|
|
|
 |
 |
|
| |
Notiziario Marketpress di
Lunedì 18 Maggio 2009 |
|
| |
|
|
| |
MERCATO IMMOBILIARE TORINO IN DIMINUZIONE DEL 5.6% LE QUOTAZIONI DEGLI IMMOBILI A TORINO NEL CORSO DEL 2008, CON UN CALO PIÙ SENSIBILE NELLA SECONDA PARTE DELL’ANNO (-3.9%).
|
|
| |
|
|
| |
| 1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
| +6. 8% |
+6. 4% |
+9. 7% |
+8. 3% |
+7. 9% |
+14. 5% |
+5. 3% |
+7. 4% |
+2. 7% |
-5. 6% | Torino, 18 maggio 2009 - Negli ultimi sei mesi del 2008 i quartieri del centro della città hanno segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3. 3%. Si registra una situazione d’attesa da parte dei potenziali acquirenti che, se non hanno l’urgenza di cercare l’abitazione, preferiscono aspettare prima di comprare fino a quando non raggiungono rapporto prezzo-qualità desiderato. In questo periodo sono stati realizzati soprattutto acquisti per investimento, orientati su piccoli tagli, monolocali e bilocali da affittare, ma anche su tagli più grandi acquistati nell’ottica di salvaguardare il capitale. Chi ha comprato l’abitazione per uso diretto lo ha fatto perché si è trasferito a Torino per lavoro o perché spinto dalla necessità di ampliare l’appartamento. Hanno tenuto le quotazioni degli immobili di prestigio, sebbene anche su questo segmento di mercato gli operatori segnalano una minore propensione da parte degli acquirenti a spendere le cifre del passato. Infatti al momento non si sono registrate compravendite per valori superiori a 5000 € al mq anche se le richieste da parte dei proprietari toccano punte di 6000-7000 € al mq. Le quotazioni si sono abbassate soprattutto sulle abitazioni di medio livello ricostruite nel dopoguerra, spesso in mediocre stato di conservazione e che, nel passato, erano acquistate soprattutto da persone con una bassa disponibilità di spesa e che facevano ricorso al mutuo. Restano stabili le locazioni per le quali si registra una buona domanda da parte di studenti e trasfertisti. Un lieve rialzo dei prezzi invece ha interessatola zona intorno a via Milano, via Garibaldi, Piazza Iv Marzo. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che, nella seconda parte dell’anno, si sono fatte compravendite soprattutto su immobili di qualità, con caratteristiche apprezzate dai potenziali acquirenti come la luminosità e il contesto condominiale in cui è inserita l’abitazione. Tutto questo ha determinato la chiusura delle compravendite a prezzi leggermente più alti (+4. 2%) rispetto al semestre precedente. Si registra comunque un calo della domanda di abitazioni e gli acquirenti hanno cercato casa per migliorare la loro situazione abitativa, orientandosi soprattutto su tagli più grandi (quattro locali) oppure per realizzare un investimento (in questo caso si sono preferiti i bilocali). La maggioranza degli immobili, sorta tra la fine del 1600 ed il 1800, è stata sottoposta ad interventi di riqualificazione che hanno rispettato le caratteristiche originali dell’immobile. Al momento questi lavori sono ancora in corso e sono molto apprezzate le abitazioni situate su corso Garibaldi, zona pedonale. Le tipologie prestigiose possono arrivare a costare fino a 4500-5000 € al mq, ben al di sopra dei valori medi di mercato. In calo le quotazioni immobiliari nella zona di San Salvario, nel cuore della città, dove nella seconda metà del 2008 si sono riscontrate difficoltà soprattutto nella vendita di abitazioni di qualità medio-bassa (primi piani, piani alti privi di ascensore o abitazioni su strade trafficate). Anche le tipologie da ristrutturare incontrano poco il favore degli acquirenti che temono le spese di ristrutturazione. La domanda è eterogenea e vede protagoniste famiglie, genitori di studenti ed investitori essendo questa una zona universitaria con una buona richiesta da parte di studenti italiani ed esteri. Chi acquista per fare l’investimento cerca monolocali e bilocali per i quali spendere cifre medie di 100-120 mila €. In diminuzione gli acquirenti stranieri e cercano prevalentemente immobili in affitto (400-450 € al mese l’affitto di un bilocale). Molto apprezzati gli stabili a ridosso del Parco del Valentino, in particolare il tratto da via Madama Cristina verso corso Massimo D’azeglio dove una soluzione medio usata può arrivare a 2400 € al mq. Il quartiere, in generale, presenta palazzi costruiti tra la fine del 1800 e la prima metà del 1900 nella zona più centrale e degli anni ‘50, ‘60, e ‘70 in quella verso Corso Raffaello e Corso Dante. Al momento il quartiere è interessato da una serie di cantieri: il recupero di grossi complessi immobiliari appartenuti al gruppo Fiat nella zona di Corso Marconi (circa 40. 000 mq con ampi parcheggi interrati) da destinare parte a residenza e parte ad uffici (venduti da 3600 a 5000 € al mq), in corso Dante si sta procedendo al recupero dell’area Fiat Isvor dove sorgeranno nuove residenze ma anche attività commerciali e di servizio alle persone e alle attività economiche. Il progetto prevede inoltre la dismissione di un edificio di 2. 300 mq destinato a servizi pubblici e alla realizzazione di una piazza pubblica, corti e giardini privati. Il recupero dell’ex sede Utet situata in corso Raffaello da cui si ricaveranno abitazioni di prestigio e loft immessi sul mercato a circa 5000 € al mq, la continuazione dei lavori della linea 1 della metropolitana per il tratto da Porta Nuova a Lingotto e la riqualificazione di via Nizza con un progetto di viale alberato e pista ciclabile. La macroarea della città sabauda che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa Rita-mirafiori Nord con 5. 2%, trascinata soprattutto dall’andamento dei prezzi nel quartiere di Mirafiori Nord-omero dove molti proprietari hanno rivisto verso il basso i prezzi di vendita dal momento che in zona si è registrato un calo della domanda. Acquistano soprattutto famiglie, mentre è bassa la domanda da parte di investitori. I trilocali sono la tipologia maggiormente richiesta e gli investitori invece preferiscono acquistare tagli più piccoli per una spesa media di 120 mila €. Da segnalare, inoltre, un aumento del numero di acquirenti che comprano pagando in contante. L’area di Mirafiori Nord-omero, sorta negli anni ’70, piace perché servita, ben collegata con il Centro della città e comoda per l’ingresso in tangenziale. Un appartamento ristrutturato su corso Orbassano o su corso Siracusa, vie principali del quartiere, costa circa 2800-2900 € al mq, per una tipologia da ristrutturare il prezzo scende a 2000-2200 € al mq. Si segnalano sporadici interventi edilizi che prevedono l’abbattimento di case costruite negli anni ’40 e ’50 e la costruzione di nuove palazzine. A cercare casa in affitto sono single, giovani coppie ed anziani ma si registra un aumento delle richieste da parte di quelle famiglie che preferiscono attendere prima di acquistare. Il canone di un bilocale è di 450 € al mese e quello di un trilocale è di 550-600 € al mese. In diminuzione i prezzi anche nella zona di S. Rita, in particolare nell’area a ridosso di piazza Tripoli a causa di una cospicua offerta di immobili sul mercato che lasciano molta possibilità di scelta tra i potenziali acquirenti. Si sono acquistati soprattutto appartamenti di 50-60 mq, per i quali si è fatto un basso ricorso al finanziamento. Tra gli aspetti maggiormente considerati da parte dei potenziali acquirenti si segnalano l’esposizione, la luminosità e le condizioni dello stabile, che nella zona oscillano dai primi anni del 1900 fino alla fine dell’anno scorso. Le soluzioni più costose e di prestigio si concentrano in Piazza Montanari e corso Agnelli dove ci sono palazzi signorili degli anni ’70 che, in buone condizioni, costano mediamente 2000 € al mq. Chi acquista in queste zone sceglie tagli molto grandi e mette in conto una spesa che parte da 300 mila €. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla fascia di spesa inferiore a 300 mila €. A seguire tra le macroaree che hanno messo a segno il ribasso più sensibile delle quotazioni c’è Francia-san Paolo (-4. 5%) in particolare nei quartieri di Parella - Tesoriera e Cenisia - Adriano. Nel primo quartiere il calo maggiore si è registrato sulle tipologie di qualità medio-bassa che interessano in particolare acquirenti che fanno ricorso al mutuo e che hanno dovuto contare su importi inferiori di finanziamento. In passato, tra gli acquirenti della zona, c’erano numerosi stranieri ora in difficoltà ed orientati soprattutto verso l’affitto dell’immobile. Il calo più sensibile c’è stato per gli immobili rientranti nella fascia di spesa compresa tra 200 e 300 mila € che erano acquistati da famiglie che effettuavano una permuta da integrare col mutuo. Nella seconda parte dell’anno hanno acquistato coloro che avevano un capitale da parte e che hanno stipulato mutui di importi più contenuti. La zona si presenta abbastanza eterogenea con abitazioni più popolari degli anni ’40-‘50 che arrivano fino a 2300-2400 € al mq, ma anche soluzioni più residenziali degli anni ’60-’70 concentrate in corso Telesio e valutate da 2500 a 3000 € al mq. Presenti anche delle soluzioni di nuova costruzione degli anni 2000 in cui si riscontrano difficoltà nella vendita perché acquistate a prezzi più elevati di quelli attuali. Da segnalare un intervento per la costruzione di nuovi box sotterranei in piazza Chironi. Nel quartiere di Cenisia-adriano si è registrato un calo dei prezzi degli immobili, in particolare sulle tipologie popolari senza ascensore e sugli stabili di ringhiera, che in passato erano acquistati soprattutto da cittadini stranieri, ora sono in sensibile diminuzione. La conseguenza è che questi immobili sono venduti con difficoltà dal momento che gli acquirenti di adesso si stanno rivelando più attenti alla qualità dell’immobile. Si registra inoltre una certa riflessione in chi deve vendere avendo comprato pochi anni addietro. La vendita si realizza più facilmente se era stato acquistato prima dell’entrata in vigore dell’euro. Si registra inoltre una tenuta del mercato per gli immobili degli anni ’60-’70, con ascensore, concentrati soprattutto in via Ferrucci e corso Peschiera dove per un buon usato si possono spendere cifre medie di 2000-2200 € al mq. Nella seconda parte del 2008 hanno comprato prevalentemente investitori e genitori di studenti universitari dal momento che nel quartiere c’è la sede del Politecnico. A seguire persone che si sono lasciate alle spalle una situazione di affitto e hanno approfittato del ribasso dei prezzi. A seguire la macroarea di Collina che ha subito un calo del 4. 3% nella seconda parte dell’anno, con stabilità nelle zone di Cavoretto e Crimea ed una diminuzione per le abitazioni situate su corso Moncalieri e in particolare sui piccoli tagli che, negli anni scorsi, erano acquistati soprattutto per investimento o dalle giovani coppie. Queste ultime sono ora in una fase di riflessione e pur visionando più volte l’immobile, tendono ad allontanare la data dell’acquisto, con la conseguenza che le tempistiche di vendita sono aumentate notevolmente. La maggioranza degli immobili della zona sono sorti negli anni ’50, di tipologia popolare e con ballatoi e per cui le quotazioni non superano i 2000 € al mq. Mercato più prestigioso e con protagonisti completamente diversi quello di Crimea e Cavoretto dove si segnala comunque un aumento delle tempistiche di vendita dal momento che i venditori sono poco propensi a ridurre i prezzi richiesti inizialmente. Nella zona precollinare non c’è molta offerta sul mercato, soprattutto a Crimea e quando c’è in vendita una soluzione indipendente o un appartamento in stile liberty di particolare prestigio si acquista anche a prezzi più elevati della media. Questo accade raramente. Infatti è più facile che in vendita ci siano appartamenti in villa oppure soluzioni indipendente degli anni ’60-’70 per i quali invece i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare le cifre che si pagavano anche solo un anno fa. D’altra parte i proprietari sono poco propensi a rivedere i prezzi verso il basso con la conseguenza che gli immobili per mesi restano invenduti sul mercato. Diversamente si registra un aumento della richiesta di abitazioni in affitto da parte delle giovani coppie a cui si aggiungono i professionisti che lavorano presso il vicino Ospedale delle Molinette. Anche la macroarea di Nizza – Lingotto – Mirafiori Sud ha registrato una contrazione dei prezzi del 3. 5% in particolare nella zona di Mirafiori – Plava dove il mercato immobiliare risente in parte della vicinanza dello stabilimento della Fiat. Infatti molti acquirenti della zona sono operai che in questo momento di difficoltà devono rinunciare all’acquisto e in alcuni casi, seppur sporadici,vendere la casa perché impossibilitati a pagare il mutuo. Nella seconda metà del 2008 hanno acquistato prevalentemente stranieri e giovani coppie che si sono indirizzate verso le zone più economiche come ad esempio via Plava, via Quarello, via Roveda, via Negarville dove i prezzi si aggirano intorno a 1300 € al mq. Esiste poi una zona più residenziale caratterizzata da abitazioni indipendenti e semindipendenti dell’epoca fascista con una bassissima offerta di immobili. Infine ci sono stabili degli anni ’70 di edilizia civile valutati intorno a 1500 – 1600 € al mq in buono stato di conservazione. Infine ci sono delle costruzioni dei primi anni ’90. Della zona si apprezza soprattutto la presenza di verde e la tranquillità. Buono il mercato delle locazioni alimentato anche da coloro che non riescono ad acquistare. Non si prevedono interventi di riqualificazione a parte una fermata della metropolitana nella zona di Nizza – Lingotto. Infine la macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milano che ha messo a segno una variazione delle quotazioni al ribasso del 3. 4% con una performance al ribasso per i quartieri di Barriera di Milano – Piazza Respighi e Borgo Vittoria – Venezia. A Barriera di Milano – piazza Respighi, nella seconda parte dell’anno, si è registrato un calo delle domanda e chi ha acquistato aveva già una disponibilità di spesa da parte frutto di risparmio o di aiuti da parte delle famiglie. I potenziali acquirenti sono sempre più attenti al rapporto prezzo/qualità degli immobili mentre tra i venditori sembra esserci la coscienza che il mercato immobiliare è cambiato e per questo sono più propensi a trattare il prezzo, soprattutto se devono acquistare un’altra casa a prezzo più basso. Più difficile che questo avvenga con coloro che sono in difficoltà nel pagamento del mutuo. La zona si presenta molto eterogenea e si caratterizza per le costruzioni sorte dagli anni ’30 agli anni ’70. Molto apprezzate le abitazioni con due camere da letto e cucina, di 70 mq circa. Non si sono avute preferenze relativamente allo stato di conservazione dell’immobile. Negli ultimi due anni si sono registrate richieste di acquisto anche da parte di persone residenti nei quartieri limitrofi e che hanno scelto di acquistare casa in questa zona perché meno costosa. Le soluzioni in migliore stato di conservazione e particolarmente apprezzate dalla clientela si concentrano in via Paisiello, piazza Respighi e via Cimarosa dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2000 € al mq. A Borgo Vittoria-venezia, il calo più importante delle quotazioni si è verificato in particolare nelle aree più popolari dove in passato acquistavano soprattutto stranieri, al momento in difficoltà nell’acquisto delle abitazioni. Parliamo delle abitazioni di ringhiera dei primi anni del 1900, spesso in cattive condizioni di manutenzione. Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato prevalentemente italiani che si sono rivolti alle abitazioni degli anni ’70 o alle abitazioni di nuova costruzione sorte a ridosso del progetto di riqualificazione della Spina 3 all’interno di un’area industriale dismessa. Sono state costruite abitazioni in edilizia cooperativa, convenzionata e civile. Il nuovo si vende a prezzi medi di 2000 € al mq. Sono in corso numerosi interventi di riqualificazione nella zona tra cui quello relativo all’interramento del Passante Ferroviario con la costruzione poi di una carreggiata a doppio senso e di un’ area pedonale. Sono previsti anche lavori di riqualificazione degli immobili che si affacciano su via Giachino. Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell´area ex-Avio nel quartiere di Nizza - Millefonti. Continuano i lavori per la Spina Centrale, il progetto che copre diversi quartieri della città riqualificati con edifici di pregio. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, Corso Rosselli e Corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale. Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l´altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele Ii, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l´avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. La stazione attuale verrà poi dismessa. Anche in questo caso si realizzerà una galleria superficiale in vetro ed acciaio, lunga 300 metri e alta 19, destinata a divenire il nodo principale del traffico ferroviario torinese (urbano, regionale e internazionale). Si parla poi di un Business District a Porta Susa nell’area dove sorgerà la nuova stazione ferroviaria dell’Alta Velocità; sono previsti circa 100 mila mq per centri direzionali ed alberghi in due nuovi grattacieli e si un complesso edilizio di 34. 500 mq per attività ricettive, terziarie e commerciali. In corso i lavori per il completamento della linea metropolitana, è stato ultimato il tratto tra Porta Susa e Porta Nuova ed è attualmente in corso il tratto da Porta Nuova e Lingotto. Tra gli altri progetti il recupero del complesso della Cavallerizza Reale che si estende su di un’area di circa 22 mila mq che saranno destinati ad un complesso museale ed espositivo, attività di commercio ed artigianato, nuovi uffici, studi professionali e nuove residenze. A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, “La cittadella Politecnica” con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione. Altri lavori interesseranno l’area dell’ex Fiat Grandi Motori, intorno a via Cuneo dove sorgeranno residenze, attività artigianali, commerciali e di servizio. Alla periferia Nord della città, su una superficie di oltre 300 mila mq al confine con Venaria Reale, si realizzeranno un parco acquatico, campi da tennis e calcio ed un’arena all’aperto. Effetti positivi sono attesi anche dal completamento della linea ferroviaria veloce che collegherà Torino a Milano. Nell’hinterland di Torino a Settimo Torinese nell’area industriale si prevede un intervento di edilizia residenziale e terziaria. L´area sarà rinominata Laguna Verde e prevede la costruzione di 600. 000 metri quadri di edifici sopraelevati su un parco di 810. 000 metri quadri. Ci saranno 320 mila mq di verde pubblico, 5 mila posti auto, un’isola per la ricerca, un palazzetto dello sport, una piscina, una scuola ed un museo.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘09 |
3. 1% |
32. 4% |
32. 8% |
23. 4% |
8. 3% |
| Luglio ‘08 |
4. 2% |
31. 0% |
33. 4% |
22. 7% |
8. 7% | Da Luglio a Gennaio si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui due locali e sui quattro locali. A Gennaio poi si vede che la concentrazione tra bilocali e trilocali è molto vicina. A seguire il quattro locali con una concentrazione pari a 23. 4%.
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Gennaio ‘09 |
4. 2% |
34. 5% |
34. 3% |
19. 9% |
7. 1% |
| Luglio ‘08 |
3. 9% |
33. 0% |
35. 8% |
20. 3% |
7% | Dal lato dell’offerta si registra un aumento della concentrazione dell’offerta sui monolocali e sui bilocali da luglio a Gennaio. In diminuzione la concentrazione di trilocali e quattro locali. Stabili i cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . . |
|
| |
|
|
| |
<<BACK |
|
|
|
|
|
|
|
