da ristrutturare intorno a 7000 € al mq. Stabili le quotazioni di Cervinia e Valtournenche nella prima parte dell’anno, con una tendenza alla flessione nella seconda parte dell’anno. La domanda di casa vacanza negli ultimi mesi non è stata molto dinamica e la gente è molto più riflessiva prima di acquistare l’immobile. L’offerta sul mercato aumenta e la domanda di bilocali, classica tipologia richiesta come seconda casa, è in diminuzione così come il budget medio che i potenziali acquirenti decidono di dedicare a questo tipo di acquisto. Si chiedono sconti medi intorno al 10-15% sul prezzo iniziale deciso dai venditori. La richiesta arriva soprattutto da acquirenti della Lombardia e, a seguire dalla Liguria, che cercano prevalentemente bilocali che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Le località più apprezzate di Valtournenche sono Chaloz e Cretaz, non distanti dal centro del paese e posizionati sulla strada principale per andare a Cervinia. A Chaloz per un bilocale degli anni ’70 si spendono cifre medie di 180 mila €. A Cretaz le quotazioni sono simili ma si possono trovare anche case tipiche di pietra e legno. Ci sono al momento delle nuove costruzioni in corso, nella parte bassa del Paese che sono immesse sul mercato a prezzi medi di 4500 € al mq. Mercato più d’elite ed internazionale quello di Cervinia anche se si iniziano ad avvertire i primi segnali di rallentamento. In centro per soluzioni degli anni ‘70 si possono registrare quotazioni medie di 5000 € al mq. In periferia i prezzi diminuiscono e scendono a 3000-4000 € al mq. Per la prossima stagione invernale c’è richiesta di immobili in affitto anche se concentrata soprattutto nella settimana di Natale e di Capodanno. Piemonte Nella prima parte del 2008 le quotazioni immobiliari di Bardonecchia sono rimaste stabili anche se si inizia a registrare una ripresa della domanda di seconda casa sia ad uso personale che ad uso investimento, a volte anche da mettere a reddito. Proprio per questo motivo si registra un aumento della domanda di piccoli tagli, monolocali e bilocali. I monolocali di 30-40 mq sono molto richiesti e hanno incrementato il loro valore. Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la presenza del balcone, l’esposizione al sole, la vista aperta. Più difficile collocare sul mercato i tagli più grandi, a partire da 80 mq ed inseriti in contesti degli anni ’70. Continua l’espansione immobiliare nella zona del “Borgo Vecchio” dove stanno costruendo monolocali, bilocali e trilocali nel tipico stile di montagna, in pietra e legno. Si vendono a prezzi medi di 6000-8000 € al mq. Le soluzioni di nuova costruzione non registrano riduzioni di prezzo anche perché si rivolgono ad un target di acquirenti con una buona disponibilità economica. Al momento i permessi per costruire sono bloccati fino a quando non sarà presentato un piano per la sicurezza idro-geologica. Sul mercato delle locazioni stagionali si registra una lieve contrazione del periodo di utilizzo dell’abitazione; infatti la classica stagione che va dai primi di Novembre alla fine del mese di Aprile si sta rivelando troppo onerosa. Sul mercato immobiliare di Oulx si registra una tenuta delle quotazioni immobiliari nella prima parte del 2008, anche se dopo l’estate c’è stata una lieve flessione dei prezzi perché la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti si è ridotta. La richiesta è alimentata da: investitori che utilizzano l’immobile o lo mettono a reddito e che cercano monolocali e bilocali fino a 100 mila € e acquirenti, a volte appartenenti allo stesso gruppo familiare che cercano villette a schiera con prezzi compresi tra 180 e 200 mila € da utilizzare sia nel periodo estivo che nel periodo invernale. Gli acquirenti arrivano dal Piemonte e dalla Liguria e cercano abitazioni posizionate soprattutto in zone servite. Infatti preferiscono Oulx alle frazioni limitrofe. Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione a Gad. Per una soluzione ristrutturata si spendono cifre medie di 2500-3000 € al mq. Tra le zone più ricercate ci sono corso Montenero, via Cotolivier e via dei Laghi. In via dei Laghi, di cui si apprezza la presenza di aree verdi e della vallata, si arrivano a spendere per un buon usato cifre medie di 3000 € al mq. In via Cotolivier sorge una zona residenziale e collinare dove si possono toccare, per soluzioni costruite dopo gli anni ‘70, top prices di 3200 € al mq. Per migliorare la capacità ricettiva della cittadina è stata approvata la realizzazione di un Palaghiaccio ad Oulx. Buona la richiesta per gli affitti invernali nonostante Oulx non sia dotata di impianti sciistici. Infatti bisogna spostarsi nelle vicine Sauze D´oulx, Bardonecchia o Monginevro. A Sauze d’Oulx il mercato immobiliare della seconda casa è stabile con una minore richiesta ed un allungamento delle tempistiche di vendita dovuto alla maggiore ponderatezza con cui i potenziali acquirenti decidono per l’acquisto. Si registra una tenuta per le fasce di spesa comprese tra 80 e 120 mila € e per quelle che vanno da 190 a 220 mila €. Resiste la fascia intermedia ovvero quella compresa tra 160 e 190 mila € che ricorreva ad un parziale finanziamento. A cercare la casa vacanza nella zona sono quasi sempre persone che arrivano dalle altre province del Piemonte, in particolare da Torino città e provincia, dalla Liguria (Genova e Savona). La tipologia maggiormente richiesta è il bilocale, con una buona esposizione al sole e vista sulle montagne. Quanto alla stato dell’immobile si prediligono le tipologie inserite in contesti già ristrutturati o in buono stato. Sul mercato delle nuove costruzioni, fervido negli ultimi anni, si stanno completando le ultime soluzioni che si vendono a prezzi medi di 4500 € al mq. Tra le zone più ricercate c’è il centro di Sauze d’Oulx dove oltre al nucleo storico con vecchie baite di inizio secolo valuatate 4000 € al mq, ci sono poi soluzioni degli anni ’60 scambiate intorno a 3000 € al mq. Apprezzate anche le abitazioni tipiche in pietra e legno del Grand Villaire acquistabili a 3000-3200 € al mq e quelle di Jovenceaux, posizionate a ridosso degli impianti. Il mercato delle locazioni è positivo anche se negli ultimi tempi si registra un maggiore propensione a fare delle vacanze più brevi, concentrate nelle settimane di Natale o Capodanno oppure durante il periodo invernale. A Sestriere (-0. 8% il ribasso delle quotazioni nella prima parte dell’anno) il mercato immobiliare è abbastanza stabile ma si registra una maggiore tenuta sui piccoli tagli per i quali si spendono mediamente 130-150 mila €. Difficile collocare immobili oltre i 200 mila € se non dopo trattative più lunghe e ribassi di prezzo. La richiesta è abbastanza eterogenea e si indirizza verso tipologie dai tagli diversi, sebbene poi la maggioranza delle compravendite si realizzino su quelli più piccoli perché la spesa è più accessibile. Si apprezzano in particolare le tipologie posizionate nei pressi degli impianti e dei servizi, in generale. Non ci sono delle zone della città preferite rispetto alle altre: in Centro si trovano prevalentemente abitazioni in condomini costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e valutate in buone condizioni intorno a 6000 € al mq ed immobili situati a Grangesis dove, lo sviluppo edilizio, si è avuto soprattutto negli anni ’80 e si vende a prezzi medi di 2500 € al mq. Sono molto gradite le soluzioni situate nelle Borgate di Sestriere perché studiate appositamente per gli sciatori (le parti comuni dei condomini hanno ad esempio lo spazio per gli sci) e sono valutate in media 2500 € al mq. Al momento sul territorio non si registrano nuovi interventi né a livello di abitazioni né di impianti: infatti la cittadina era stata oggetto di una serie di interventi all’epoca delle Olimpiadi Invernali. Cambiamenti invece si avvertono sul mercato delle locazioni stagionali dove si registra un calo delle richieste per l’intera stagione invernale soprattutto da parte di un target che non ha disponibilità economica elevata (chi dispone del capitale sufficiente preferisce acquistare). Infatti le richieste ormai si concentrano soprattutto nella settimana di Capodanno o in una settimana nel mese di febbraio. Stabilità delle quotazioni a Pragelato. Anche in questa località si registra un aumento delle compravendite grazie agli investitori che sono rientrati sul mercato e hanno deciso di investire una cifra media di 100 mila €, in particolare sui bilocali di 40 mq possibilmente posizionati nelle frazioni centrali di Pragelato e con una buona esposizione al sole. L’immobile poi viene sfruttato anche durante l’estate dal momento che il clima è favorevole anche in questo periodo dell’anno. Gli acquirenti di seconda casa sono soprattutto torinesi e si tratta quasi sempre di famiglie che risiedono in città e che poi sfruttano l’abitazione in inverno ed in estate. Le frazioni più richieste sono La Ruà, Rivets, Granges e Soucheres Hautes, più centrali e ben servite, con la possibilità di acquistare prevalentemente appartamenti degli anni ’80 inseriti in piccoli contesti condominiali e trattati in buone condizioni a 2000-2500 € al mq. Nelle altre frazioni è più facile trovare abitazioni tipiche di montagna in pietra e legno. Gli impianti principali si trovano verso la Valtroncea e per questo ne beneficiano le frazioni che si sviluppano nella parte alta del paese, ai confini con il Parco Naturale della Valtroncea. Qui si trovano le seggiovie e la nuova funivia che collega gli impianti di Pragelato con quelli di Sestriere. Per quanto riguarda il turismo invernale, sono numerose le famiglie con bambini che decidono di trascorrere la stagione o le vacanze di Natale o di Capodanno in questa zona. In diminuzione le quotazioni degli immobili a San Sicario (-1. 5%), Cesana (-2%) e Claviere (-4. 7%) nei primi sei mesi del 2008. La motivazione è da ricercarsi in una maggiore prudenza degli acquirenti e ad una maggiore selezione delle caratteristiche dell’immobile ricercato. Claviere è scelta da acquirenti piemontesi e, in minima parte, da milanesi, San Sicario da milanesi e in parte da genovesi mentre a Cesana prevalgono i piemontesi. A San Sicario la riduzione dei prezzi è stata determinata anche dalla presenza di nuove costruzioni che hanno aumentato l’offerta sul mercato. La tipologia più richiesta è il bilocale, ad eccezione di Claviere, dove la clientela più importante è rappresentata soprattutto da famiglie che cercano tagli più grandi, tre - quattro locali da usare sempre come seconda casa. La maggioranza dei potenziali acquirenti cercano un giardino condominiale possibilmente con terrazzo e posto auto. La località che raccoglie maggiori favori è Cesana perché oltre ad avere gli impianti di risalita è anche oggetto di un Piano Regolatore che prevede una discreta espansione edilizia, con destinazione a residenze ed alberghi oltre che, la ristrutturazione di vecchie caserme in disuso. Il paese si è sviluppato tra gli anni ’40 e gli anni ’80 e al momento registra quotazioni sull’usato che oscillano da 1800 a 3000 € al mq. Più elevate le quotazioni a Claviere, dove la maggioranza delle abitazioni risale agli anni ’70; della cittadina si apprezza la presenza degli impianti sciistici e di un campo da golf. A San Sicario il parco immobiliare è più recente, risale agli anni ’80; attualmente è in corso un intenso sviluppo edilizio in particolare nella zona di San Sicario Alto. Sul mercato delle locazioni si registra un calo delle richieste stagionali; infatti si concentrano soprattutto nel periodo di Natale e Capodanno. Sul mercato immobiliare di Limone c’è un lieve aumento delle quotazioni (+5. 6% nei primi sei mesi dell’anno) soprattutto nelle zone centrali anche se, da dopo l’estate, il mercato risulta più riflessivo e prudente. L’aumento dei prezzi è dovuto alla domanda sostenuta e anche abbastanza selettiva che è stata espressa da coloro che hanno deciso di acquistare in queste aree apprezzate soprattutto per la comodità a raggiungere gli impianti. La tipologia più richiesta è il bilocale di 40 mq, possibilmente posizionato dove sono disponibili dei parcheggi. Nel Centro storico sono disponibili soluzioni degli anni ’60-‘70 (palazzine ma anche grandi condomini che, in buone condizioni, sono valutati intorno a 5000 € al mq). In via di sviluppo la zona “Quota 1400” dove stanno costruendo delle abitazioni tipo “chalet”, vendute a 3500 € al mq. Sono anche in corso dei lavori di riconversione di ex alberghi valutati 3500-4000 € al mq. Interessati all’acquisto della seconda casa a Limone sono persone provenienti da Genova e Torino e ultimamente anche da Imperia. Si apprezza il fatto che le piste siano ben collegate tra di loro e a diverse altezze. Coloro che non riescono ad accedere al mercato immobiliare di Limone si spostano su quello di Vernante, dove le quotazioni sono decisamente più contenute. Infatti per una soluzione usata si spendono da 1400 a 1800 € al mq. Lombardia A Ponte di Legno si assiste ad un rallentamento del mercato immobiliare. La domanda infatti è in diminuzione e si registrano delle difficoltà nella vendita soprattutto per le tipologie di nuova costruzione per le quali si chiedono 4500-5500 € al mq. La maggioranza degli acquirenti sono famiglie di Milano che sfruttano l’abitazione sia nel periodo invernale che in quello estivo. La disponibilità di spesa di chi cerca la seconda casa è di circa 200 mila €. La richiesta si orienta soprattutto sui trilocali, possibilmente degli anni ’70, dal momento che sulle nuove costruzioni i tagli sono più piccoli. Le zone più richieste sono quelle centrali e semicentrali, in particolare viale Venezia, dove ci sono costruzioni degli anni ’70-’80 trattate a prezzi medi di 3500-4000 € al mq. Negli ultimi anni sono stati fatti numerosi interventi per migliorare gli impianti della zona e questo ha comportato una buona richiesta anche per gli immobili in locazione, soprattutto durante il periodo invernale. Sull´altopiano del Sole in Media Vallecamonica si registra una costante richiesta di seconda casa seppur con una maggiore riflessione da parte degli acquirenti che, in questo periodo, valutano una spesa media che oscilla da 60 mila € per l´usato a 90 mila € per il nuovo di buona qualità. La richiesta si orienta prevalentemente verso i bilocali di 40 mq circa. Apprezzata la presenza del box che richiederebbe un investimento ulteriore tra 14 e 18 mila €. Per i potenziali acquirenti è diventato sempre più importante abbattere le spese condominiali e per questo i costruttori più lungimiranti progettano abitazioni con giardini privati e riducono al minimo gli spazi comuni. Questo fattore è particolarmente gradito agli investitori che decidono di spendere 70-80 mila € su immobili nuovi e pertanto rivendibili più in là nel tempo in condizioni ancora ottimali. In tutta la Val di Lozio sono in corso numerosi interventi per la costruzione di appartamenti che sono collocati sul mercato a 1700-1900 € al mq. Borno registra una diminuzione di richieste dal momento che nei comuni limitrofi di Ossimo e Lozio, si può acquistare a prezzi decisamente più competitivi. A questo si deve aggiungere che a Lozio sono in corso interventi per la creazione di ulteriori parcheggi pubblici, di nuove aree turistico-ricettive, di un percorso vita che attraverserà le quattro frazioni di Lozio. E’ in fase di studio la creazione di un percorso ciclabile d´alta quota che collegherà i paesi dell´Altopiano. La viabilità verso Borno e Ossimo è già stata migliorata negli anni passati ed ulteriori nuovi interventi sono in fase di progettazione. Per il futuro è previsto il completamento della superstrada verso il comprensorio sciistico di Ponte di Legno Tonale che darà un ulteriore beneficio a tutto l´Altopiano del Sole. Trentino Alto Adige Il mercato immobiliare a Madonna di Campiglio non ha segnalato variazioni nella prima parte dell’anno e la domanda di seconda casa è ancora molto dinamica. La richiesta è eterogenea e spazia dagli immobili di grande metratura (100 mq) e con buone rifiniture nel Centro, ai bilocali o trilocali con metrature tra 40-60 mq. La vicinanza ai servizi e agli impianti di risalita è un elemento fondamentale nelle richieste. Gli acquirenti di seconda casa arrivano dall’Emilia Romagna, dalla Lombardia e dalle Marche. Presente una buona componente di acquirenti romani. Nel Centro di Madonna di Campiglio le abitazioni sono quasi sempre condomini costruiti negli anni 60-’70 ma si possono trovare anche soluzioni indipendenti, costruite negli anni scorsi. Le quotazioni dell’area a traffico limitato oscillano da 10 a 14 mila € al mq. A seguire nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è la zona di Palù-spinale dove ci sono soluzioni degli anni ’60-’70 che, in buone condizioni, costano da 6000 a 8000 € al mq. Allontanandosi dal Centro le quotazioni scendono e si portano a 4700-5000 € al mq. Sul territorio non ci sono interventi di nuova costruzione in corso, ma solo frazionamenti di volumetrie già esistenti dal momento che il Piano Regolatore non prevede terreni edificabili e che il mercato della seconda casa è stato contingentato da una legge provinciale emanata anni fa. Ci sono buone prospettive di rivalutazione futura per le abitazioni situate a circa un km, in direzione sud, dalla zona traffico limitato, in corrispondenza dell’imbocco del tunnel che collega il Nord e il Sud di Madonna di Campiglio perché dovrebbero arrivare gli impianti sciistici in seguito alla realizzazione del progetto che prevede il collegamento tra gli impianti di Pinzolo con quelli di Madonna di Campiglio. Al momento le quotazioni medie di quella zona oscillano da 4500 a 6000 € al mq. Le quotazioni delle abitazioni di Pinzolo, nella prima parte dell’anno, sono rimaste stabili anche se sulle tipologie usate c’è un margine di trattabilità maggiore rispetto alle costruzioni nuove al momento abbastanza ferme. Sul mercato della seconda casa si registra una buona domanda, ma più selezionata rispetto al passato. Chi lascia la richiesta d’acquisto ha una disponibilità di spesa fino a 300 mila €. Gli acquirenti arrivano dalla Lombardia, dalla Liguria e dall’Emilia Romagna e cercano trilocali e, a seguire, bilocali. Tra gli accessori più ambiti ci sono il box e la cantina. Generalmente si preferiscono le nuove costruzioni ma poi si opta per le soluzioni usate. Chi cerca casa in zona desidera la presenza dei servizi e anche la tranquillità. In quest’ultimo caso si opta anche per i comuni limitrofi, tipo Fisto o Bocenago, un borgo dotato anche di un campo da golf. Nei borghi sono disponibili anche strutture tipo maso o comunque soluzioni indipendenti tipiche di montagna. Lo sviluppo edilizio di Pinzolo si è avuto a partire dagli anni ’70 e, al momento, le quotazioni dell’usato oscillano da 3500 a 4500 € al mq, quelle del nuovo - ristrutturato da 4500 a 5500 € al mq. Si possono registrare valori più elevati quando si parla di tipologie di un certo pregio o con certe caratteristiche per le quali l’acquirente è disposto a pagare anche qualcosa in più. Ricordiamo che nel 2009 si prevede il collegamento delle piste di Pinzolo e di Madonna di Campiglio. A Tione di Trento il mercato immobiliare registra segnali di rallentamento delle compravendite soprattutto sul mercato delle nuove costruzioni. Infatti le richieste su queste tipologie, da 2500 a 3000 € al mq, sono elevate per la capacità di spesa di chi cerca in zona. La domanda di casa vacanza arriva da coppie di età avanzata provenienti soprattutto dalla Lombardia. E’ apprezzata la presenza del posto auto privato, di un giardino o di almeno un balcone e una cantina. Sono previsti numerosi interventi di nuova costruzione che dovrebbero portare un’offerta cospicua sul mercato. Nella zona centrale al momento sono in corso i lavori per la creazione di un ampio complesso con destinazione commerciale e residenziale. Le abitazioni più ricercate sorgono lungo il viale principale di Tione dove si concentrano le attività commerciali, i principali servizi e l´Ospedale. Prevalgono i condomini degli anni ’60-’70. Le soluzioni indipendenti si trovano al di fuori di Tione nella bassa Val Rendena dove i valori di mercato aumentano quanto più ci si avvicina alle zone sciistiche di Pinzolo. Abitazioni tipiche del posto, i cosiddetti “masi”, sono disponibili nei comuni della Val del Chiese dove le quotazioni sono decisamente più contenute. Una soluzione nuova costa 1500-1700 € al mq. Acquirenti di ogni parte d’Italia sono interessati a comprare la seconda casa nei comuni della Val di Fassa, in particolare a Moena e Canazei. Negli ultimi mesi si è registrata una ripresa della domanda per investimento essendoci un mercato degli affitti dinamico sia in inverno che in estate. Il target della zona si divide in due fasce di spesa: quelli che intendono spendere fino a 250-300 mila € e quelli che invece sono disposti a spendere da 500 mila € in su. Nel primo caso si cercano soprattutto bilocali oppure trilocali da 40 a 60 mq mentre nel secondo caso le richieste si orientano su appartamenti di pregio oppure case indipendenti, rustici, fienili e le tipiche baite di montagna. L’elemento più apprezzato è la vicinanza ai servizi e, soprattutto, agli impianti. La presenza del box e della cantina è di fondamentale importanza. Anche in questa località del Trentino la vendita delle seconde case di nuova costruzione è stata limitata, con la conseguenza che gli acquirenti di casa vacanza si stanno spostando sulle tipologie usate facendone aumentare i valori. Canazei è turisticamente rinomata per la vicinanza con i Passi Dolomitici Pordoi Sella e Fedaia e, come Moena, ha avuto un ampio sviluppo edilizio seppur con un orientamento di tipo turistico alberghiero. In entrambi i comuni si trovano appartamenti in case con poche unità immobiliari o contesti tipici di montagna ma non mancano residence più grandi, costruiti agli inizi degli anni ’80, situati in posizioni privilegiate ed immerse nel verde. Un altro intervento che potrà migliorare la qualità del mercato immobiliare a Moena sarà dato dall’ultimazione della tanto attesa circonvallazione. Questa nuova strada, prevalentemente in galleria, eviterà l’attraversamento del centro da parte del traffico diretto verso gli altri comuni della Val di Fassa. Il mercato degli affitti stagionali è molto dinamico e le previsioni per la prossima stagione invernale sono positive. Infatti il grande comprensorio delle Dolomiti Super Ski è costantemente soggetto ad interventi di miglioramento e potenziamento che attirano sempre numerosi turisti da tutta Italia. Stabili le quotazioni delle abitazioni a Folgaria nella prima parte dell’anno, con un aumento delle tempistiche necessarie per concludere la compravendita. I potenziali acquirenti, spesso famiglie o gruppi familiari, arrivano dal Veneto, in particolare da Vicenza e Padova, dalla Lombardia (in prevalenza milanesi) e dall’asse del Brennero (Verona, Mantova, Modena) per la comodità e la vicinanza della località al casello autostradale di Rovereto. La richiesta si orienta principalmente su trilocali e bilocali posizionati quanto più possibile vicino alle zone centrali e comodi ai servizi per raggiungere gli impianti di risalita. Anche in questo paese non ci sono nuove costruzioni di seconde case ma solo interventi di recupero e ristrutturazione di edifici esistenti. Sulle nuove costruzioni le compravendite si chiudono a 500 € al mq. Tra le zone più richieste di Folgaria ci sono quella centro orientale con l’adiacente frazione di Costa e quella di Serrada. Nella prima, nel cuore di Folgaria, vicina ai servizi e comoda ai mezzi per gli impianti ci sono contesti condominiali medio piccoli costruiti nel periodo che va dal ‘70 al ‘90 e valutati se in buone condizioni valutati in buone condizioni 2500 € al mq. La Frazione di Costa, con prezzi simili, e Serrada sono apprezzate soprattutto per la vicinanza agli impianti sciistici. Per il futuro si prevede una rivalutazione della frazioni situate oltre Passo Sommo come San Sebastiano e Carbonare perché dovrebbe essere ampliata la zona dotata di piste con il raggiungimento di queste località. Attualmente le nuove costruzioni in questa area si vendono intorno a 2000-2200 € al mq. Buona anche la richiesta per la zona di Lavarone con quotazioni per appartamenti nuovi intorno a 2000-2200 € al mq. Stabili nella prima parte del 2008 le quotazioni immobiliari di Andalo, Molveno e Cavedago, grazie ad una domanda sempre positiva e alla bassa offerta di immobili sul mercato, determinata anche qui dalla legge provinciale che contingenta il mercato delle seconde case e consente solo la ristrutturazione di vecchie abitazioni. Si registra un aumento delle tempistiche di vendita che possono raggiungere anche sei mesi. Il mercato della seconda casa è stagionale e buona parte delle richieste si concentrano a ridosso delle stagioni invernali ed estive dopo che si è sperimentato il luogo di villeggiatura. Andalo e Molveno sono le località più richieste, perché ben servite, ma numerose compravendite si realizzano a Cavedago dove i prezzi sono decisamente più accessibili e le costruzioni più recenti. Tra gli interventi che hanno interessato Andalo ci sono la nascita di un centro benessere, operativo da circa un anno e l’ampliamento delle piste da sci. Le quotazioni di una tipologia ristrutturata ad Andalo si aggira intorno a 4000 € al mq contro una media di 2500-2700 € al mq per le soluzioni ristrutturate a Cavedago. Da segnalare anche l’apertura di un’uscita a Trento Nord che consente di accedere direttamente al comprensorio di Fai della Paganella. Buone le aspettative per la prossima stagione turistica che ai primi di novembre registra già ottimi risultati. E questo grazie anche alla presenza di numerosi servizi sfruttabili anche da chi non scia. Veneto Sull’altopiano di Asiago si registra un discreto movimento di compravendite di seconda casa, che interessa soprattutto acquirenti veneti. Si cercano tagli medi, ad esempio piccoli trilocali, quanto più possibile vicini al Centro di Asiago e ai servizi più importanti. Apprezzata la presenza delle travi di legno e del camino oltre che del posto auto o del box. Si preferiscono per le soluzioni già ristrutturate. Il target di acquirenti si divide in due categorie: quelli che intendono spendere fino a 150 mila € e che cercano soprattutto nelle zone periferiche e nelle frazioni di Asiago e quelli che hanno una disponibilità di spesa oltre i 250 mila € e che si indirizzano verso abitazioni con due o tre camere, possibilmente di nuova costruzione. Al momento sono in corso degli interventi che porteranno alla nascita di appartamenti valutati mediamente 3000 € al mq. Tra le zone più richieste ci sono quella limitrofa al monumento del Sacrario, apprezzata per la vicina al centro e la presenza di parcheggio e la zona di “Laghetto di Lumera ”, anch’essa al ridosso del Centro, con vista panoramica sulle montagne dell’Altopiano di Asiago. In queste zone per un buon usato si spendono cifre medie di 2500 € al mq. I prezzi salgono a 3200-3300 € al mq per un buon usato nel Centro della città. Emilia Romagna A Sestola si registra un calo delle quotazioni degli immobili (-6. 7% nella prima parte dell’anno), in particolare nel Centro Storico dove avevano raggiunto ormai livelli troppo elevati rispetto alle caratteristiche della domanda dell’area. Si deve anche aggiungere che nelle zone periferiche, non lontane dal Centro, sono disponibili soluzioni di recente costruzione, alcune delle quali in fase di realizzazione ed altre già pronte per la consegna e acquistabili a prezzi più contenuti. La conseguenza è stata che il mercato delle abitazioni usate del Centro storico ha subito una contrazione dei valori. A ridosso dello stesso, al momento, sono in corso interventi di riconversione di vecchi alberghi in strutture residenziali signorili, con più appartamenti ed operazioni di nuova costruzione (appartamenti in palazzine composte da poche unità abitative). La quotazione del nuovo è di 2200-2300 € al mq. La tipologia più apprezzata è il trilocale di 60-70 mq, dotato di soggiorno con camino, inserito in piccoli contesti condominiali, soleggiati e con vista panoramica. Nel Centro storico della città, sviluppato intorno alla “Rocca”, ci sono porzioni di case e fabbricati con poche unità abitative che, a ridosso del Borgo Antico, possono costare, ristrutturati, intorno a 3800 € al mq. Il mercato immobiliare della seconda casa attira in queste zone gli interessi di acquirenti provenienti dalla Toscana, dalla Bassa Lombardia, dall’Emilia (Modena e Bologna soprattutto) e in parte dalla Romagna (Ferrara e la Riviera Romagnola). In lieve ribasso le quotazioni delle abitazioni a Fanano (-1. 6% bei primi sei mesi dell’anno) dal momento che, la maggiore offerta di diverse soluzioni abitative sul mercato, ha consentito agli acquirenti, in fase di trattativa, di spuntare prezzi leggermente più bassi. A circa un chilometro dal Centro di Fanano sono in costruzione bilocali e trilocali a prezzi medi di 1900-2000 € al mq, mentre nel Centro del paese le soluzioni ristrutturate di dimensioni più ampie costano 2000 € al mq. Molto richiesta la frazione di Canevare perché vicina agli impianti di risalita del Comprensorio del Monte Cimone e pregevole dal punto di vista paesaggistico. Si registra una aumento delle richieste di immobili in affitto, in seguito all’ottima stagione invernale dello scorso anno. I prezzi sono sostanzialmente stabili. Lazio Al Terminillo si registra una contrazione dei prezzi degli immobili dovuta ad un rallentamento del mercato, con un calo delle richieste, un allungamento dei tempi medi di vendita. A questo si aggiunge il mancato adeguamento delle strutture sciistiche e dei collegamenti stradali. La domanda di seconda casa proviene da famiglie di Roma, Terni e Rieti che acquistano per utilizzo personale e anche per investimento. In quest’ultimo caso si tratta di risparmiatori che scelgono piccoli tagli, con una spesa non superiore a 100 mila €, da utilizzare nei week end o da affittare Le richieste si concentrano su tagli piccoli (bilocali e trilocali) che permettono di non avere spese di gestione troppo elevate. Piacciono le soluzioni con vista panoramica sulle valli o su piazza Roma, la principale del paese tra le più richieste. Una soluzione medio usata costa intorno a 2000 € al mq, una ristrutturata 2500 € al mq. Abruzzo A Roccaraso nella prima parte del 2008 si è registrato un calo delle quotazioni del -3. 1%, con tendenza ad un ulteriore ribasso. Il mercato è stato caratterizzato da una maggiore offerta di immobili e da una minore domanda di abitazioni anche se dopo l’estate sono aumentate le richieste di investitori che hanno deciso di spendere cifre medie di 200 mila €. Gli acquirenti di seconda casa sono prevalentemente napoletani. La tipologia più ricercata è il piccolo trilocale, possibilmente con riscaldamento autonomo. Negli ultimi tempi si registra una maggiore attenzione al contenimento dei costi condominiali e per questo si prediligono le soluzioni inserite in piccoli contesti privi di portineria. La zona più apprezzata resta quella centrale perché più servita. Gli immobili sono tutti condomini degli anni ’60-’70 il cui prezzo è di 4000-5000 € al mq. Si registra sempre un certo interesse per le abitazioni situate a Rivisondoli e Pescocostanzo, comuni limitrofi dove le quotazioni sono inferiori a quelle di Roccaraso. Non si registrano al momento nuovi cantieri nella zona “C” (Zona di ampliamento dell´area urbana) di Roccaraso. Sul mercato delle locazioni la tendenza è di concentrare l’utilizzo degli immobili nelle settimane di Natale e Capodanno. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa .  
   
 

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