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Notiziario Marketpress di
Giovedì 04 Giugno 2009 |
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NEL CORSO DEL 2008 LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI DI NAPOLI SONO DIMINUITE DEL 6.8%, CON UN CALO PIÙ SENSIBILE NELLA SECONDA PARTE DELL’ANNO (-4.4%).
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| 2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
| +9. 5% |
+15. 8% |
+13. 1% |
+13. 9% |
+12. 4% |
+7. 4% |
-1. 6% |
-6. 8% | Napoli, 4 giugno 2009 - Nelle zone centrali si registra una calo delle quotazioni del 5. 1%, tra i quartieri che hanno segnalato il ribasso più sensibile ci sono Porta Capuana – Arenaccia e Materdei. A Porta Capuana - Arenaccia la quasi totalità delle compravendite si realizza con il ricorso al mutuo dal momento che il target medio della zona non dispone di redditi elevati. La conseguenza è stata che, nella seconda parte dell’anno, si sono registrate contrazioni della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto anche se dall’inizio dell’anno si è registrata una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento e di compravendite realizzate con un maggior apporto di denaro personale. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla vendita di tipologie che superano i 200 mila €. Nelle zone di Forcella e della Stazione acquistano prevalentemente persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che comunque conoscono bene la zona. Le abitazioni di questi quartieri sono per lo più popolari, risalenti alla fine del 1800 e comunque anteriori al 1967. Abitazioni più prestigiose si concentrano nel quartiere Arenaccia dove prevalgono le soluzioni in cemento armato e dove a breve sorgerà un centro commerciale e partiranno i lavori per il recupero delle facciate delle abitazioni del Risanamento. Inoltre la zona presenta il vantaggio di essere ben collegata alla tangenziale e di essere servita da numerose attività commerciali. Le quotazioni di una tipologia usata ad Arenaccia oscillano da 2200 a 2500 € al mq. In controtendenza e con un lieve aumento le quotazioni delle abitazioni nella zona del Centro-corso Meridionale. Si è registrata una diminuzione del numero delle compravendite realizzate con mutuo e c’è stato un incremento delle richieste da parte di investitori. La domanda si è orientata sui bilocali e sui trilocali. Intorno al Centro direzionale si sviluppano una serie di costruzioni in edilizia popolare della fine del 1800 ed inizi del 1900 che si trattano a prezzi medi di 1100-1200 € al mq fino ad arrivare a 4000 € al mq per le tipologie in cemento armato. Sul mercato delle locazioni si registra un incremento della domanda da parte di coloro che non riescono ad acquistare. Nella seconda parte dell’anno si è registrato un sensibile calo delle quotazioni nel quartiere di Materdei che ha determinato una ripresa delle richieste e delle compravendite nei primi mesi del 2009. La causa della diminuzione delle quotazioni è stata in particolare la minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, soprattutto le famiglie monoreddito e le giovani coppie. Tra gli acquirenti, nella seconda parte dell’anno, si contano anche numerosi investitori che si sono indirizzati sui monolocali da affittare poi a stranieri e giovani coppie. Per un monolocale si spendono cifre medie che oscillano da 60 a 100 mila €. Il maggior numero di compravendite è stato realizzato in particolare nella parte bassa di Materdei dove si concentrano le tipologie popolari costruite nei primi anni del 1900 e che offrono soprattutto tagli piccoli, come: monolocali e bilocali. Per una soluzione usata si spendono mediamente 1200-1500 € al mq. Nella zona di Materdei Alta invece l’offerta immobiliare cambia e vede la prevalenza di tipologie più signorili, palazzi e parchi condominiali, costruiti a partire dagli anni ’50. La zona inoltre è servita dalla metropolitana. Per una soluzione usata si spendono mediamente 2500-2800 € al mq con punte di 3000 € al mq. Ad acquistare sono soprattutto professionisti che hanno già del capitale iniziale a disposizione. Elementi sempre più importanti nella valutazione dell’acquisto sono la luminosità dell’appartamento e la presenza dell’ascensore. La macroarea che ha registrato un ridimensionamento più sensibile delle quotazioni è quella della Collina che chiude la seconda parte del 2008 con una diminuzione dell’8. 5%. In particolare si segnala la performance di Secondigliano che ha registrato un calo delle compravendite ma soprattutto della disponibilità di spesa degli acquirenti, che hanno dovuto contare su importi di mutuo più contenuti. Il target medio della zona è rappresentato da lavoratori dipendenti con redditi non elevati. Chi ha una disponibilità di spesa più elevata ha preferito acquistare l’abitazione al Vomero. A Secondigliano hanno comprato persone che hanno sempre vissuto nel quartiere (soprattutto coppie giovani aiutati dai genitori ) oppure emigranti che rientrano a Napoli dopo anni vissuti all’estero. Le abitazioni più ricercate sono il bilocale ed il trilocale e, nella seconda parte dell’anno, si sono registrate difficoltà per l’acquisto di immobili situati al piano terra e di tagli molto grandi, oltre i 100 mq. Da segnalare che nel quartiere, in particolare nel rione Berlingieri, sono stati costruiti degli appartamenti in luogo di un’ex area industriale dismessa che hanno attirato l’interesse degli acquirenti. Il prezzo di compravendita è di circa 2600 € al mq. Gli appartamenti più apprezzati sono quelli collocati nel Parco Kennedy, un complesso di abitazioni degli anni ’70, costruiti in cemento armato, dotati di portineria e con la presenza di bilocali e trilocali. La zona meno richiesta è quella situata a ridosso della zona popolare di Secondigliano. Da segnalare una serie di interventi per il miglioramento del quartiere con la nascita di una “Villa Comunale” con aree verdi e spazi attrezzati per il gioco dei bambini. Da segnalare anche gli interventi sulla pavimentazione e l’illuminazione nella zona di corso Secondigliano. Anche la macroarea di Flegrea - Fuorigrotta ha messo a segno una diminuzione dei prezzi superiore alla media della città pari al 5. 2%. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Fuorigrotta - Stadio dove si sono compravendute abitazioni in edilizia popolare, costruite negli anni ’50 e che interessano un target di acquirenti che non dispone di capitali importanti e finanzia l’acquisto con mutuo. Anche in questa zona si è registrata una ripresa della domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali in cui investire cifre medie di 150-160 mila € e che sono poi affittati a cifre medie di 600 € al mese. Gli investitori hanno prestato attenzione alla qualità dell’immobile e alla zona in cui esso è situato per prevenire eventuali perdite di valore dello stesso. In diminuzione in questa seconda parte del 2008 il numero di coloro che cercano la casa per uso diretto, che esprimevano una capacità di spesa intorno ai 250 mila € e che ora sono in difficoltà con l’ottenimento del mutuo. Tra le zone dove si sono realizzate più compravendite c’è Rione Lauro perché presenta quotazioni più contenute. Anche la macroarea di Posillipo – Chiaia ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 4%, con una diminuzione nei quartieri di Chiaia – S. Ferdinando – Montecalvario e Mergellina. Nel primo quartiere hanno sofferto soprattutto i tagli più grandi. Hanno invece conservato il loro valore e, in alcuni casi, anche incrementato il valore i tagli piccoli, monolocali e bilocali. Infatti si è registrato un incremento della domanda di queste tipologie immobiliari da parte degli investitori che hanno deciso di indirizzare sul mattone i loro risparmi. Il capitale medio investito oscilla da 80 a 100 mila €. Quasi sempre si affitta a stranieri, a seguire gli studenti universitari. Chi ha fatto questo tipo di acquisto ha preferito le tipologie più popolari, concentrate nella zona di Pizzofalcone dove si registrano quotazioni medie di 2500 € al mq. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulle tipologie che costano tra 200 e 300 mila € dove è maggiore l’incidenza del mutuo. Nella zona di Chiaia Bassa si concentrano le tipologie più prestigiose, stabili del 1800 a ridosso del mare per i quali l’offerta sul mercato è molto bassa. Il maggior numero di compravendite si realizza nella zona di S. Ferdinando dove ci sono stabili popolari del Xix secolo, che per i prezzi accessibili attirano anche compravendite da persone residenti nelle zone limitrofe. Il target medio è rappresentato dalla famiglia. La zona è interessata dai lavori per la nascita di una nuova fermata della metropolitana collinare che collega Fuorigrotta a Chiaia. In diminuzione le quotazioni degli immobili anche a Mergellina dove, nella seconda parte dell’anno, si è registrata una ripresa del mercato sebbene con una domanda in calo rispetto agli anni passati. Ad acquistare in questo periodo sono stati investitori che hanno scelto monolocali e bilocali da mettere a reddito essendo presente una buona domanda di immobili in affitto ed acquirenti che si sono rivolti ad un mercato immobiliare più di pregio. Infatti il quartiere offre delle aree (via Mergellina, viale Gramsci e via Caracciolo) che si caratterizzano per la presenza di tipologie più signorili, dalle metrature superiori a 100 mq, dalle altezze oltre i quattro metri, inserite in palazzi dei primi anni del 1900. Queste soluzioni, ristrutturate, possono costare 8000-9000 € al mq e toccare punte di 10 mila € al mq quando ci sono requisiti come la vista panoramica o la presenza di spazi esterni. Da segnalare che su viale Gramsci è in aumento la richiesta di immobili da utilizzare come uffici dal momento che la zona offre ottime possibilità di parcheggio. Chi invece ha una disponibilità di spesa inferiore si sposta sulla parte interna della Riviera di Chiaia dove c’è un contesto più popolare caratterizzato da palazzi costruiti ante 1965. Una soluzione in buono stato costa intorno a 4000 € al mq se il palazzo è di cemento armato. La macrorea di Vomero - Arenella ha segnalato un calo delle quotazioni del 2. 6%. La diminuzione più sensibile si è avuta a Vomero - S. Martini dove la mancanza di liquidità ha determinato un netto calo delle richieste ed un allungamento delle tempistiche di vendita. Le categorie in maggiore difficoltà sono le giovani coppie, che sempre più spesso optano per la locazione. Ad acquistare in questa zona di Napoli sono famiglie e coppie, ma non mancano gli acquisti per investimento grazie ad un mercato delle locazioni molto attivo. L’investimento medio si concentra sui trilocali e sui bilocali. L’area è stata edificata alla fine degli anni ’60. Sempre molto richiesta la zona Stadio Collana grazie alla presenza di importanti infrastrutture come la funicolare e la metropolitana. Un buon usato costa circa 5000 € al mq. Sempre molto apprezzata dagli acquirenti l’area di via Pigna che registra prezzi molto più contenuti. Per un appartamento in buone condizioni si spendono mediamente 3700 € al mq. Infine citiamo la macroarea del Centro Direzionale che nella seconda parte dell’anno ha messo a segno una diminuzione dell’1. 7% e ha visto nel quartiere Barra la riduzione dei prezzi più sensibile. Posizionato alla periferia di Napoli e al confine con i Comuni dell’hinterland tra cui S. Giorgio a Cremano e Portici vede la causa della caduta dei prezzi nel fatto che numerose compravendite si realizzano tramite ricorso al mutuo e, nella seconda parte dell’anno, numerosi potenziali acquirenti non hanno potuto accedere al mercato del credito e di conseguenza non hanno potuto acquistare. All’interno del quartiere esiste un Centro storico sorto tra il Xvi e il Xvii secolo intorno a cui si sono sviluppate costruzioni degli anni ’60 e soluzioni abusive che sono state poi condonate negli anni successivi. Le abitazioni più apprezzate sono quelle costruite in cemento armato concentrate solo in alcune zone del quartiere e che sono scambiate a 2000 € al mq. In aumento la domanda di immobili in affitto, soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘09 |
11. 5% |
41. 2% |
29. 8% |
12. 3% |
5. 2% |
| Luglio ‘08 |
13. 2% |
39. 6% |
30. 0% |
12. 0% |
5. 2% | Da Luglio a Gennaio si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali che sono anche la tipologia immobiliare più richiesta al momento sul mercato di Napoli con il 41. 2% delle preferenze. In aumento anche la concentrazione delle richieste per i quattro locali (12. 3%) Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘09 |
12. 8% |
30. 4% |
31. 3% |
17. 2% |
8. 3% |
| Luglio ‘08 |
11. 2% |
26. 8% |
31. 7% |
19. 6% |
10. 8% | A Gennaio si registra una maggiore presenza di trilocali sul mercato che raccolgono il 31. 3% delle preferenze. In aumento la concentrazione di bilocali passata da 26. 8% a 30. 4% e dei monolocali, da 11. 2% a 12. 8%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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