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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 27 Maggio 2009 |
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MERCATO IMMOBILIARE BARI IN DIMINUZIONE DEL 5.2% LE QUOTAZIONI DI BARI NEL CORSO DEL 2008, CON UNA VARIAZIONE DEL 2.3% NELLA SECONDA PARTE DEL 2008.
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| 2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
| +8. 6% |
+8. 5% |
+14. 3% |
+12. 4% |
+17% |
+12. 6% |
+7% |
-3. 3% |
-5. 2% | Milano, 27 maggio 2009 - Le abitazioni del Centro storico della città hanno segnalato un lieve ribasso delle quotazioni (-1. 3%) in seguito alla performance del quartiere del Borgo Antico nel cuore di Bari dove, da settembre, si registra un minore interesse da parte di chi cerca la prima casa, che preferisce spostarsi nella zona di Murat dove al momento l’aumentata offerta di immobili sul mercato consente una maggiore scelta. Nella seconda parte dell’anno nel Borgo Antico hanno acquistato prevalentemente investitori alla ricerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito perchè in zona esiste un buon mercato locativo alimentato da professionisti, in città per motivi di lavoro. Il quartiere offre prevalentemente case e palazzine indipendenti dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare. Nel quartiere Murattiano hanno acquistato soprattutto famiglie per realizzare un acquisto migliorativo. La zona infatti presenta stabili degli anni ’70 che, in buone condizioni, si scambiano a 3000-4000 € al mq. Le soluzioni più prestigiose si concentrano su via Sparano dove si possono toccare punte di 5000 € al mq per le abitazioni signorili ristrutturate. I prezzi, comunque medio alti, della zona di Murat determinano la presenza di un target con una buona disponibilità di spesa. Le altre famiglie acquirenti si spostano in quartieri meno quotati come Madonnella, Japigia o Libertà. In diminuzione i volumi di compravendita e le quotazioni nel quartiere di Parco 2 Giugno soprattutto in seguito alla stretta creditizia che ha ridimensionato la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Infatti si è registrata molta incertezza tra questi ultimi, persone che hanno già vissuto nel quartiere e che tendono a restare perché ne apprezzano la presenza dei servizi ed i buoni collegamenti con il centro. La zona offre prevalentemente condomini costruiti negli anni ’70, di qualità medio - alta. Infatti i prezzi sono più elevati rispetto ai quartieri limitrofi ed una soluzione usata costa da 2200 a 3000 € al mq. La maggioranza delle compravendite realizzate nella seconda parte dell’anno hanno avuto per oggetto acquisti di prima casa (sia primo acquisto che acquisto di sostituzione). Bassa la domanda per investimento anche se c’è una buona richiesta di immobili in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto costa mediamente intorno a 150-200 € al mese. La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi è stata Lungomare Perotti-polivalente con il 5. 6% in seguito alla performance del quartiere di Madonnella, dove si è registrata una maggiore prudenza da parte degli acquirenti nell’acquisto dell’abitazione. A questo si aggiunge una minore disponibilità di spesa a seguito della stretta creditizia in atto. La conseguenza è stata un aumento delle tempistiche di vendita. Nei primi mesi del 2009 si registra comunque un’ inversione di tendenza, con un aumento delle richieste, in particolare da parte di investitori che, spaventati dalla crisi economica mondiale, preferiscono optare per il settore immobiliare. Gli investitori di solito sono piccoli risparmiatori residenti a Bari che acquistano bilocali con una spesa media che non supera i 100-110 mila €. Nettamente preferite le tipologie già ristrutturate e pronte per essere affittate. Il mercato delle locazioni è molto attivo ed è alimentato in particolare da stranieri (badanti provenienti dalla Georgia), da liberi professionisti e da studenti universitari. Il canone di un bilocale è di 500 € al mese, quello di un trilocale è di 700-800 € al mese. Spesso si utilizzano contratti di locazione di tipo transitorio, preferiti dai proprietari perché più flessibili. Il quartiere offre immobili in edilizia popolare degli anni ’30-’40 nella parte centrale del quartiere e stabili degli anni ’70 nella parte più adiacente alla zona centrale e in zona Rai. Da segnalare la riqualificazione di corso Sonnino, arteria principale del quartiere, con la ristrutturazione dei marciapiedi e l’aggiunta di verde. A seguire la macroarea di Libertà che ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 5% avvertita soprattutto nell’omonimo quartiere dove la stretta creditizia attuata dalle banche sulla concessione dei mutui ed una maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti hanno determinato un rallentamento delle compravendite e la decrescita dei prezzi. Si allungano i tempi medi di vendita, ora sui 4-5 mesi. Ad acquistare in questa area sono prevalentemente famiglie ed il taglio maggiormente richiesto è il trilocale, preferibilmente da ristrutturare in modo da contenere le spese. Poco frequenti gli acquisti per investimento che si indirizzano verso i piccoli tagli con una spesa media compresa tra i 70 ed i 75 mila euro. A cercare case in affitto sono quelle categorie che non riescono ad accendere un mutuo, come giovani coppie ma anche famiglie. Il canone di un bilocale è di 400 € mensili e quello di un trilocale è di 500-600 € mensili. In zona Libertà prevale la presenza di palazzi costruiti negli anni ’40 e ’50. Tra le aree maggiormente richieste segnaliamo via Brigata Bari, via Brigata Regina, Corso Mazzini e corso Della Carboneria dove si possono acquistare soluzioni più recenti, costruite negli anni ’70. Il prezzo di un buon usato è di 2300-2400 € al mq. In via Brigata Regina sono in vendita posti auto coperti e scoperti in un nuovo parcheggio di 5 piani i cui prezzi partono dai 14500 € per un posto auto coperto al primo piano ed arrivano agli 8000 € per un posto auto scoperto al quinto piano. Anche l’area di Ceglie – Carbonara ha subito una contrazione dei prezzi nella seconda parte del 2008 pari al 2. 7%. Tra gli acquirenti della zona una buona parte è rappresentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato immobiliare di Poggiofranco, quartiere limitrofo, più costoso perché ha un’offerta immobiliare di qualità superiore. Tra le aree più apprezzate c’è lottizzazione Gemma che è confinante a Poggiofranco e presenta tipologie abitative di recente costruzione. Infatti la zona è sorta una decina di anni fa e presenta appartamenti molto ampi, spesso con balconi o terrazzi, valutati mediamente intorno a 2400 € al mq. La zona è apprezzata anche perché, a differenza del Centro storico, presenta prevalentemente tipologie inserite in contesti condominiali e soprattutto dotati di box e posto auto, molto difficili da trovare ad esempio nelle abitazioni del Centro storico di Carbonara (che nasceva in passato come un comune a se stante). Infatti queste ultime sono sempre meno richieste (e per questo motivo con prezzi in discesa), soprattutto le soluzioni indipendenti, con ingresso su strada che si trovano nel Centro storico e che risalendo ai primi anni del 1900, spesso necessitano di lavori di ristrutturazione. Al momento si segnalano una serie di lavori di nuova costruzione in seguito all’abbattimento di vecchie abitazioni del Centro storico. Nella prima parte dell’anno hanno acquistato prevalentemente coppie giovani che hanno fatto ricorso al mutuo. Nella macroarea di Poggiofranco – Policlinico si registra un calo delle quotazioni del 2. 2%. Interessato soprattutto il quartiere di Poggiofranco, che nella seconda parte dell’anno, ha registrato un calo delle compravendite e di conseguenza delle quotazioni. Si segnala che da gennaio, si registra una ripresa di interesse da parte dei potenziali acquirenti. Da gennaio e giugno hanno acquistato soprattutto giovani coppie e famiglie che hanno migliorato la loro condizione abitativa perché la zona offre soprattutto tagli grandi, quattro e cinque locali. Parliamo infatti di una delle zone più signorili di Bari che interessa in particolar modo un target di professionisti che spesso si trasferiscono da altri quartieri della città, apprezzandone soprattutto la presenza di parcheggio, di aree verdi e la vicinanza ad importanti strutture. La maggioranza delle abitazioni, soprattutto quelle più prestigiose sono state costruite negli anni ’60. Sono presenti anche tipologie dotate di portineria e parchi all’interno, per le quali si possono arrivare a toccare anche punte di 4500 € al mq. Prezzi più bassi si registrano nella parte più periferica dove ci sono ex cooperative costruite negli anni ’70 verso cui si indirizzano coloro che desiderano comunque restare a Poggiofranco. Non si registra un mercato molto dinamico dal lato delle locazioni dal momento che chi può preferisce acquistare l’abitazione. Infine occorre segnalare il calo della macroarea Aeroporto che chiude il secondo semestre del 2008 con una diminuzione dell’1. 8%. Tra le zone in ribasso citiamo il quartiere San Paolo dove gli acquisti in passato erano supportati da mutui che coprivano l’intero costo dell’immobile, di conseguenza la prudenza delle banche nell’erogazione del credito ha messo in difficoltà i potenziali acquirenti. Ad acquistare attualmente sono persone che possiedono almeno una parte di capitale iniziale oppure persone che vendono per poi acquistare. Circa l’80% delle compravendite è effettuato da giovani coppie, ed una parte minore di acquisti da famiglie con figli. La tipologia più richiesta è il trilocale, anche se si registra un aumento delle richieste di bilocali che hanno un costo minore e sono quindi più appetibili. In aumento la domanda di appartamenti in affitto. Il canone di un trilocale è di 450-500 € al mese. Nel quartiere San Paolo, la zona della Chiesa San Gabriele è caratterizzata da cooperative edificate negli anni ’80. Questa area è apprezzata perché tranquilla e di recente costruzione. Un buon usato costa 1800 € al mq mentre per un appartamento ristrutturato si spendono mediamente 2000 € al mq. In questa zona sono quasi terminati i lavori per la realizzazione di un centro per anziani, piscine e palestre. A ridosso della Chiesa di San Gabriele si trova la zona di Nuovo San Paolo costruita tra il 2001 ed il 2004 dove un appartamento costa circa 2000 € al mq. Popolare la zona storica di San Paolo, che si sviluppa intorno a via Delle Regioni ed edificata negli anni ’60. Queste tipologie costano 1200-1300 € al mq se da ristrutturare e 1500 € al mq se ristrutturate. Da segnalare l’inaugurazione, nel dicembre del 2008, della nuova metropolitana che collega San Paolo alla Stazione Centrale di Bari e che ha portato un netto miglioramento alla viabilità dell’intero quartiere. Hanno invece tenuto le quotazioni delle abitazioni nella zona di Polivalente – Parco San Marco che rientra nella macroarea di San Pasquale – Carrassi che ha messo a segno una riduzione dei prezzi dell’1. 4%. A Polivalente - Parco San Marco da alcuni anni è operativo un centro commerciale che ha migliorato decisamente i servizi della zona. A questo occorre aggiungere che si prevede in futuro uno sviluppo urbanistico con la nascita di immobili in edilizia cooperativa e residenziale. Gli immobili sono molto eterogenei, sono sorti negli anni ’70 con abitazioni più signorili e anche di più recente costruzione nella zona di Parco San Marco. Parliamo infatti di abitazioni dotate di portineria, giardino e posto auto per i quali si possono arrivare a pagare anche 3000 € al mq. Sono invece in lieve calo le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Ospedale Militare - Materdei nonostante l’offerta immobiliare sia molto eterogenea. Materdei infatti ha vissuto il suo sviluppo edilizio negli anni ’70 e la presenza di prezzi più contenuti rispetto ai quartieri limitrofi ha fatto in modo che aumentasse la domanda soprattutto da parte di famiglie alla ricerca di tagli medio-grandi. Le quotazioni di un buon usato sono di 2500-2700 € al mq. Più recenti le abitazioni che sorgono invece nella zona di Ospedale Militare, tra cui anche delle soluzioni indipendenti costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Non lontano in zona Mungivacca sono in corso interventi per la ristrutturazione di case popolari riscattate e per la costruzione di alloggi da destinare a studenti universitari. Anche a Parco 2 Giugno le quotazioni si sono ridimensionate in seguito alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, che si sono dimostrati più incerti. Ad acquistare sono state persone che hanno già vissuto nel quartiere e che tendono a restare perché ne apprezzano la presenza dei servizi ed i buoni collegamenti con il centro. La zona offre prevalentemente condomini costruiti negli anni ’70, di qualità medio alta. Infatti i prezzi sono mediamente più elevati rispetto ai quartieri limitrofi ed una soluzione usata costa da 2200 a 3000 € al mq. La maggioranza delle compravendite realizzate nella seconda parte dell’anno hanno avuto per oggetto acquisti di prima casa (sia primo acquisto in assoluto che acquisto di sostituzione). Bassa la domanda per investimento anche se c’è una buona richiesta di immobili in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto costa mediamente intorno a 150-200 € al mese. Nel capoluogo pugliese si prevedono una serie di lavori volti a rivisitare l’intera struttura dei trasporti con interventi su porto (si prevede in particolare un intervento sul water front della città, che interesserà un parco acquatico, strutture per il tempo libero, un porticciolo turistico ed edilizia residenziale diffusa) e sulla ferrovia. Da dicembre è operativa la metropolitana di superficie che dovrebbe collegare la stazione di Bari Centrale al quartiere San Paolo. Nel quartiere Japigia dove ci saranno interventi su appartamenti in edilizia popolare, saranno ripristinati gli spazi verdi e riordinati i parcheggi. Infine sono iniziati i lavori per il recupero dell’area occupata dalla Fibronit al cui posto sorgerà un parco urbano. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘09 |
8. 4% |
32. 6% |
34. 4% |
18. 0% |
6. 6% |
| Luglio ‘08 |
7. 2% |
35. 2% |
34. 9% |
16. 6% |
6. 1% | Da Luglio a Gennaio si registra una concentrazione maggiore della domanda sui monolocali, sui quattro locali e sui cinque locali. La tipologia che raccoglie il numero maggiore di richieste è il trilocale con il 34. 4% delle preferenze. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘09 |
6. 8% |
26. 8% |
35. 4% |
20. 5% |
10. 5% |
| Luglio ‘08 |
10. 3% |
23. 2% |
33. 9% |
21. 0% |
11. 6% | Dal lato dell’offerta si registra una maggiore presenza di trilocali sul mercato che raccolgono il 35. 4% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 26. 8% e poi il quattro locali con il 20. 5%. Da notare un aumento della concentrazione su bilocali e trilocali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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